田文波 劉惠瑩

吉林建筑大學(xué)

1 長春市蓮花山的生態(tài)宜居建設(shè)背景

蓮花山生態(tài)旅游度假區(qū)，位于長春主城區(qū)東部，長吉兩地間，為“長東北開發(fā)開放先導(dǎo)區(qū)”，原隸屬于二道區(qū)，2011年初獨立成為區(qū)。蓮花山生態(tài)旅游度假區(qū)西鄰二道及經(jīng)開區(qū)，南鄰凈月區(qū)；在建地鐵2號線東延線可從經(jīng)開區(qū)直達蓮花山生態(tài)旅游度假區(qū)，可直接縮短經(jīng)開區(qū)與蓮花山生態(tài)旅游度假區(qū)的空間距離。

2007年4月，吉林省政府批準(zhǔn)成立了“長春蓮花山生態(tài)旅游度假區(qū)”，2008 年10 月，長春市政府將蓮花山地區(qū)列入“長東北開發(fā)開放先導(dǎo)區(qū)”。2009年，與長東北區(qū)一道列入國家圖們江區(qū)域合作規(guī)劃范圍，享有先行先試等優(yōu)惠政策。計劃利用10年時間，使這里的地區(qū)生產(chǎn)總值突破150億元，旅游度假服務(wù)人口達到20萬人次，將蓮花山區(qū)域建成中國北方宜居、宜商、宜休、宜樂的示范區(qū)，國內(nèi)一流、國際著名的休閑度假勝地和東北亞國際交流基地。

蓮花山對石頭口門水庫及一、二級水源保護區(qū)依法實行最嚴(yán)格的保護。對區(qū)域內(nèi)水系進行清潔化、景觀化改造。率先進行大黑山森林帶的生態(tài)連續(xù)性、生物多樣性改造，保護森林生態(tài)資源，大面積退耕還林、還濕地，逐步改造與美化林相，增加林地面積，保護地表植被，防治水體污染，消除火災(zāi)隱患，保持與增強區(qū)域可持續(xù)發(fā)展能力。提升產(chǎn)業(yè)層級。

以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為發(fā)展方向，以旅游、商貿(mào)、生態(tài)為三大核心產(chǎn)業(yè)，優(yōu)先發(fā)展商務(wù)會議、生態(tài)旅游、宜居地產(chǎn)，全力打造國際中央休閑區(qū)、高端時尚運動中心、國際商務(wù)會議中心、長吉一體化都市服務(wù)中心、長春綠色宜居中心五大產(chǎn)業(yè)體系，使之成為長春市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要載體。推進城鄉(xiāng)雙向一體化。圍繞長吉一體化目標(biāo)，引導(dǎo)水源保護地、退耕還林還濕地建設(shè)區(qū)域內(nèi)的失地農(nóng)民進城就業(yè)安居；高標(biāo)準(zhǔn)、快速推進蓮花山區(qū)域生態(tài)宜居建設(shè)，盡快形成勸農(nóng)宜居核、英俊都市服務(wù)核兩個生態(tài)宜居新組團，聚集人氣、商氣、文氣，成為長春建設(shè)生態(tài)宜居城市的重要突破口。

2 蓮花山商品住宅供求關(guān)系狀況

2.1 區(qū)域商住用地土地供求情況

2011 年林溪雅筑項目首進蓮花山，2013～2016 年為土地供應(yīng)空窗期，2017 年蓮花山區(qū)域土地供應(yīng)成交集中，品牌房企力旺、世茂、澳海、金鷹等紛紛拿地進駐，從而提升了蓮花山土地市場熱度，成交價格也有所上漲。

2017 年1 月～2019 年8 月25 日蓮花山區(qū)成交18 宗商住用地，其中宇龍霧開河大街地塊以樓面地價2989 元/平方米獲取，溢價233%；澳海富春山居地塊以樓面地價1416元/平方米獲取，溢價73%；2019年1～8月25日蓮花山區(qū)無經(jīng)營性用地成交，9月26 日預(yù)計出讓五宗商住地塊，均臨近蓮花山管委會，總建面約84.62萬平。

由此可以得出蓮花山的土地成交情況與成交樓面價與長春市的關(guān)系度較低。具有一定的區(qū)域獨特性。

圖1 2014年～2019年8月25日蓮花山區(qū)經(jīng)營性用地供求價

2.2 商品住宅市場供求狀況

2012年林溪雅筑入市，2012～2013年集中供應(yīng)，土地市場呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢；2014～2016 年區(qū)域無供應(yīng)量，庫存持續(xù)去化。2017 年恒大收購林溪雅筑項目，大幅供應(yīng)，供求比4.24：1；2018年澳海富春山居入市，供求價為近5 年峰值，供應(yīng)17.73 萬平方米，同比上升78.91%；成交11.80 萬平方米，同比上升404%；成交價8233 元/平方米，同比上升17.51%；2019 年1 月～8 月25 日，蓮花山區(qū)供應(yīng)4.99 萬平方米，同比下降35.03%；成交8.01 萬平方米，同比上升38.82%；成交均價7811 元/平方米，同比上升5.45%。

由此可以得出，2017～2019 年三年土地供求現(xiàn)狀基本可平衡，房價的成交均價與長春市房價浮動基本一致處于平緩上漲狀態(tài)，在土地成交市場的良性供求現(xiàn)狀引導(dǎo)下，商品住宅價格也健康穩(wěn)定的發(fā)展。

圖2 2011年～2019年8月25日蓮花山區(qū)商品住宅市場供求表現(xiàn)

2.3 商品住宅成交面積段供求關(guān)系狀況

2017 年～2019 年8 月25 日，蓮花山區(qū)成交主力結(jié)構(gòu)以改善類120m2～140m2為主，2019 年120m2～140m2產(chǎn)品占比39.89%，對比2018 年，提升13 個百分點；140m2～160m2產(chǎn)品占比12.06%；160m2～180m2產(chǎn)品占比11.70%。其中2017 年300m2以上的面積出現(xiàn)了供遠低于求的情況，2018 年200m2～240m2面積段出現(xiàn)了供遠大于求得情況，120m2～180m2的面積段商品住宅連續(xù)3年處于供求比穩(wěn)定狀態(tài)，高需求高供給，在此合理狀態(tài)下狀態(tài)下，居民的成交面積逐步的提高，180m2～240m2的面積段需求有明顯的增加（見表1）。

表1 2017～2019年1～8月25日住宅各面積段產(chǎn)品成交占比及供求比

3 優(yōu)化蓮花山住宅供求關(guān)系的建議

3.1 宏觀層面：持續(xù)加強與落實蓮花山生態(tài)宜居建設(shè)

在蓮花山在生態(tài)宜居建設(shè)背景下，居民以度假、康體、養(yǎng)老為目的建設(shè)開發(fā)熱情與居民購房熱情都在不斷增長。這一切均得益于人們對于良好居住環(huán)境的期待。主要持續(xù)加強不放松對于蓮花山生態(tài)宜居的建設(shè)才能保證未來的蓮花山房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。

近三年蓮花山成交的土地主要集中于住宅用地，住宅用地開發(fā)效率快，生態(tài)建設(shè)項目應(yīng)有相應(yīng)提速，隨著居住人口的不斷增多帶來的潛在環(huán)境威脅，政府也應(yīng)在生態(tài)保護方面加大投資，如對石頭口門水庫的水源保護，天然次生林地在度假旅游建設(shè)方面的適度合理開發(fā)。

3.2 中觀層面：適當(dāng)加快蓮?fù)晟苹ㄉ脚涮捉ㄔO(shè)

在研究中發(fā)現(xiàn)蓮花山居住區(qū)已售房源入住率較低，主要原因由于周邊配套尚有待完善，2017～2019年出讓土地主要以居住用地為主，商業(yè)商務(wù)文化等用地相對較少。已出讓的商業(yè)用地和已劃撥市政配套用地開發(fā)開發(fā)進度相對較緩；公共交通與軌道交通建設(shè)不完善。使得除原址回遷的居民外，其他外來居民尚無法長期入住。加快完善商業(yè)及市政配套設(shè)施不僅有利于提高蓮花山的居民入住率，使居民的生活更加便利舒適，交通設(shè)施的完善也有利于外來游客的輸入，增加蓮花山的經(jīng)濟效益。

3.3 微觀層面：按需求調(diào)整住宅面積段供應(yīng)

蓮花山市場以小面積低總價改善類產(chǎn)品為主導(dǎo)，大面積改善產(chǎn)品為輔。居民對于120m2～180m2的面積段商品住宅在近3年處于高供給高需求的供給平穩(wěn)狀態(tài)，在此狀態(tài)下，居民的成交面積逐步的提高。180～240m2的面積段需求有明顯的增加。未來趨勢建設(shè)單位可以適當(dāng)增加優(yōu)質(zhì)改善型商品住宅的供應(yīng)，適當(dāng)增加180m2～240m2的面積段房源。減小80m2～100m2面積段的供給可以避免未來小面積房源的庫存，一定程度上加快去化率。