周力行 黃瑛

（南京工業(yè)大學(xué)建筑學(xué)院 江蘇南京 210009）

1 背景

20世紀(jì)80、90年代，為了解決住房短缺問(wèn)題，我國(guó)興建了大量城市住區(qū)。這些住區(qū)隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，已然不能滿(mǎn)足居民多樣化的需求，逐漸呈現(xiàn)衰老化的態(tài)勢(shì)[1]。同時(shí)這些老舊住區(qū)所在區(qū)位也從往昔城市邊緣向城市中心所轉(zhuǎn)變，對(duì)老舊住區(qū)的改造也是完善住區(qū)與城市關(guān)系的重要組成成分。

老舊住區(qū)是指，“1990年（含）以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒(méi)有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的老舊小區(qū)”[2]。當(dāng)前在土地資源節(jié)約利用、建設(shè)用地資源緊缺、城市生態(tài)環(huán)境惡化等態(tài)勢(shì)的背景之下，近年來(lái)，老舊住區(qū)改造的品質(zhì)提升已經(jīng)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，南京市于2017年開(kāi)展的《老舊住區(qū)整治手冊(cè)》其中16類(lèi)72子項(xiàng)的具體整治內(nèi)容就具備很強(qiáng)的指導(dǎo)建設(shè)作用，包括了大概三個(gè)方面：①整修房屋，包括屋面改造，住宅成套改造，立面整修等內(nèi)容；②優(yōu)化環(huán)境，包括道路整修，室外環(huán)境整治，美化形態(tài)；③完善配套包括整修市政管線(xiàn)，完善公共服務(wù)設(shè)施等，提高科技含量，滿(mǎn)足居民的日常需求[3]。老舊住區(qū)的改造對(duì)城市社會(huì)空間均衡，和諧發(fā)展有著非常重要的意義，也是對(duì)現(xiàn)有住房保障體系的有效補(bǔ)充。

本文旨在運(yùn)用逐步回歸的方法來(lái)研究老舊住區(qū)改造效果的影響因素，逐步回歸是根據(jù)自變量的顯著性將自變量逐個(gè)引入，最后建立最優(yōu)回歸方程的理論和方法[4]。所謂最優(yōu)回歸方程，就是在回歸方程中包括所有對(duì)因變量有顯著影響的自變量，剔除對(duì)因變量影響不顯著的自變量的回歸方程[5]。逐步回歸分析采取將自變量逐個(gè)引入的方法建立最優(yōu)回歸方程。引入自變量的條件是：該自變量的偏回歸平方和經(jīng)檢驗(yàn)是所有自變量中最顯著的，每引入一個(gè)新變量后，對(duì)已引入的自變量逐個(gè)進(jìn)行檢驗(yàn)，將使得偏回歸平方和不顯著的自變量剔除，這樣經(jīng)過(guò)逐步引入變量，檢驗(yàn)變量，保證建立的回歸方程中所有自變量均顯著。

總的來(lái)看，針對(duì)老舊小區(qū)居住滿(mǎn)意度的研究比較欠缺，我國(guó)針對(duì)老舊住區(qū)改造影響因素的研究成果也很少。已有研究只籠統(tǒng)地分析了居住環(huán)境整體滿(mǎn)意度，或只研究了某一個(gè)維度的滿(mǎn)意度，如社區(qū)滿(mǎn)意度、居家養(yǎng)老服務(wù)滿(mǎn)意度等。從居住滿(mǎn)意度的定義和內(nèi)涵可知，作為一個(gè)多維的指標(biāo)，應(yīng)該分維度測(cè)量。學(xué)者們從個(gè)體特征、環(huán)境特征，以及主觀感知因素三個(gè)層面分析了老年人居住滿(mǎn)意度的影響因素。首先，老年人的特征與居住滿(mǎn)意度間存在相關(guān)關(guān)系，修整住區(qū)大多為老舊住區(qū)，而目前老舊住區(qū)的住戶(hù)大多為年紀(jì)較大的人群，因此在年紀(jì)較大的人群之中滿(mǎn)意度的住宅影響因素也是較為重要的一環(huán)。研究發(fā)現(xiàn)，年齡與居住滿(mǎn)意度之間存在著正相關(guān)；文化程度較高的老年人對(duì)社區(qū)環(huán)境的滿(mǎn)意度顯著高于文化程度較低者；老年低收入家庭對(duì)居住環(huán)境的依賴(lài)性更高，對(duì)環(huán)境的要求也更高；有配偶老人的社區(qū)服務(wù)環(huán)境滿(mǎn)意度得分顯著高于喪偶老人；比起租房者，住自己房子的居民居住滿(mǎn)意度往往更高。此外，居住滿(mǎn)意度與老年人在居住環(huán)境中的時(shí)間體驗(yàn)之間有顯著的正相關(guān)關(guān)系。老年人在居住環(huán)境中居住的時(shí)間以及每天在居住環(huán)境中所處的時(shí)間越長(zhǎng)，居住滿(mǎn)意度也越高。

2 選擇變量描述與計(jì)算方法

數(shù)據(jù)來(lái)源與變量測(cè)量：

2.1 數(shù)據(jù)來(lái)源

為了全面了解老舊住區(qū)改造效果的影響因素，需要被調(diào)查的住區(qū)是具備一定的各年齡段服務(wù)以及涵蓋各個(gè)老舊住區(qū)類(lèi)型的特征，基于此，特地選取了南京2017年開(kāi)展的老舊住區(qū)整治完成的12個(gè)小區(qū)作為調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源，如圖1、表1所示。

2.2 變量測(cè)量

2.2.1 因變量

老舊住區(qū)的改造效果是一個(gè)復(fù)雜的多為的概念，應(yīng)該從樓房，環(huán)境，社區(qū)三個(gè)維度來(lái)綜合測(cè)量。所以根據(jù)于此，本文從對(duì)小區(qū)住房環(huán)境，樓宇的環(huán)境，以及社區(qū)的環(huán)境進(jìn)行賦值，從非常滿(mǎn)意到非常不滿(mǎn)意。分為五個(gè)分?jǐn)?shù)分別為1～5分，最后根據(jù)數(shù)據(jù)，得出Y值。

表1

圖1

2.2.2 自變量

統(tǒng)一將老舊住區(qū)改造的影響因素分為區(qū)位，基礎(chǔ)設(shè)施，居住環(huán)境，人口，建筑因素，成本因素這幾個(gè)方面，運(yùn)用逐步回歸法找出其中的關(guān)聯(lián)。

結(jié)果分析：

通過(guò)逐步回歸，建立老舊住區(qū)改造效果的回歸方程：

Y=18.864+0.509×1-26.682×3+0.836×4-0.001×5+3.76×6-0.231×7-0.134×8-3.986×9+0.955×10-0.004×11+0.412×12

逐步回歸過(guò)程中首先選入方程的變量是老舊住區(qū)的交通時(shí)間成本，其次是容積率，小區(qū)人口，交通條件，再是高層占比以及多層占比，最后是學(xué)歷，住宅建成時(shí)間以及住房成本。對(duì)回歸分析結(jié)果解釋如下：

老舊住區(qū)的改造效果和住區(qū)的交通條件，容積率，人口學(xué)歷，多層建筑占比以及交通時(shí)間成本呈正相關(guān)。其中容積率每提高一個(gè)點(diǎn)，改造效果程度將提高0.836個(gè)百分比，可見(jiàn)容積率是一個(gè)影響較大的因素，同時(shí)不難看出居民對(duì)住區(qū)的整體滿(mǎn)意度與小區(qū)低端以及周邊的環(huán)境有很大的相關(guān)性，如交通條件以及交通時(shí)間成本等，而在進(jìn)一步的分地區(qū)相關(guān)分析中可以看出，根據(jù)發(fā)放的具體傳單可以看出，周邊環(huán)境的影響程度呈現(xiàn)地域性的特點(diǎn)，具體表現(xiàn)如下鼓樓秦淮的相關(guān)程度最高，而雨花棲霞的相關(guān)程度較低，可以看出，在衡量居民滿(mǎn)意度時(shí)，好的地段的居民更加看重地段周邊環(huán)境，而相對(duì)環(huán)境較差的居民關(guān)注度會(huì)弱一些。

老舊住區(qū)的改造效果和住區(qū)的綠地率，小區(qū)人口人均建筑面積以及住房成本呈負(fù)相關(guān)，住房成本越高，老舊住區(qū)的改造效果也就越低，由此可見(jiàn)住房成本的高低一定程度上也與小區(qū)修整的滿(mǎn)意程度息息相關(guān)。在一方面，由于住房成本的提升，小區(qū)內(nèi)居民的負(fù)擔(dān)也就隨之提高，而這一負(fù)擔(dān)的提高會(huì)導(dǎo)致居民對(duì)小區(qū)的改造效果產(chǎn)生一定程度的不滿(mǎn)意。人均建筑面積與住區(qū)的改造效果呈負(fù)相關(guān)，在分地區(qū)的比較中，棲霞和雨花在評(píng)價(jià)對(duì)老舊住區(qū)改造的滿(mǎn)意度時(shí)，更加看重住房的總體面積以及戶(hù)型，但是在其他小區(qū)沒(méi)有體現(xiàn)出相關(guān)性，對(duì)老舊住區(qū)改造的效果并沒(méi)有和住房戶(hù)型有明顯的相關(guān)性。

總體上來(lái)看老舊住區(qū)改造的效果受小區(qū)內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施的影響顯著，但是實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于現(xiàn)代人的生活方式與以前傳統(tǒng)模式不同，更多的年輕人更喜歡把自己圈在自己的天地內(nèi)，在日常生活中也仰仗著小區(qū)周邊較為便利便捷的交通，去往服務(wù)性更強(qiáng)的小區(qū)外的公共服務(wù)設(shè)施，不在小區(qū)以及小區(qū)附近活動(dòng)，所以公共服務(wù)設(shè)施不是影響老舊住區(qū)改造的一般性因素。

在通過(guò)相關(guān)性分析的顯示表明在比較居民的年齡性別收入水平這類(lèi)反映自身狀況的指標(biāo)與老舊住區(qū)的改造效果的相互關(guān)系時(shí)，具體的相關(guān)性分析并沒(méi)有體現(xiàn)出規(guī)律性的特點(diǎn)，因此居民自身狀況并沒(méi)有對(duì)老舊住區(qū)的改造有顯著的影響。

3 結(jié)語(yǔ)與對(duì)策建議

從開(kāi)展的問(wèn)卷調(diào)查可以看出，這批開(kāi)展整治的小區(qū)已經(jīng)取得了很大的收益，69.2%的受調(diào)人員選擇了較滿(mǎn)意以及非常滿(mǎn)意，改造方式收到了大多數(shù)居民的認(rèn)可，大部分受訪(fǎng)者認(rèn)為改造之后居住環(huán)境得到了一定程度的改善。

基于對(duì)南京老舊住區(qū)的研究，定量評(píng)估了老舊住區(qū)改造影響因素，老舊住區(qū)的改造效果和住區(qū)的交通條件，容積率，人口學(xué)歷，多層建筑占比以及交通時(shí)間成本呈正相關(guān)，老舊住區(qū)的交通便捷度時(shí)南京老舊住區(qū)改造效果最顯著的影響因素之一，老舊住區(qū)的改造效果和住區(qū)的綠地率，小區(qū)人口人均建筑面積以及住房成本呈負(fù)相關(guān)，住房成本越高，居民負(fù)擔(dān)越大就會(huì)導(dǎo)致對(duì)老舊住區(qū)改造效果影響越大。

所以根據(jù)上述理論分析，現(xiàn)建議對(duì)老舊住區(qū)的改造建議如下：

大力發(fā)展住區(qū)周邊交通，提高小區(qū)區(qū)域與區(qū)域之間的鏈接度，增加住區(qū)活力，同時(shí)合理規(guī)劃交通路線(xiàn)，調(diào)整周邊交通站點(diǎn)，減少居民出行成本；提升住房容積率，為居民在公共環(huán)境以及居住環(huán)境之間尋求一個(gè)平衡點(diǎn)。