倪頌文

摘 要：本文就物權(quán)的二重買賣、不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的適用，公信制度缺陷的彌補(bǔ)---預(yù)告登記制度等作了介紹，結(jié)合我國物權(quán)變動(dòng)過程中的實(shí)踐，提出了完善物權(quán)變動(dòng)制度的一些建議：建立統(tǒng)一完善的登記制度;限制二重讓與的發(fā)生;根據(jù)我國的國情建立不同的物權(quán)變動(dòng)模式。

關(guān)鍵詞：物權(quán)變動(dòng)模式;二重買賣;不動(dòng)產(chǎn)善意取得;預(yù)告登記

物權(quán)，系指對物的權(quán)利，即將某物歸于某特定主體，由其直接支配，享受其利益。所謂物權(quán)變動(dòng)，就物權(quán)本身而言，是指物權(quán)的發(fā)生、變更與消滅的運(yùn)動(dòng)狀態(tài);就物權(quán)主體而言，物權(quán)變動(dòng)意味著物權(quán)的取得、設(shè)定、內(nèi)容變更與喪失，究其實(shí)質(zhì)，它是人與人之間對于物的支配和歸屬關(guān)系的法律關(guān)系的變更。下面就實(shí)務(wù)中常見的物權(quán)變動(dòng)模式作一介紹：

一、二重買賣

不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣，又稱二重買賣，是指出賣人在與前買受人簽訂不動(dòng)產(chǎn)（通常指房屋、土地）買賣合同后，于前買受人辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之前，又將該不動(dòng)產(chǎn)出賣給后買受人，甚至在后買受人辦理移轉(zhuǎn)登記前，又與第三買受人、第四買受人等簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的行為。二重買賣于實(shí)務(wù)頗常見，是物權(quán)變動(dòng)中的重要內(nèi)容，理論上有助于了解債權(quán)與物權(quán)之本質(zhì)。如數(shù)個(gè)買賣合同的效力、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸屬、未能取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的買受人權(quán)利救濟(jì)。實(shí)踐中，前買受人往往成為受害人，也存在后買受人成為受害人的情況。就合同的效力而言，出賣人與后買受人間所訂立買賣契約仍有效成立，不因前買約而受影響。出賣人于將買賣標(biāo)的物之所有權(quán)移轉(zhuǎn)于前買受人后，再與后買受人訂立買賣契約者，亦同。前后兩個(gè)買賣契約均有效成立，此種以負(fù)擔(dān)債務(wù)為內(nèi)容之法律行為（負(fù)擔(dān)行為），除其標(biāo)的目的自始客觀不能，無從確定、違反法律強(qiáng)行規(guī)定、違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定以外，均為有效，出賣人是否有處分權(quán)在所不問?；谙群筚I賣契約而生之此二重債權(quán)，系出于平等地位，并無位序關(guān)系，不因先后而異其效力。前后買受人均可隨時(shí)向出賣人請求履行債務(wù)。出賣人破產(chǎn)時(shí)，前后買受人均以同等地位參與分配。前買受人不得以其債權(quán)發(fā)生在先為理由，而主張出賣人與后買受人間轉(zhuǎn)移所有權(quán)之物權(quán)契約無效。后買受人取得其物之所有權(quán)，不受前買約之影響。

后買受人與出賣人訂立買賣契約，受讓標(biāo)的物之所有權(quán)，系出于故意以背于善良風(fēng)俗之方法加損害于前買受人者，應(yīng)負(fù)侵權(quán)行為損害賠償責(zé)任。于此情形前買受人得請求后買受人直接移轉(zhuǎn)該買賣標(biāo)的物所有權(quán)于己，以回復(fù)損害發(fā)生前之原狀，上述為虛偽同謀情形。前買受人依虛偽同謀規(guī)定，申請法院撤銷出賣人與后買受人之間行為時(shí)，是否應(yīng)以出賣人因其行為限于無資力者為要件，法院采否定說，認(rèn)為倘后買受人于行為時(shí)明知該標(biāo)的物業(yè)已出賣他人之事實(shí)者，前買受人即得訴請撤銷。但是否符合債權(quán)人撤銷權(quán)本旨，尚有審究余地。學(xué)者通說認(rèn)為前買受人行使撤銷權(quán)，應(yīng)以買受人因其行為限于無資力為要件，似較可采。前買受人就出賣人將標(biāo)的物讓與他人而生之給付不能，得請求債務(wù)不履行之損害賠償，買賣標(biāo)的物之漲價(jià)部分，系前買受人通?？善诖妫瑧?yīng)視為所失利益，列入賠償范圍。

二、善意取得

善意取得制度是無權(quán)處分權(quán)能的一個(gè)例外規(guī)定，在善意取得制度中，規(guī)定了處分人在無處分權(quán)的情況下，法律對第三人的一種保護(hù)，并且維護(hù)了市場交易安全。在我國傳統(tǒng)民法中，動(dòng)產(chǎn)適用于善意取得制度毫無爭議，但有很多學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)適用區(qū)別于此制度的另一制度——不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度。因此就不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度作一介紹。

1.不動(dòng)產(chǎn)善意取得的發(fā)生原因

如臺(tái)灣實(shí)踐中土地登記與事實(shí)不符者，仍難完全避免，主要原因有四：土地機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤或疏漏，如A地誤登記為B地，張三誤登記為李四;土地登記簿外的法律變動(dòng)，如甲死亡由乙辦理繼承登記，但真正繼承人為丙;物權(quán)行為無效或撤銷，如通謀虛偽設(shè)定抵押權(quán)，讓與土地所有權(quán)的物權(quán)行為被法院以詐害債權(quán)為由撤銷;依法律規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但迄今未辦理登記，如土地征收手續(xù)已完畢，但未為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記者，推定登記權(quán)利人適法有此權(quán)利;因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記物權(quán)之不實(shí)而受影響。判例：第三者信賴登記而取得土地權(quán)利之前，真正權(quán)利人仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷。

2.善意信賴認(rèn)定

信賴客體。土地登記不正確，而受保護(hù)范疇：某種登記權(quán)利之存在，誤登記某屋為某人所有;登記權(quán)利之不存在，地上權(quán)或抵押權(quán)誤被涂銷;限制登記之不存在，預(yù)告登記誤被涂銷。土地面積、形狀、當(dāng)事人的年齡等登記，均不在保護(hù)范疇之內(nèi)。受保護(hù)的權(quán)利變動(dòng)過程，限于法律行為上的交易，如受讓房屋所有權(quán)、設(shè)定抵押權(quán)等，依法律規(guī)定如繼承而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不包括在內(nèi)。善意信賴土地登記，善意：指不知，惡意不保護(hù)。

3.善意的判斷時(shí)點(diǎn)。申請登記時(shí)或登記完畢時(shí)為準(zhǔn)？實(shí)為困難問題。判例：第三人訂立買賣契約時(shí)，雖屬善意，但于辦妥登記取得權(quán)利前，如已知登記有無效或得撤銷之原因而執(zhí)意為登記，不為善意。如甲死亡由乙辦理繼承登記，但真正繼承人為丙;乙讓售房屋給丁，辦理所有權(quán)登記時(shí)，地政機(jī)關(guān)得否以乙非真正所有人拒絕登記之申請？對此問題原則宜采否定說，土地登記有公信力。

4.善意取得的終局確定性

善意取得不動(dòng)產(chǎn)者不得主張拋棄其信賴土地登記而取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而以此為理由向相對人請求損害賠償，就是說善意取得之后，取得人不得以出讓人非實(shí)際所有人而推翻物權(quán)并主張損害賠償。

三、公信制度缺陷的彌補(bǔ)---預(yù)告登記。

預(yù)告登記制度是我國《物權(quán)法》新創(chuàng)立的制度，我國《民法典》也規(guī)定了該制度。預(yù)告登記的效力：禁止其后的登記，禁止登記名義人再為處分，該處分指物權(quán)行為處分而言，如所有權(quán)的移轉(zhuǎn)、抵押權(quán)的設(shè)定，債權(quán)行為如使用借貸不包括在內(nèi)。租賃權(quán)物權(quán)化，買賣不破租賃，租賃優(yōu)先于預(yù)告登記而受保護(hù)，其效力不因預(yù)告登記而受影響。預(yù)告登記采取相對無效原則，不采禁止處分或禁止登記主義，如乙出賣某屋給甲而為移轉(zhuǎn)請求權(quán)的預(yù)告登記后，仍得將該屋所有權(quán)讓與丙，而為移轉(zhuǎn)登記，丙得對抗任何人，但不得對抗甲，丙為登記名義人，對甲而言，乙仍為所有人，故甲得請求乙移轉(zhuǎn)其所有權(quán)，若甲與乙間的買賣契約無效，或甲的請求權(quán)因契約解除等原因不復(fù)存在時(shí)，乙就該屋的處分，不生妨礙甲之請求權(quán)的問題，對丙絕對有效。預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對于所登記之請求權(quán)有妨礙者無效。預(yù)告登記，對于因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記，無排除效力。甲向乙購地，辦畢預(yù)告登記，其后該地被政府征收，甲不得主張其預(yù)告登記對于政府取得該地所有權(quán)所為的新登記，有排除之效力。學(xué)者認(rèn)為減損了預(yù)告登記的功能，容有研究余地。

我國目前的預(yù)告登記制度是采取限制處分模式，不同于臺(tái)灣的相對無效原則，即在辦理預(yù)告登記之后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分行為無效。立法者的意見認(rèn)為，相對無效模式主要靠權(quán)利順位確定預(yù)告登記的效力，可能使得各權(quán)利之間關(guān)系過于復(fù)雜，且要求對具體案件中由法院判斷義務(wù)人的處分行為是否構(gòu)成對權(quán)利人的妨害，恐適用會(huì)引發(fā)司法實(shí)踐中的混亂。筆者認(rèn)為，臺(tái)灣法律可能受德國的物權(quán)無因性理論影響，對出賣人的二重讓與有很大的容忍度，包括已進(jìn)行預(yù)告登記的契約，亦容忍未移轉(zhuǎn)權(quán)利期間的另行讓與，那么待預(yù)告登記的權(quán)利可以實(shí)現(xiàn)時(shí)，又回到需要權(quán)利回轉(zhuǎn)的境況，對物的流通似乎不利，故筆者認(rèn)為我國實(shí)行的限制處分模式還是有利于界定清晰的產(chǎn)權(quán)，更有利于物權(quán)清爽化，有利于物的流轉(zhuǎn)。

四、物權(quán)變動(dòng)制度的完善

1.完善實(shí)質(zhì)性審查登記制度

目前，我國已建立了統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，但對登記未進(jìn)入完全的實(shí)質(zhì)性審查，而且對實(shí)質(zhì)性審查避免登記與事實(shí)權(quán)利相一致的觀念亦未深入人心。由于我國采用的是物權(quán)行為有因性，物權(quán)行為是否成立要審查那個(gè)基礎(chǔ)的債權(quán)。所以應(yīng)該實(shí)行登記的實(shí)質(zhì)審查。也就是說登記機(jī)關(guān)在接受當(dāng)事人的登記申請以后，就應(yīng)當(dāng)對登記的內(nèi)容進(jìn)行詢問和調(diào)查，以確保登記內(nèi)容的真實(shí)性，為此在法律上應(yīng)當(dāng)賦予登記機(jī)關(guān)一定的調(diào)查職權(quán)，比如享有：詢問當(dāng)事人，要求提交必要材料、查看不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際狀況、對提交的文件真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查、對提供虛假證明的行為人進(jìn)行處罰等。登記機(jī)關(guān)有足夠理由認(rèn)為權(quán)屬存在爭議或內(nèi)容失實(shí)的，可以不予辦理登記。在德國，要求登記官在登記前，事先對原因行為的效力進(jìn)行判斷，是不可能的。德國物權(quán)行為與原因行為相脫離，登記官僅審查物權(quán)合意的效力，不能超越書面文件的審查，因而缺乏確實(shí)性。瑞士民法，不將物權(quán)行為當(dāng)做無因行為，如果原因行為存在瑕疵，則登記就與真實(shí)情形不符，因此要求對原因行為辦理公證證書，以保證其確實(shí)性。所以我國既然仿鑒瑞士的物權(quán)變動(dòng)立法，那么亦應(yīng)有機(jī)關(guān)可以代替公證機(jī)關(guān)確保登記權(quán)利的真實(shí)性，那么這個(gè)審查職責(zé)由我國登記機(jī)關(guān)進(jìn)行最為合適。

為使登記與真實(shí)權(quán)利相符，承認(rèn)登記的公信力，結(jié)果仍不可避免對真實(shí)權(quán)利人的損害，應(yīng)建立國家補(bǔ)償制度，自登記手續(xù)費(fèi)中拿出一定比例的資金建立基金，由該基金進(jìn)行補(bǔ)償，即國際上認(rèn)可的“托倫斯登記法體系”。

2.限制二重讓與的發(fā)生

二重讓與其實(shí)是出賣人違背誠信的行為，為了追求更高的利益以犧牲前一契約買受人的利益為代價(jià)換取后買受人支付的更高對價(jià)。雖然它在物權(quán)變動(dòng)公信原則背景下不可避免，但它擾亂了交易秩序，公信原則下產(chǎn)生的善意取得或即時(shí)取得以確定善意第三人取得物權(quán)的制度，是不得以而為之，以防止被出賣人擾亂的經(jīng)濟(jì)秩序能夠重新回歸物的正常交易狀態(tài)，而且該二重讓與不產(chǎn)生對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正能量的貢獻(xiàn)。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)從法律規(guī)定及制度構(gòu)建上限制該行為的發(fā)生。

3.根據(jù)我國的國情建立不同的物權(quán)變動(dòng)模式

我國物權(quán)制度基本上是不動(dòng)產(chǎn)采用意思合意加登記生效的物權(quán)變動(dòng)模式，尤其是我國土地財(cái)政帶來的商品房經(jīng)濟(jì)市場相當(dāng)發(fā)達(dá)，而且對于由房地產(chǎn)開發(fā)商建造的商品房及城市的國有土地上原有的商品房已建立了比較完善的統(tǒng)一登記制度，適用登記生效有利于產(chǎn)權(quán)界定及商品房流通。

動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)原則上采取交付生效主義，但物權(quán)法例外對動(dòng)產(chǎn)抵押和浮動(dòng)抵押規(guī)定為登記對抗模式，但并未排除交付即以占有為表征的變動(dòng)模式。如已登記的動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)不能對抗正常經(jīng)營活動(dòng)中的買受人，其實(shí)這是對二重讓與中物權(quán)的一個(gè)確定，出賣人甲將某動(dòng)產(chǎn)既出賣給乙并已交付，又抵押給丙并作了登記，那么在該二重買賣中，應(yīng)該以哪種行為作為物權(quán)變動(dòng)的表征或說是公示應(yīng)采用交付或登記方式？那么法律還是規(guī)定了占有即交付的公示效力大于登記的效力，也即接受交付并占有該動(dòng)產(chǎn)的買受人取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，經(jīng)登記的抵押權(quán)人丙僅能向出賣人甲追究違約賠償責(zé)任。但值得注意的是這里還有“正常經(jīng)營活動(dòng)”的限定詞，不僅考慮交付還考慮交付為正常生產(chǎn)經(jīng)營所需。但筆者認(rèn)為上述關(guān)于動(dòng)產(chǎn)改變往常的交付為物權(quán)變動(dòng)的公示模式，是否比原有制度更先進(jìn)，有待實(shí)踐檢驗(yàn)與探討。

五、結(jié)語

為了完善物權(quán)變動(dòng)制度，明確物權(quán)，使物權(quán)流轉(zhuǎn)有一健康良性的環(huán)境。于我國的物權(quán)制度，筆者認(rèn)為應(yīng)建立統(tǒng)一強(qiáng)大的登記體系，登記機(jī)關(guān)應(yīng)對登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查;限制或杜絕二重讓與的發(fā)生;并根據(jù)我國的國情建立不同的物權(quán)變動(dòng)模式。

參考文獻(xiàn)：

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