◎王全軍

房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)與功能體系的主體。通常房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)階段，受市場(chǎng)環(huán)境等因素影響，都要面臨較多地風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎便可能造成建筑資源的浪費(fèi)，使項(xiàng)目淪為爛尾工程。而全面預(yù)算管理工作則能夠在項(xiàng)目建設(shè)初期明確潛在地風(fēng)險(xiǎn)與管控要素，并將支出與收益關(guān)系闡明，以避免企業(yè)經(jīng)濟(jì)體系遭到損害。因此，如何落實(shí)房地產(chǎn)全面預(yù)算管理工作，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)權(quán)益與生產(chǎn)效率提升，便需要得到管理人員的著重關(guān)注。

一、全面預(yù)算管理的特征概述

從全面預(yù)算管理工作角度來(lái)看，工作特征主要可分為全面性、全員性與全程性。全面性指的是經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、投資與管理等部門權(quán)責(zé)關(guān)系；全員性指的是各部門成員的職責(zé)與管控要素，以便使工程資源的管控效率增強(qiáng)；全程性指的是整體預(yù)算考核、項(xiàng)目施工流程，全面預(yù)算管理工作需做到工程結(jié)算階段，以便使業(yè)主經(jīng)濟(jì)權(quán)益得到保障。

二、房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀

1.預(yù)算管理機(jī)制不完善。

隨著近年來(lái)城市的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，不過(guò)，在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，特別是財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，因受到多方面因素的影響，整體水平還比較低?，F(xiàn)有的預(yù)算管理體制往往不能有效契合企業(yè)的發(fā)展需求。另外，從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，預(yù)算管理體制建設(shè)共識(shí)也還未有效達(dá)成，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)只能依據(jù)自己實(shí)際需求，來(lái)開(kāi)展全面預(yù)算管理。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)涉及的部門的人員比較多，預(yù)算管理中人為因素介入較多，導(dǎo)致預(yù)算管理的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性不夠，預(yù)算管理效果與實(shí)際需求偏差較多。不少房地產(chǎn)企業(yè)為了追求更大的利潤(rùn)，對(duì)于市場(chǎng)的把控比較重視，但對(duì)于企業(yè)內(nèi)部管理卻往往比較輕視，導(dǎo)致全面預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)不健全。加上國(guó)家調(diào)控政策每年都會(huì)發(fā)生變化，這都極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)效。

2.預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際脫節(jié)。

雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都開(kāi)展了預(yù)算管理工作，但其預(yù)算管理往往以整個(gè)經(jīng)濟(jì)年度作為時(shí)間分割點(diǎn)，雖然可以確保預(yù)算編制和企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作對(duì)應(yīng)起來(lái)，不過(guò)，卻沒(méi)有結(jié)合房地產(chǎn)工程項(xiàng)目特點(diǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，一般為2～3年，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程具有持續(xù)性，銷售、融資等預(yù)算需要3年左右的時(shí)間，有的時(shí)間長(zhǎng)的甚至需要5年多時(shí)間。相對(duì)保守的預(yù)算管理，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)片面追求短期效益，忽視長(zhǎng)期發(fā)展的問(wèn)題，且也會(huì)導(dǎo)致預(yù)算編制信息出現(xiàn)偏差，不能準(zhǔn)確反映企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。

3.預(yù)算執(zhí)行與考核欠缺。

有的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員，對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)知不夠，從思想意識(shí)上重視不足，使全面預(yù)算管理工作得不到有效落實(shí)與執(zhí)行。這不僅降低了全面預(yù)算管理的實(shí)效，導(dǎo)致預(yù)算編制流于形式，也降低了企業(yè)各項(xiàng)資源的優(yōu)化利用。全面預(yù)算管理執(zhí)行不力，還會(huì)導(dǎo)致預(yù)算編制信息數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確。再加上企業(yè)當(dāng)前預(yù)算管理工作內(nèi)容不夠細(xì)化，分類不夠明確，導(dǎo)致全面預(yù)算管理任務(wù)無(wú)法準(zhǔn)確到人，職能問(wèn)責(zé)也得不到有效落實(shí)。評(píng)價(jià)體系不夠健全和完善，獎(jiǎng)勵(lì)懲處制度不健全，導(dǎo)致全員參與全面預(yù)算管理的積極性不高。

三、全面預(yù)算管理問(wèn)題解決對(duì)策

1.完善全面預(yù)算管理制度。

全面預(yù)算是基于項(xiàng)目方案與現(xiàn)場(chǎng)資料提供的資金成本分析工作，既是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行決策的重要依據(jù)，也是分析項(xiàng)目效益的重要數(shù)據(jù)。因此，在全面預(yù)算管理工作開(kāi)展中，企業(yè)單位需基于項(xiàng)目要求制定詳細(xì)且可靠的預(yù)算管理機(jī)制，指明預(yù)算工作流程與管控要素，確保全面預(yù)算具備嚴(yán)謹(jǐn)性與合理性，同時(shí)還需做好各個(gè)施工環(huán)節(jié)與要素的審核工作，以便使?jié)撛诘捻?xiàng)目工程風(fēng)險(xiǎn)被及時(shí)發(fā)覺(jué)，并提供可靠且經(jīng)濟(jì)地處理建議，使項(xiàng)目工程建設(shè)的可行性的得到保障，避免對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)權(quán)益帶來(lái)?yè)p害，使部門工作得到更好的協(xié)調(diào)。

2.創(chuàng)建全面預(yù)算管理結(jié)構(gòu)。

若要確保全面預(yù)算數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，相關(guān)單位需根據(jù)預(yù)算管理工作進(jìn)程確定對(duì)應(yīng)的管理結(jié)構(gòu)，從數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)篩選、數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)存儲(chǔ)與數(shù)據(jù)傳輸?shù)冉嵌却_定管理要素，并設(shè)置階段化的預(yù)算管理目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目流程性的監(jiān)管目標(biāo)，做好各項(xiàng)數(shù)據(jù)與項(xiàng)目資料流通渠道的管控，才能使全面預(yù)算數(shù)據(jù)的真實(shí)性與可靠性得到保障，避免存有超出預(yù)算地風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，并能夠通過(guò)究責(zé)機(jī)制維護(hù)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。

3.強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行相關(guān)工作。

結(jié)合以往的項(xiàng)目預(yù)算工作可知，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于預(yù)算工作的認(rèn)知只停留在項(xiàng)目建設(shè)資金成本的多少，并無(wú)法充分利用預(yù)算內(nèi)容判斷潛在地風(fēng)險(xiǎn)，使預(yù)算工作很難得到應(yīng)有的重視，難以保障項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益。而在全面預(yù)算理念落實(shí)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)預(yù)算工作給予足夠重視，并擬定對(duì)應(yīng)的權(quán)責(zé)管控機(jī)制，以便得到其他單位的重視，為預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還需做好全面預(yù)算流程的監(jiān)控、反饋與分析工作，做好預(yù)算數(shù)據(jù)的整體梳理與風(fēng)險(xiǎn)的研究，并提供充足的技術(shù)與設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)靈臺(tái)，以便使預(yù)算結(jié)果精準(zhǔn)化，為全面預(yù)算建議的可行性提供保障，徹底改善現(xiàn)有項(xiàng)目建設(shè)存在的問(wèn)題。

4.落實(shí)預(yù)算考核與獎(jiǎng)懲措施。

全面預(yù)算工作結(jié)束后，通常會(huì)基于項(xiàng)目?jī)?nèi)容編制執(zhí)行分析報(bào)告，將經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流、投資收益率、資金回正周期、資金峰值與潛在風(fēng)險(xiǎn)等數(shù)據(jù)錄入報(bào)告系統(tǒng)內(nèi)，以便為項(xiàng)目施工與相關(guān)執(zhí)行工作提供參照。為使后續(xù)項(xiàng)目管理效果更可控，房地產(chǎn)企業(yè)可基于KPI考核法，以量化的條款審核要素評(píng)判各項(xiàng)工程管控要素，并制定對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，以便使整體項(xiàng)目工程的可控性得到保障。其次，預(yù)算考核體系的構(gòu)建，還需結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目預(yù)期與持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整，以便使所有項(xiàng)目流程與管理要素都在預(yù)期中，避免出現(xiàn)實(shí)際資金成本超預(yù)算或項(xiàng)目材料浪費(fèi)等情況，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)體系的構(gòu)建提供更全面的預(yù)算保障。

四、結(jié)語(yǔ)

全面預(yù)算管理工作的有效落實(shí)，既能夠根據(jù)項(xiàng)目工程資料與設(shè)計(jì)方案內(nèi)容，確定相對(duì)準(zhǔn)確的預(yù)算金額，為項(xiàng)目收益評(píng)估提供參照，同時(shí)憑借各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)的評(píng)估，也能夠明確項(xiàng)目中潛在地風(fēng)險(xiǎn)，以便為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的開(kāi)展提供資料。故而，在論述房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀及解決對(duì)策期間，必須明確全面預(yù)算管理面臨的難題，并提供有效地解決對(duì)策，以便使房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)建質(zhì)量與業(yè)主的經(jīng)濟(jì)權(quán)益得到保障。