季成

摘 要

房?jī)r(jià)是關(guān)系民生的重要問題，高房?jī)r(jià)一直以來困擾著中國(guó)人生活水平的提升，也為社會(huì)大眾普遍詬病。為了對(duì)于房?jī)r(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控，中國(guó)政府出臺(tái)了一系列的限購(gòu)政策。這些限購(gòu)政策的出現(xiàn)，對(duì)于中國(guó)的房?jī)r(jià)起到了極為積極的影響作用。而且自限購(gòu)政策實(shí)施以來，很大程度上抑制了我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲。但是在限購(gòu)政策作用發(fā)揮層面，我們可以明顯看出，限購(gòu)政策作用的發(fā)揮存在著一定程度的滯后性。有很多消費(fèi)者擔(dān)心在房?jī)r(jià)限購(gòu)政策取消之后，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)行報(bào)復(fù)性的反彈?；诖耍疚膶睦碚搶用嫒胧?，以北京市為例來探究限購(gòu)政策，對(duì)于北京市房?jī)r(jià)調(diào)控的有效探討，希望以此作為基礎(chǔ)，對(duì)于相關(guān)人士能夠有所啟示。

關(guān)鍵詞

限購(gòu)政策;北京市;房?jī)r(jià)調(diào)控

中圖分類號(hào)： F299.23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2020.03.069

0 引言

在2010年的4月，國(guó)家開始出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)限購(gòu)政策，這樣的一系列房地產(chǎn)限購(gòu)政策，能夠很好的對(duì)于房地產(chǎn)實(shí)施宏觀的調(diào)控。通過這樣的方式來盡可能的降低高房?jī)r(jià)所帶來的社會(huì)問題。自限購(gòu)政策實(shí)施以來，限購(gòu)政策的有效性在社會(huì)當(dāng)中廣受爭(zhēng)議。其中北京市最明顯的受到了限購(gòu)政策的影響。在一個(gè)半月之內(nèi)，北京市的商品房成交量受到限購(gòu)政策的影響持續(xù)增加，但是在一個(gè)半月之后，量開始呈現(xiàn)出明顯放緩的趨勢(shì)。而這樣的一種情況，在其他的城市并不是十分的明顯，整個(gè)城市住房交易量變化并不是十分的顯著，成交量基本變化不大。國(guó)家出臺(tái)的一系列限購(gòu)政策，在很大程度上的確壓縮了房地產(chǎn)買賣的實(shí)際需求，在很大程度上為過熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)打了一記退燒藥。從而實(shí)現(xiàn)了降低房?jī)r(jià)的效果，但是這樣一種方式本質(zhì)上來看是一個(gè)不得已的策略。雖然限購(gòu)政策一定程度上遏制了高房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)，對(duì)于穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效調(diào)控，解決居民買房困難等等方面的問題，但是從核心上來看，需要準(zhǔn)確的把握我國(guó)房?jī)r(jià)飛速上漲的根源，以此作為基礎(chǔ)來實(shí)現(xiàn)對(duì)癥下藥。在尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基礎(chǔ)之上，逐步的使得房?jī)r(jià)能夠回歸到一個(gè)更加合理的區(qū)間，避免限購(gòu)政策取消之后房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈。

1 限購(gòu)政策對(duì)于北京市房?jī)r(jià)調(diào)控的效果分析

北京作為中國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)文化中心，擁有大量的外來人口，流入土地的供應(yīng)相對(duì)比較緊張。北京市政府進(jìn)一步貫徹“新國(guó)八條”的通知，在此基礎(chǔ)之上，于2010年的4月23日出臺(tái)了“京十二條”，在這個(gè)條款當(dāng)中規(guī)定已同意購(gòu)物房家庭只能夠在本市新購(gòu)買一套住房，這是我國(guó)限購(gòu)政策當(dāng)中首次提出以家庭為單位來管控住房購(gòu)買數(shù)量的限購(gòu)政策。北京市的限購(gòu)政策進(jìn)行了幾次的調(diào)整和完善，比如在2011年的2月京8條的出臺(tái)，對(duì)于限購(gòu)政策的范疇給予了進(jìn)一步明確，擁有北京市戶籍的家庭可以購(gòu)買二套房，非本市家庭在京滿5年之后可購(gòu)買一套住房;在2013年的3月并對(duì)此規(guī)定作出了進(jìn)一步的規(guī)定，一直？北京市單身人士購(gòu)買二套住房;在2015年的8月14日和2016年的5月，出臺(tái)了更為嚴(yán)格的限購(gòu)政策將商務(wù)型公寓、商辦項(xiàng)目都納入到限購(gòu)的范圍之內(nèi);在2017年的3月到4月這個(gè)商辦類項(xiàng)目全面限購(gòu)，住宅平房法拍房也先后納入到限購(gòu)的范圍之內(nèi)。由此我們可以看出，在7年之內(nèi)，北京市的限購(gòu)對(duì)象和限購(gòu)的范疇持續(xù)得到細(xì)化，持續(xù)得到完善。截止到2019年的第四季度，在上述規(guī)范政策的作用之下，北京市建住宅價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出緩慢上升的趨勢(shì)。

限購(gòu)政策在2014年5月出臺(tái)的前幾個(gè)月，北京市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出明顯的拉升，在調(diào)控的預(yù)期之下，短時(shí)間內(nèi)集中成交的數(shù)量大幅度上升，這在很大程度上拉升了地方的房?jī)r(jià);在政策出臺(tái)之后，房?jī)r(jià)則呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的大趨勢(shì)，這在很大程度上說明北京市房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)速度在很大程度上得到了抑制。然而在2014年中期，北京市的房?jī)r(jià)又開始呈現(xiàn)出兩輪周期性的大幅度增長(zhǎng)。從直觀上來看，在限購(gòu)政策制定和實(shí)施的過程當(dāng)中，有效期是非常的短的，但是在中長(zhǎng)期的效果上并不是十分的明顯?？傮w上來看，北京市所出臺(tái)的一系列限購(gòu)政策沒有很好的起到抑制房?jī)r(jià)的效果，反而客觀上促使了北京市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度更快。

2 導(dǎo)致限購(gòu)政策無(wú)法取得既定效果的原因分析

2.1 影響高房?jī)r(jià)的因素

本質(zhì)上來看，當(dāng)前中國(guó)的房?jī)r(jià)的不斷提升給人們的日常生活帶來了極大程度的壓力。而對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控的呼聲越來越高，房?jī)r(jià)不斷上漲是有其自身核心原因的。一方面由于地方政府在財(cái)權(quán)事權(quán)不統(tǒng)一的情況下，通過土地買賣來增加政府的財(cái)政收入，這在很大程度上直接導(dǎo)致了開發(fā)商建筑成本的增加，間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的增加;另一方面由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的總體的融資趨勢(shì)并不是十分缺乏，很多開發(fā)商所擁有的資金十分的有限。，在進(jìn)行建設(shè)的過程當(dāng)中，主要是通過銀行貸款和房屋預(yù)售款來進(jìn)行資金的籌集，所以開發(fā)是不希望房?jī)r(jià)下跌的，銀行也不希望房?jī)r(jià)下跌，部分支付了預(yù)付款的買主也不希望房?jī)r(jià)下跌。很大程度上也就為房?jī)r(jià)的持續(xù)走高奠定了必要的基礎(chǔ)，聽了相應(yīng)的外部環(huán)境，從而很大程度上直接推高了房?jī)r(jià)的水平。

除此之外，部分地區(qū)的地方政府為了進(jìn)一步的追求自身的政績(jī)來實(shí)現(xiàn)對(duì)城市化的推動(dòng)，開始大規(guī)模的拆遷，一些老房舊房，而拆遷工作是需要大量的高房?jī)r(jià)來作為彌補(bǔ)的。這在很大程度上也是房?jī)r(jià)持續(xù)走高的一個(gè)主要原因，而且，這樣的現(xiàn)象還有愈演愈烈之勢(shì)。很多人購(gòu)買多套住房，通過倒賣賺取差價(jià)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)炒熱，這樣的一種投機(jī)倒把的行為也在很大程度上直接抬高房?jī)r(jià)給普通人買房帶來了巨大的阻礙。

2.2 影響限購(gòu)政策有效性的原因

結(jié)合上述分析可以看出，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的原因是多方面的，限購(gòu)政策的出臺(tái)政策的權(quán)威性是一方面雖然給予了高房?jī)r(jià)重重的一擊，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的調(diào)控效果來看，并不是十分的顯著，十分的樂觀。結(jié)合北京市具體的情況來看，北京市已相對(duì)于我國(guó)其他的地區(qū)出臺(tái)了更加具體更加細(xì)化的限購(gòu)政策，但是這樣的一系列的限購(gòu)政策只是短期內(nèi)取得了效果，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，效果并不是十分的顯著，抱著這種情況出現(xiàn)的原因，包括以下兩個(gè)方面。

第一，限購(gòu)政策的出臺(tái)存在著明顯的滯后性，無(wú)論是相關(guān)政策的制定，還是相關(guān)政策的實(shí)施，其效果都存在著明顯的滯后性。在政策出臺(tái)的前期，對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制效果10分的明顯，政策實(shí)施了一段時(shí)間之后，對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制作用會(huì)越來越弱，這樣的一種情況在北京市的限購(gòu)政策當(dāng)中表現(xiàn)的極為明顯，起到了一定的作用，但是實(shí)際上并未促使房?jī)r(jià)集中下降。

第二，限購(gòu)政策對(duì)于像北京這種房?jī)r(jià)上漲過快的城市，雖然產(chǎn)生了期的調(diào)控作用，但是過度的投機(jī)行為也在很大程度上對(duì)于限購(gòu)政策的效果起到了抑制，由此便不能夠?yàn)樯鐣?huì)居民購(gòu)買普通住房提供一個(gè)更加公平的環(huán)境;相對(duì)而言限購(gòu)政策在一些房?jī)r(jià)本身不高的城市當(dāng)中，也沒有起到顯著的影響，體現(xiàn)出政府對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)額外的調(diào)控作用。

3 提升限購(gòu)政策對(duì)北京市房?jī)r(jià)調(diào)控有效性的對(duì)策

本文在研究的過程當(dāng)中，以北京市為例，通過理論分析的方式來了解北京市限購(gòu)政策的實(shí)際制定情況，結(jié)合2010年5月到2019年的第四季度北京市限購(gòu)政策制定的實(shí)際情況，進(jìn)行對(duì)比研究發(fā)現(xiàn)：限購(gòu)政策在出臺(tái)之后，短期內(nèi)并沒有對(duì)于北京市的房?jī)r(jià)起到明顯的抑制效果，甚至有可能出現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)的小幅拉升;第二，從中長(zhǎng)期的角度來看，盡管房?jī)r(jià)總體上仍然處于一個(gè)上升的趨勢(shì)，但是限購(gòu)政策在后續(xù)的調(diào)控過程當(dāng)中的效果會(huì)進(jìn)一步的凸顯;第三，限購(gòu)政策的實(shí)際調(diào)控效果在很大程度上與政策細(xì)則的調(diào)整時(shí)點(diǎn)是存在著高度吻合的。結(jié)合現(xiàn)實(shí)的情況以及上文當(dāng)中分析影響限購(gòu)政策有效性原因，本小節(jié)有針對(duì)性的提出提升限購(gòu)政策，對(duì)北京市房?jī)r(jià)調(diào)控有效性的對(duì)策。

3.1 堅(jiān)持實(shí)施限購(gòu)政策，不斷完善相關(guān)細(xì)則

在當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)條件下，面臨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的換擋期，社會(huì)經(jīng)濟(jì)都會(huì)或多或少的面臨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的陣痛。前期刺激政策消化期三期疊加的背景之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定就顯得尤為重要。這樣以來才能夠使得限購(gòu)的目標(biāo)和限購(gòu)的對(duì)象更加趨于合理，實(shí)際上根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況，來對(duì)于限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整和完善，才能夠保證限購(gòu)政策切實(shí)的對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生持久的作用，從而起到持久有效調(diào)控的重要作用。

3.2 多措并舉打擊扭曲的市場(chǎng)行為

導(dǎo)致北京市限購(gòu)政策效果不明顯的原因是多樣的，其中最為明顯的原因也就是一些扭曲市場(chǎng)行為所帶來的不良后果。臨時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中存在著午盤銷售的行為，這在很大程度上直接導(dǎo)致了地區(qū)房?jī)r(jià)供不應(yīng)求，導(dǎo)致市場(chǎng)供需失衡。而這種現(xiàn)象的存在，在很大程度上會(huì)弱化限購(gòu)政策所帶來的實(shí)際調(diào)控效果。也在進(jìn)行調(diào)控的過程當(dāng)中，在專注需求的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化市場(chǎng)的有效供給，對(duì)于房地產(chǎn)商進(jìn)行科學(xué)合理的監(jiān)督，與此同時(shí)出臺(tái)一系列更加具體更加科學(xué)的限購(gòu)政策來落實(shí)到實(shí)處，嚴(yán)格的打擊市場(chǎng)當(dāng)中，一些開發(fā)商處于私利而不斷的扭曲市場(chǎng)的行為，通過規(guī)范市場(chǎng)行為來逐步的提升限購(gòu)政策的有效性。

3.3 建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

限購(gòu)政策固然能夠有效的抑制投資性的購(gòu)房需求，但是對(duì)于一些消費(fèi)性購(gòu)房需求的抑制，在很大程度上則是限購(gòu)政策的弊端。我有在這個(gè)過程當(dāng)中盡快的處理好政府與市場(chǎng)之間的關(guān)系，使得市場(chǎng)在資源配置的過程當(dāng)中能夠發(fā)揮應(yīng)有的作用，起到?jīng)Q定性的作用，才能夠更好的發(fā)揮政府的作用。在這樣的條件之下，就需要構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，使得相關(guān)的限購(gòu)限貸政策在事實(shí)的背景之下得以推出，充分的發(fā)揮市場(chǎng)的自主調(diào)控功能，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的最大化。

4 結(jié)語(yǔ)

總而言之，限購(gòu)政策的出臺(tái)為我國(guó)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控帶來一定的積極影響。但是由于房?jī)r(jià)飛速上漲的原因是多種多樣的，限購(gòu)政策的調(diào)控內(nèi)容極為有限。我們應(yīng)當(dāng)清楚的認(rèn)識(shí)到，在未來的發(fā)展過程當(dāng)中，為了避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈，繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)政策是極為必要的。但是仍然要從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律入手，尋找導(dǎo)致房?jī)r(jià)過快上漲的主要原因，對(duì)癥下藥，藥到病除。

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