吳成芝

摘要：眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要行業(yè)，且房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展在一定程度上關(guān)系到了社會(huì)民生。其中在營改增政策的不斷深入推動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)，其中在本文中主要探析了營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)性的提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，旨在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

從整體角度分析，營改增的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了重大影響，包括積極影響，也會(huì)帶來負(fù)面影響，尤其是會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。其中為進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，則需要在營改增之后對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以分析，針對(duì)性的制定完善的策略。

一、理論概述

（一）營改增的含義

在2011年?duì)I改增首次提出，是營業(yè)稅改增值稅的簡(jiǎn)稱，在隨后的幾年時(shí)間內(nèi)營改增在各行各業(yè)均得到有效應(yīng)用，且國家財(cái)政部門以及稅務(wù)部門頒布了相關(guān)的規(guī)定，對(duì)計(jì)稅方式等進(jìn)行了規(guī)定，對(duì)稅種稅率進(jìn)行了計(jì)算。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所涉及到的內(nèi)容比較多，所謂的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隸屬于風(fēng)險(xiǎn)范圍，其具有隨意性，比如企業(yè)在發(fā)展進(jìn)程中沒有嚴(yán)格按照稅法規(guī)章制度導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。在當(dāng)前的發(fā)展背景下，怎樣有效降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為了目前的關(guān)鍵所在，尤其是在營改增實(shí)施之后，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨挑戰(zhàn)，特別是要對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以重視，因?yàn)闊o論從哪一個(gè)方面分析，都可以清楚的認(rèn)識(shí)到營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理活動(dòng)受到影響，會(huì)產(chǎn)生不同程度的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這種情況下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)而有所影響。在此背景下，需要從本質(zhì)上出發(fā)，積極做好對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，不斷提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類與原因

（一）種類

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要集中表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一是因房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中自身核算應(yīng)該繳納的稅款與法律中所規(guī)定的稅款不一致，這樣一來，則會(huì)導(dǎo)致稅款出現(xiàn)應(yīng)繳未繳的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)則需要采取臨時(shí)補(bǔ)繳的方式，與此同時(shí)，還需要繳納罰款，甚至還會(huì)受到刑事的處罰。部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，特別是在面對(duì)高額利益誘惑下會(huì)采取少繳納的方式，進(jìn)而引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二是房地產(chǎn)企業(yè)在核算過程中缺乏規(guī)范性與科學(xué)性，比如在計(jì)算收入的時(shí)候會(huì)采取少計(jì)的方式，且還會(huì)故意提升成本，同時(shí)因?yàn)闆]有根據(jù)實(shí)際的情況制定完善的財(cái)務(wù)管理流程，所以在稅款計(jì)算的時(shí)候缺乏科學(xué)性與有效性。部分房地產(chǎn)企業(yè)往往以聯(lián)合開發(fā)的方式，在非你賠房地產(chǎn)產(chǎn)品的時(shí)候并不對(duì)收入加以計(jì)算，但是在計(jì)算成本費(fèi)用的時(shí)候，也沒有嚴(yán)格按照相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，這樣一來稅款計(jì)算會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，進(jìn)而需要承擔(dān)稅務(wù)處罰所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。第三是在稅法選擇上缺乏科學(xué)性，因稅法選擇不科學(xué)往往會(huì)導(dǎo)致在繳納稅款的時(shí)候數(shù)額過多，且大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在稅款計(jì)算上缺乏準(zhǔn)確性，甚至還會(huì)導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)提升。

（二）原因

引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因眾多，其中筆者經(jīng)過歸納與總結(jié)，將其概述為以下幾點(diǎn)。第一是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在主觀上存在問題，甚至還會(huì)出現(xiàn)因?yàn)樵谑艿嚼孚厔?shì)下而出現(xiàn)偷稅漏稅的現(xiàn)象。第二是就目前而言，我國有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)少之甚少，部分稅收法律法規(guī)的實(shí)際操作難度比較大，且缺乏規(guī)定缺乏針對(duì)性，所以在這一背景下，需要做到與時(shí)俱進(jìn)，根據(jù)時(shí)代發(fā)展的要求進(jìn)行改善，減少各類錯(cuò)誤現(xiàn)象的發(fā)生。第三是對(duì)于財(cái)務(wù)人員而言，因?yàn)榫C合素養(yǎng)過低，或者專業(yè)技能比較差，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)缺乏理解，從而加大了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率。第四是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有針對(duì)實(shí)際的情況制定有效的內(nèi)部控制，這樣則無法對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，從某一個(gè)角度分析，即便設(shè)定了內(nèi)部控制制度，在執(zhí)行過程中因?yàn)槲吹玫铰鋵?shí)，所以才會(huì)為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患。

三、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

（一）制定完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控管理制度

筆者認(rèn)為，在營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)需要從內(nèi)部控制入手，且要多角度的從影響稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素加以研究，然后針對(duì)性的提出相應(yīng)的措施，以此用來規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其中在新時(shí)期需要從事前、事中以及事后三點(diǎn)入手，以此形成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系。其中在事前管理中要從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)出發(fā)，制定完善的企業(yè)制度，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)。另外在事中管理的時(shí)候，要對(duì)各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)加以識(shí)別，做好定性與定量的分析，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。事后管理中要制定有效的信息系統(tǒng)，這樣不僅可以有效的提升傳遞效率，而且還可以優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理，如此才能在無形之中不斷提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

（二）構(gòu)建有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)體系

房地產(chǎn)企業(yè)較為特殊，在當(dāng)前的發(fā)展背景下需要構(gòu)建完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，另外還需要制定控制目標(biāo)，結(jié)合稅收政策以及行業(yè)發(fā)展，配合監(jiān)督管理，做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與評(píng)估。還有便是要對(duì)稅務(wù)員工加以培訓(xùn)與教育，使其對(duì)當(dāng)前最新的稅務(wù)政策以及法律法規(guī)加以了解，積極提高自身的稅務(wù)專業(yè)知識(shí)，這樣方可有效提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控能力。另外，對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)者與管理者而言，要大力培養(yǎng)員工依法納稅的的意識(shí)，積極做好稅收籌劃。還有便是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員同樣需要從自身做起，要培養(yǎng)自己誠信納稅與遵紀(jì)守法的意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)增值稅的學(xué)習(xí)，尤其是需要積極把握增值稅發(fā)票的開具要求。

（三）梳理業(yè)務(wù)流程與修訂合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在實(shí)施營改增期間，房地產(chǎn)企業(yè)需要將之前所簽訂的合同加以梳理，然后依據(jù)合同內(nèi)容做好規(guī)劃，其中可以將其劃分為新建、在建、即將完工、已完工等多項(xiàng)，且還需要依據(jù)不同的簽署時(shí)間采取不同的納稅政策。其中一方面要與合同的另一方商定好在營改增過渡期間的具體內(nèi)容，比如像合同總價(jià)、發(fā)票開具時(shí)間等，或者還可以簽署補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)原合同的內(nèi)容進(jìn)行明確。另外一個(gè)方面則是需要對(duì)合同模板加以修訂，包括采購合同、銷售合同、租賃合同等，尤其是對(duì)于涉及到營改增的內(nèi)容要加以明確，假如在合同中包含了不同增值率的內(nèi)容，則需要在合同中進(jìn)行列示。

（四）歸納稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理到企業(yè)治理層面

在新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)需要做到與時(shí)俱進(jìn)，要從實(shí)際角度出發(fā)，尤其是要對(duì)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)加以調(diào)整，要認(rèn)識(shí)到營改增所帶來的影響，針對(duì)性的制定完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。另外在制定決策方面，需要從企業(yè)戰(zhàn)略層面加以出發(fā)，要積極了解在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用與價(jià)值，然后將其積極歸納到企業(yè)層面，針對(duì)實(shí)際的情況設(shè)定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，做好監(jiān)督與管理。同時(shí)還需要嚴(yán)格按照目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)部門結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)然還可以設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，該機(jī)制要主動(dòng)承擔(dān)起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的主要職責(zé)。

（五）明確崗位職責(zé)

對(duì)于稅務(wù)籌劃崗位職責(zé)而言，其崗位工作人員要對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理加以重視，并積極的參與到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系之中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展的情況以及所面臨的機(jī)遇進(jìn)行分析，然后為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)依據(jù)。除此之外，在積極明確稅務(wù)籌劃崗位職責(zé)之后，還需要對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以防范，不斷增加稅務(wù)籌劃與其它部門之間的聯(lián)系，并積極聽卻房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)意見。只有真正做到這一點(diǎn)，才能讓各個(gè)崗位的工作人員各司其職，尤其在發(fā)生問題之后不會(huì)相互推諉。

四、結(jié)語

總而言之，在營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)，最為重要的便是面臨新的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其中房地產(chǎn)企業(yè)需要積極做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，將傳統(tǒng)模式積極摒棄，不斷提高增值納稅意識(shí)，避免發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)的準(zhǔn)確分析，才能減少不必要損失的發(fā)生，進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。

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作者單位：中鴻稅務(wù)師事務(wù)所有限公司邳州分公司