朱悅?cè)A

（太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 山西省太原市 030000）

綠地是城市中重要的綠色基礎(chǔ)設(shè)施，不僅能夠凈化空氣、改善人居環(huán)境質(zhì)量，同時(shí)還能為城市居民提供休閑游憩以及健身鍛煉的場(chǎng)所，當(dāng)消費(fèi)者購(gòu)買住宅時(shí)，周圍是否有綠地往往成為其考慮的重要因素，進(jìn)而表現(xiàn)為城市綠地對(duì)周邊房地產(chǎn)的增值效應(yīng)，綠地周邊居住用地建設(shè)強(qiáng)度隨之增強(qiáng)。而另一方面，一些特殊的城市綠地因具有生態(tài)、景觀及歷史文化價(jià)值，相關(guān)條例和規(guī)劃往往對(duì)其周邊建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行強(qiáng)行限制。在這兩種作用影響下，不同類型綠地與居住用地建設(shè)強(qiáng)度分布的相關(guān)性有待進(jìn)一步研究。

1 研究范圍與研究對(duì)象

南京市地處長(zhǎng)江下游，是長(zhǎng)江三角洲重要的中心城市，南京中心城區(qū)江南片位于長(zhǎng)江以南，包括南京主城、東山副城和仙林副城，總面積為558km2。

研究對(duì)象主要為南京中心城區(qū)內(nèi)的綠地和居住用地，綠地指《南京市城市用地分類和代碼標(biāo)準(zhǔn)（2012）》中規(guī)定的綠地與廣場(chǎng)用地（G），包括公園綠地（G1）、防護(hù)綠地（G2）及廣場(chǎng)用地（G3），以及非建設(shè)用地中的郊野綠地（Eg）；居住用地指《南京市城市用地分類和代碼標(biāo)準(zhǔn)（2012）》中規(guī)定的一類居住用地（R1）、二類居住用地（R2）、三類居住用地（R3）及商住混合用地（Rb）。

2 研究思路與研究方法

偏相關(guān)分析是固定其他變量不變而研究某兩個(gè)變量間相關(guān)性的統(tǒng)計(jì)分析方法，該方法消除了其他變量的影響，較為真實(shí)地反映這兩個(gè)變量間相關(guān)的性質(zhì)與密切程度。用來表示兩個(gè)相關(guān)變量偏相關(guān)的性質(zhì)與程度的統(tǒng)計(jì)量叫偏相關(guān)系數(shù)r，偏相關(guān)系數(shù)r可以通過spss軟件在輸入自變量、因變量以及控制變量的情況下計(jì)算得到。r取值范圍是-1和+1之間，當(dāng)r＞0時(shí)，兩變量為正相關(guān)，即一個(gè)變量隨另一個(gè)變量增大而增大；當(dāng)r＜0時(shí)，為負(fù)相關(guān)，即一個(gè)變量隨另一個(gè)變量增大而減小。此外，根據(jù)費(fèi)希爾（R.A.Fisher）的t檢驗(yàn)法，顯著性p值小于0.05時(shí)，偏相關(guān)系數(shù)r值才有意義[1]。

本研究首先選取對(duì)建設(shè)強(qiáng)度有重要影響的交通因子（軌道站點(diǎn)和主次干道）、公共服務(wù)因子（商業(yè)中心），通過控制其他因子和其他類型綠地的特征指標(biāo)，依次得到不同類型綠地的偏相關(guān)系數(shù)，并對(duì)偏相關(guān)分析結(jié)果進(jìn)行解讀。

3 數(shù)據(jù)獲取與處理

本研究中，綠地或其他影響因素與居住用地建設(shè)強(qiáng)度的相關(guān)性具體是指居住地塊到達(dá)最近綠地或其他影響因素的距離與該居住地塊容積率間的相關(guān)性。

首先對(duì)居住地塊圖形數(shù)據(jù)利用Arcgis的“要素轉(zhuǎn)點(diǎn)”工具，將居住地塊轉(zhuǎn)為以地塊圖斑幾何中心為位置的點(diǎn)；將各居住地塊到達(dá)最近綠地或其他影響因素的距離確定為表示居住地塊的幾何中心點(diǎn)到達(dá)各類綠地斑塊邊緣、軌道站臺(tái)、主次干道中心線及商業(yè)中心的最短距離。為方便敘述，本研究將居住地塊容積率強(qiáng)度表示為RF；將該居住地塊到達(dá)最近公園綠地、防護(hù)綠地、廣場(chǎng)綠地、郊野綠地、軌道站點(diǎn)、主次干道及商業(yè)中心的距離分別表示為 DG1、DG2、DG3、DEg、DTR、DRO 和 DCO。

4 相關(guān)性分析結(jié)果

通過以上偏相關(guān)分析，公園綠地、廣場(chǎng)綠地以及郊野綠地均與居住用地建設(shè)強(qiáng)度表現(xiàn)出相關(guān)性，而防護(hù)綠地與居住用地建設(shè)強(qiáng)度之間不存在相關(guān)性；此外，公園綠地與廣場(chǎng)綠地居住用地建設(shè)強(qiáng)度呈負(fù)相關(guān)，即隨居住用地到公園綠地或廣場(chǎng)綠地距離的靠近，居住用地建設(shè)強(qiáng)度逐漸增加；郊野綠地與居住用地建設(shè)強(qiáng)度呈正相關(guān)，即隨居住用地到郊野綠地距離的靠近，居住用地建設(shè)強(qiáng)度逐漸減弱，詳見表1。

表1 南京中心城區(qū)居住用地建設(shè)強(qiáng)度與各類綠地偏相關(guān)分析結(jié)果

防護(hù)綠地對(duì)居住用地?zé)o明顯影響。防護(hù)綠地為城市中具有衛(wèi)生、隔離和安全防護(hù)功能的綠地用地[2]。防護(hù)綠地不宜兼做公園綠地使用，雖然防護(hù)綠地兼具生態(tài)作用，但不適于游憩，不吸引人流，再加上大多數(shù)防護(hù)綠地本身距離城市污染源及危險(xiǎn)因素較近，因此很難帶動(dòng)周邊居住用地的價(jià)值提升，從而影響居住用地建設(shè)強(qiáng)度變化。

公園綠地和廣場(chǎng)綠地對(duì)居住用地建設(shè)強(qiáng)度起到正效應(yīng)。公園綠地指的是向公眾開放，以游憩為主要功能，兼具生態(tài)、美化、防災(zāi)等作用的綠地[2]。公園綠地植被覆蓋率高，不僅可以增加城市地景的美學(xué)效果、凈化空氣，還可以提高城市居民的生活環(huán)境質(zhì)量，此外，公園綠地具備一定的游憩設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，使人身體和心靈都得到放松。不論是公園綠地的生態(tài)職能、觀賞價(jià)值，還是其服務(wù)功能，都是適合居住用地選址的最佳地段、提升居住用地價(jià)值的重要因素。廣場(chǎng)綠地是以游憩、紀(jì)念、集會(huì)和避險(xiǎn)功能為主的城市公共活動(dòng)場(chǎng)地用地。從綠地的角度來講，廣場(chǎng)綠地是城市生態(tài)建設(shè)的有機(jī)組成部分，是美化城市空間、為居民提供宜居環(huán)境的重要因素之一；從廣場(chǎng)的角度來講，它是城市居民集會(huì)交流的場(chǎng)所，從古希臘時(shí)期廣場(chǎng)出現(xiàn)以滿足市民討論國(guó)事的需求開始，廣場(chǎng)便注定擔(dān)負(fù)這一重要的職能。如今人們對(duì)于廣場(chǎng)綠地的依賴和需求使得廣場(chǎng)綠地周邊的居住用地成為供不應(yīng)求的開發(fā)地段，在供求規(guī)律支配下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，廣場(chǎng)綠地周邊居住用地的高強(qiáng)度開發(fā)已成為城市發(fā)展中的普遍現(xiàn)象。因此，公園綠地對(duì)周邊居住用地建設(shè)強(qiáng)度的正效應(yīng)也符合城市土地價(jià)值規(guī)律。

郊野綠地對(duì)居住用地建設(shè)強(qiáng)度起到負(fù)效應(yīng)。郊野綠地指的是對(duì)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、居民休閑生活、城市景觀和生物多樣性保護(hù)有直接影響的綠地，具體包括風(fēng)景名勝區(qū)、郊野公園、自然保護(hù)區(qū)、濕地、城市綠化隔離帶等[2]，一般都蘊(yùn)含豐富的山水自然景觀資源甚至人文資源，因此，其周邊土地的開發(fā)應(yīng)以對(duì)郊野綠地生態(tài)、景觀及人文資源的保護(hù)為主。此外，相關(guān)規(guī)劃人員在對(duì)郊野綠地周邊地塊進(jìn)行城市設(shè)計(jì)時(shí)也會(huì)考慮城市景觀的完整性和景觀視線通廊的連續(xù)性，對(duì)郊野綠地的建筑高度進(jìn)行控制，使得居住用地建設(shè)強(qiáng)度降低。

5 總結(jié)

總體而言，影響綠地周邊居住用地強(qiáng)度分布變化的作用機(jī)制，主要有以下兩個(gè)方面：①市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)。良好的區(qū)位條件影響土地價(jià)格，從而影響周邊居住用地強(qiáng)度分布。一些綠地作為生態(tài)景觀資源與休閑活動(dòng)空間，其在城市中的環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢(shì)可以引起周邊地段地租的提高，造成土地價(jià)格的提升。在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，土地開發(fā)者為保證開發(fā)利益最大化，土地價(jià)格提高，其期望的建設(shè)強(qiáng)度也就相應(yīng)提高。②人為控制。因生態(tài)、文化以及景觀保護(hù)的需要，相關(guān)規(guī)劃、法規(guī)往往會(huì)針對(duì)不同類型綠地的資源及功能特點(diǎn)，制定一系列的管控要求，如對(duì)一些生態(tài)、景觀敏感地區(qū)綠地周邊的土地開發(fā)進(jìn)行高度和強(qiáng)度的管控或引導(dǎo)，從而抑制了綠地周邊居住用地強(qiáng)度的提高。