周德芬

（廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，廣州510095）

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的新形勢(shì)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展、行業(yè)調(diào)控、金融政策等方面的影響較大。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)方面，國(guó)際形勢(shì)復(fù)雜，穩(wěn)中承壓，房地產(chǎn)行業(yè)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健增長(zhǎng)，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升；社會(huì)發(fā)展方面，在國(guó)家持續(xù)推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，一線(xiàn)、二線(xiàn)城市中長(zhǎng)期仍有較大發(fā)展空間，三線(xiàn)、四線(xiàn)城市人口外流壓力大，購(gòu)買(mǎi)主體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，管控消費(fèi)預(yù)期也成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的重點(diǎn)；行業(yè)調(diào)控方面，國(guó)家將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，各地因城施策，逐步降低對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)仍將持續(xù)；金融政策方面，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、局部地區(qū)政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等成為風(fēng)險(xiǎn)管控的核心，行業(yè)融資持續(xù)偏緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的危險(xiǎn)，房企加速周轉(zhuǎn)需求提升[1]。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力與日俱增，迫切需要重新審視，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)管控思路，調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)策略。

2 投資事前管控

投資事前控制主要包括以下內(nèi)容：

1）開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊對(duì)標(biāo)研究。成立對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)小組，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊對(duì)標(biāo)專(zhuān)項(xiàng)研究、學(xué)習(xí)，明確公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)以及核心競(jìng)爭(zhēng)力，調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)方向及工作重點(diǎn)，同時(shí)，對(duì)公司組織效能、制度流程、市場(chǎng)拓展、資產(chǎn)運(yùn)作等進(jìn)行同步優(yōu)化，提高各業(yè)務(wù)模塊協(xié)同效率。

2）重視房地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略規(guī)劃。深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變化，以房地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略規(guī)劃為指引，制定年度投資計(jì)劃。對(duì)內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，根據(jù)戰(zhàn)略執(zhí)行及環(huán)境變化情況及時(shí)對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行滾動(dòng)修編[2]。

3）優(yōu)化投資項(xiàng)目遴選標(biāo)準(zhǔn)。在房地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略規(guī)劃下，優(yōu)化房地產(chǎn)投資項(xiàng)目遴選標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定擬投資項(xiàng)目的戰(zhàn)略匹配度、所在區(qū)域市場(chǎng)（區(qū)域財(cái)政、調(diào)控政策、市場(chǎng)交易情況等）、預(yù)期效益（凈資產(chǎn)收益率、內(nèi)部收益率、回收期、資金周轉(zhuǎn)率等）、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)等指標(biāo)的權(quán)重，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行排序，選擇最優(yōu)項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)投或洽商。

4）規(guī)范可行性研究與盡職調(diào)查工作指引。項(xiàng)目前期工作質(zhì)量直接制約著項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、收益等核心目標(biāo)，規(guī)范《可行性研究報(bào)告》與《盡職調(diào)查報(bào)告》指引，明確權(quán)責(zé)分工，充分收集信息和資料，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的調(diào)查分析和評(píng)估，以確定最優(yōu)的交易模式，規(guī)避和減少投資風(fēng)險(xiǎn)[3]。

5）加強(qiáng)項(xiàng)目人力資源配置與管理。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的搭建是項(xiàng)目工作正常開(kāi)展的首要前提，應(yīng)將團(tuán)隊(duì)組建作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前置工作，建立項(xiàng)目人員配備相關(guān)制度，明確組織架構(gòu)、任職資格、崗位職責(zé)、績(jī)效考核等。

6）強(qiáng)化項(xiàng)目部主體責(zé)任。強(qiáng)化項(xiàng)目部的主體責(zé)任，探索建立不同類(lèi)型管控項(xiàng)目的權(quán)力清單及負(fù)面清單，理清公司與項(xiàng)目權(quán)責(zé)邊界，充分授予項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在團(tuán)隊(duì)人員選用、績(jī)效考核與激勵(lì)、變更管理、應(yīng)急決策等方面的權(quán)利。

3 投資事中管控

3.1 加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制

通過(guò)項(xiàng)目全周期計(jì)劃管理加大項(xiàng)目精細(xì)化管理力度，根據(jù)管理層決策管控、項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)過(guò)程控制以及項(xiàng)目工作人員執(zhí)行操作的需求確立項(xiàng)目分層級(jí)的計(jì)劃，確保各級(jí)計(jì)劃按照責(zé)任分工和節(jié)點(diǎn)要求有效分解、落實(shí)；及時(shí)評(píng)估目標(biāo)偏差情況，進(jìn)行預(yù)警并適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，形成質(zhì)量控制機(jī)制。

3.2 構(gòu)建績(jī)效驅(qū)動(dòng)管理體系

應(yīng)統(tǒng)一對(duì)同類(lèi)管控項(xiàng)目的評(píng)價(jià)與考核標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)計(jì)劃、執(zhí)行、考核的有效銜接，強(qiáng)化同一投資主體下各項(xiàng)目在利潤(rùn)、現(xiàn)金流、營(yíng)銷(xiāo)管理、成本管理、計(jì)劃管理等方面的實(shí)際執(zhí)行效果，提升公司房地產(chǎn)板塊的運(yùn)營(yíng)管理能力[4]。

3.3 加強(qiáng)項(xiàng)目目標(biāo)成本管控

加強(qiáng)項(xiàng)目全周期目標(biāo)成本管控，對(duì)項(xiàng)目可行性研究、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、裝修等重點(diǎn)階段的目標(biāo)成本進(jìn)行規(guī)范化管理，強(qiáng)化以合同為中心的成本管理，目標(biāo)成本調(diào)整應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司的相關(guān)制度。

3.4 重視房地產(chǎn)ERP 平臺(tái)的應(yīng)用

ERP 系統(tǒng)是房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)流程、制度、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的支撐平臺(tái)，應(yīng)重視ERP 平臺(tái)的應(yīng)用，通過(guò)房地產(chǎn)信息集成平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間跨層級(jí)的信息流轉(zhuǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)“縱向貫通”與“橫向集成”。

3.5 加強(qiáng)資金管理和保障資金安全

拓寬融資渠道，提高融資能力、企業(yè)內(nèi)多項(xiàng)目資金統(tǒng)籌利用效率，關(guān)注項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的融資政策變動(dòng)，建立定期財(cái)務(wù)評(píng)估制度，資金成本預(yù)期偏離較大時(shí)，應(yīng)重新對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資測(cè)算，更新項(xiàng)目融資方案及整體控制方案。

3.6 拓展市場(chǎng)渠道，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)

拓寬市場(chǎng)渠道，建立營(yíng)銷(xiāo)代理商績(jī)效考評(píng)制度，加快銷(xiāo)售回款速度，對(duì)認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)簽約及應(yīng)收賬款進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)率。

3.7 提高各業(yè)務(wù)模塊協(xié)同效率

提高設(shè)計(jì)、采購(gòu)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化程度和協(xié)同效率，設(shè)計(jì)、報(bào)檢、招標(biāo)等工作前置，在項(xiàng)目協(xié)作面出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)協(xié)調(diào)資源共同解決，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期。

4 項(xiàng)目監(jiān)督與投后評(píng)價(jià)

4.1 建立風(fēng)險(xiǎn)管控體系

建立全面、全員、全程的“穿透式”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管控體系，確保各項(xiàng)風(fēng)控指標(biāo)滿(mǎn)足監(jiān)管要求，對(duì)法務(wù)、財(cái)務(wù)、稅務(wù)等重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范、管控，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)隔離管理，限制跨板塊、跨項(xiàng)目、跨機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)內(nèi)部傳遞或外溢，防范風(fēng)險(xiǎn)的傳染和蔓延。

4.2 完善房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)部審計(jì)制度

完善房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)審制度，定期對(duì)公司內(nèi)部制度的執(zhí)行、財(cái)務(wù)收支、資產(chǎn)管理、經(jīng)營(yíng)決策、項(xiàng)目績(jī)效、工程建設(shè)、采購(gòu)招標(biāo)等進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題修正偏差。

4.3 開(kāi)展項(xiàng)目投資后評(píng)價(jià)

通過(guò)項(xiàng)目投資后評(píng)價(jià)，全面總結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供指導(dǎo)和借鑒，提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率和投資管理水平。

4.4 建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目退出機(jī)制

應(yīng)建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目退出機(jī)制，明確投資項(xiàng)目退出標(biāo)準(zhǔn)，做好項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況無(wú)法持續(xù)改善情況下的資產(chǎn)處置及相關(guān)止損等預(yù)案，以最大程度地降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

5 結(jié)語(yǔ)

本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投前投中投后各階段風(fēng)險(xiǎn)防控的角度，系統(tǒng)性地提出了新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管控策略，具體項(xiàng)目管控時(shí)，需要根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略、市場(chǎng)形勢(shì)、項(xiàng)目具體情況等制定具體的管控方案，以保障企業(yè)投資收益。