溫芝剛

（江蘇雨田工程咨詢集團(tuán)有限公司 江蘇南京 211100）

老子有云——“安居樂(lè)業(yè)”，意思就是安定愉快地生活和勞動(dòng)。

為了生活和勞動(dòng)的“安定愉快”，即使淪為“房奴”多數(shù)消費(fèi)者也要預(yù)支未來(lái)的錢(qián)財(cái)去安居。于是，對(duì)于這間不菲的“商品”，寄予了更高的要求，尤其是住房質(zhì)量要求，為此政府部門(mén)出臺(tái)相關(guān)的分戶驗(yàn)收規(guī)范，以提高住戶對(duì)工程質(zhì)量的滿意度。

但實(shí)際生活中，這些經(jīng)過(guò)建設(shè)、施工、監(jiān)理單位分戶驗(yàn)收合格的住宅，在住戶交房驗(yàn)收時(shí)，還是存在一些質(zhì)量問(wèn)題。

現(xiàn)以筆者經(jīng)歷的一小區(qū)交房驗(yàn)收為案例，通過(guò)對(duì)住戶驗(yàn)收質(zhì)量問(wèn)題的匯總淺析，找出解決辦法，以減少交房驗(yàn)收時(shí)的質(zhì)量問(wèn)題。

1 案例回顧

1.1 案例簡(jiǎn)介

該期商品房為兩幢小高層，總套數(shù)276套，其中毛坯住宅176套，建設(shè)、監(jiān)理、施工單位已進(jìn)行分戶驗(yàn)收。

1.2 質(zhì)量問(wèn)題匯總（見(jiàn)表1）

2 問(wèn)題產(chǎn)生的原因

2.1 建設(shè)、施工、監(jiān)理單位與住戶分戶驗(yàn)收重點(diǎn)不同而產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題

2.1.1 建設(shè)、監(jiān)理、施工單位分戶驗(yàn)收內(nèi)容

相關(guān)單位是對(duì)工程的每一戶及公共部位的使用功能和觀感質(zhì)量進(jìn)行專(zhuān)門(mén)驗(yàn)收，并且側(cè)重于使用功能的驗(yàn)收。

2.1.2 住戶驗(yàn)收內(nèi)容

由于住戶建筑專(zhuān)業(yè)知識(shí)及器械的缺乏，驗(yàn)收的重點(diǎn)是房屋內(nèi)可見(jiàn)的部分，即觀感質(zhì)量的驗(yàn)收。

表1

2.2 分戶驗(yàn)收時(shí)相關(guān)單位責(zé)任心不強(qiáng)，留下問(wèn)題

2.2.1 事中不認(rèn)真

現(xiàn)行分戶驗(yàn)收參加人員中，建設(shè)、監(jiān)理、施工單位所占比重較大，自己既是運(yùn)動(dòng)員又是裁判員，并且因驗(yàn)收的工作量大、范圍廣，所以部分單位會(huì)走馬觀花走過(guò)場(chǎng)，致使大量觀感質(zhì)量問(wèn)題未被發(fā)現(xiàn)。

2.2.2 事后不關(guān)心

對(duì)于發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，部分建設(shè)、施工、監(jiān)理單位關(guān)心強(qiáng)度不夠，未派專(zhuān)人負(fù)責(zé)維修、復(fù)檢，致使問(wèn)題仍然存在。

2.3 單位驗(yàn)收時(shí)間不同，致使驗(yàn)收結(jié)果有差距

建設(shè)單位因驗(yàn)收的內(nèi)容和工作量大，單位驗(yàn)收時(shí)間不充裕，所以在分戶質(zhì)量驗(yàn)收時(shí)不可能做到面面俱到。

而住戶只驗(yàn)收自己的房屋，工作量小涉及范圍也小，所以單位驗(yàn)收時(shí)間充裕，驗(yàn)收仔細(xì)。

3 解決辦法

3.1 對(duì)分戶驗(yàn)收主體進(jìn)行工作細(xì)分，專(zhuān)人專(zhuān)項(xiàng)完善分戶驗(yàn)收內(nèi)容

在分戶驗(yàn)收前，召開(kāi)驗(yàn)收工作會(huì)議，進(jìn)行驗(yàn)收內(nèi)容工作細(xì)分，例如：①有內(nèi)廊的可以將內(nèi)廊按兩軸線劃分為一個(gè)檢驗(yàn)批；單元樓梯可以按照每六層為一個(gè)檢驗(yàn)批；分戶驗(yàn)收表中涉及的項(xiàng)目可以房間、獨(dú)立空間為單位，全部檢查并記錄，功能與觀感質(zhì)量檢查全部滿足要求時(shí)，方為合格，不合格項(xiàng)目必須整改。②對(duì)投訴比較多的房屋滲漏方面，安排專(zhuān)人專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收：規(guī)定有防水要求的樓地面，必須進(jìn)行潑、蓄水試驗(yàn)，按照規(guī)范要求蓄水24h后觀察檢查是否有滲漏，放水時(shí)檢查排水是否順暢；對(duì)窗戶漏水問(wèn)題，在分戶驗(yàn)收中要求施工單位做到一窗一淋，對(duì)出現(xiàn)漏水、滲水現(xiàn)象的窗戶，由專(zhuān)人進(jìn)行標(biāo)注并跟蹤整改。

3.2 加強(qiáng)責(zé)任心要求，建立懲罰機(jī)制

3.2.1 施工時(shí)嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)

工程施工時(shí)，要嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量控制，保證最終產(chǎn)品的品質(zhì)。例如：針對(duì)表中提到的開(kāi)間和凈高問(wèn)題在施工時(shí)做到：①開(kāi)間方面：在砌墻體擺腳時(shí)，應(yīng)檢查擺腳是否方正、尺寸是否正確，以減少開(kāi)間不夠問(wèn)題；②層高方面：選擇平整度好的模板、支設(shè)階段嚴(yán)格控制標(biāo)高，從而減少層高偏差。

3.2.2 認(rèn)真分戶驗(yàn)收，不能當(dāng)做形式

（1）地面：檢查地面面層粘結(jié)質(zhì)量，保證無(wú)裂縫、起砂等問(wèn)題，并每一間房屋地面應(yīng)平整、潔凈、無(wú)明顯色差。

（2）墻面抹灰：檢查墻面外觀質(zhì)量有無(wú)裂縫、空鼓、陰陽(yáng)角不順直等問(wèn)題。

（3）室內(nèi)空間尺寸：首先檢查凈開(kāi)間和凈高尺寸；核實(shí)空間尺寸偏差，超出允許偏差值的應(yīng)及時(shí)整改，同時(shí)在粉刷過(guò)程中注意控制。

（4）門(mén)窗：先驗(yàn)收門(mén)窗的開(kāi)啟性能，后驗(yàn)收配件的數(shù)量、規(guī)格、位置、密封條等觀感質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。并對(duì)窗戶進(jìn)行水沖淋試驗(yàn)，防止窗戶滲水。

（5）防水：分戶驗(yàn)收時(shí)應(yīng)進(jìn)行全面蓄水試驗(yàn)。

對(duì)于驗(yàn)收不合格的內(nèi)容進(jìn)行一式三份登記：一份張貼在房?jī)?nèi)，一份作為驗(yàn)收后的維修整改依據(jù)，一份交建設(shè)項(xiàng)目部進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總整理，并分析發(fā)生原因，為以后工程做基礎(chǔ)。

3.2.3 做好驗(yàn)收后的復(fù)檢工作

指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)復(fù)檢工作，對(duì)已解決的問(wèn)題，需要在室內(nèi)張貼的驗(yàn)收單上進(jìn)行簽字確認(rèn)。

3.2.4 落實(shí)懲罰獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制

將住戶交房驗(yàn)收后提出的質(zhì)量問(wèn)題整理匯總，與建設(shè)、監(jiān)理、施工單位分戶驗(yàn)收不合格內(nèi)容進(jìn)行比較分析，根據(jù)施工中、分戶驗(yàn)收、整改復(fù)檢三個(gè)時(shí)間段進(jìn)行細(xì)分，按照“誰(shuí)責(zé)任誰(shuí)承擔(dān)”原則進(jìn)行懲罰。

3.3 “開(kāi)誠(chéng)布公”打消疑慮

針對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的思想包袱，應(yīng)“開(kāi)誠(chéng)布公”打消疑慮：

（1）張貼交房標(biāo)準(zhǔn)，以便業(yè)主核對(duì)。

（2）將驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及復(fù)檢情況上墻，讓業(yè)主第一時(shí)間知道房屋驗(yàn)收時(shí)的重點(diǎn)和解決情況，改變其簽收怕后悔的顧慮。

（3）在住房交房驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)方委派專(zhuān)業(yè)工程師（工程專(zhuān)業(yè)、客服專(zhuān)業(yè)各一個(gè)），針對(duì)房子遺留問(wèn)題給予專(zhuān)業(yè)解釋。

（4）留下詳細(xì)的專(zhuān)人維修電話號(hào)碼，住戶遇到問(wèn)題時(shí)，在第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。

3.4 建設(shè)單位組織自查，增加單位驗(yàn)收時(shí)間

建設(shè)單位直接與住戶交涉，出了質(zhì)量問(wèn)題，住戶也會(huì)第一時(shí)間去和建設(shè)單位維權(quán)，為了減少糾紛，同時(shí)也是為了提高建設(shè)單位的美譽(yù)度，建設(shè)單位在分戶驗(yàn)收前主動(dòng)組織施工、監(jiān)理單位進(jìn)行自查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行提前整改維修，以在進(jìn)行分戶驗(yàn)收時(shí)，減少工作量變相增加單位驗(yàn)收時(shí)間。

4 結(jié)束語(yǔ)

只有建設(shè)各方切實(shí)履行自己的職責(zé)，加強(qiáng)驗(yàn)收前的質(zhì)量管理，再通過(guò)行之有效的分戶驗(yàn)收，減少甚或不出現(xiàn)業(yè)主收房驗(yàn)收時(shí)的質(zhì)量問(wèn)題，才能最終實(shí)現(xiàn)和諧人居的目標(biāo)。