◎李娜

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，國(guó)家不斷調(diào)整稅收政策，以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，"營(yíng)改增"是中國(guó)目前規(guī)模最大的結(jié)構(gòu)性減稅措施，對(duì)各界與各行業(yè)的影響廣泛而深遠(yuǎn)。

一、“營(yíng)改增”政策帶給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的影響

2012年1月1日，“營(yíng)改增”的工作開(kāi)始試點(diǎn)，并在2016年5月1日正式將房地產(chǎn)等行業(yè)納入其范圍。

根據(jù)稅改后各行業(yè)發(fā)展形勢(shì)，在2018年5月1日及2019年4月1日，政府又下調(diào)了增值稅稅率來(lái)促進(jìn)政策的進(jìn)一步落實(shí)，以使經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。此項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在繳納稅費(fèi)方面產(chǎn)生了多方面的影響

（一）繳納的稅種發(fā)生變化

“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)繳納的流轉(zhuǎn)稅稅種由之前的營(yíng)業(yè)稅（價(jià)外稅）變成了增值稅（價(jià)內(nèi)稅）。

（二）計(jì)稅方法和稅率發(fā)生變化

“營(yíng)改增”前，相關(guān)法律規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全部以銷(xiāo)售額為對(duì)象征收營(yíng)業(yè)稅，其稅率統(tǒng)一為5%；稅改之后，企業(yè)在繳納增值稅之前要進(jìn)行納稅人認(rèn)定，不同的納稅人的采取的稅率不同：一般納稅人的適用稅率為9%；小規(guī)模納稅人及選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的一般納稅人的適用稅率沒(méi)有變化，仍然是5%，并規(guī)定對(duì)于企業(yè)的老項(xiàng)目和特定應(yīng)稅行為，一般納稅人可以選擇使用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法來(lái)繳納稅費(fèi)，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月不得變更。

（三）應(yīng)納稅額發(fā)生變化

“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額=營(yíng)業(yè)收入（銷(xiāo)售額）＊稅率。“營(yíng)改增”后分為兩類(lèi)：

1.對(duì)于一般納稅人：房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅額＝銷(xiāo)項(xiàng)稅額－進(jìn)項(xiàng)稅額，另規(guī)定，當(dāng)期的銷(xiāo)項(xiàng)稅額少于進(jìn)項(xiàng)稅額的企業(yè)，其少的那部分可以結(jié)轉(zhuǎn)到下期用來(lái)繼續(xù)進(jìn)行稅款的抵扣；

2.對(duì)于小規(guī)模納稅人及選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的一般納稅人：房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額（/1+稅率）＊稅率。

（四）納稅人認(rèn)定發(fā)生變化

“營(yíng)改增”前，根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，納稅人進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，一般納稅人與小規(guī)模納稅人的分界線是年銷(xiāo)售額為50萬(wàn)或80萬(wàn)（工業(yè)與商業(yè)不同）；“營(yíng)改增”后，兩者的分界線變?yōu)?00萬(wàn)（工業(yè)與商業(yè)相同）。

二、“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生的影響

（一）“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)有所下降，成本也有所降低

營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，在征收時(shí)會(huì)涉及到重復(fù)征稅的問(wèn)題，因此雖然其稅率較低，但企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)反而比較重，而同屬流轉(zhuǎn)稅的增值稅則是價(jià)外稅，且具有稅收中性的特點(diǎn)，所以無(wú)論商品經(jīng)過(guò)多少道流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，最后只會(huì)對(duì)它在生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)中的產(chǎn)生的那部分 増值額進(jìn)行征稅，從而有效避免了重復(fù)征稅這一問(wèn)題。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，從征收“營(yíng)業(yè)稅”到征收“增值稅”在一定程度上會(huì)減少其稅收負(fù)擔(dān)和營(yíng)業(yè)成本，提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：

（二）“營(yíng)改增”導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)的稅負(fù)問(wèn)題分析

“1.營(yíng)改增”之后，由于不能如數(shù)如期獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票來(lái)進(jìn)行稅款抵扣，可能增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

2“.營(yíng)改增”之后，財(cái)務(wù)核算難度加大，財(cái)務(wù)人員的能力和水平有待提升，可能增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

“營(yíng)改增”后，財(cái)務(wù)核算處理復(fù)雜，工作難度加大，特別是財(cái)務(wù)人員面對(duì)新的稅收政策，會(huì)計(jì)方法需要更新，范圍也發(fā)生了變化，但財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)水平參差不齊，再加上對(duì)增值稅繳納等相關(guān)方面的政策不太了解，業(yè)務(wù)流程不太熟悉，導(dǎo)致沒(méi)有形成符合規(guī)范意識(shí)。

三、針對(duì)“營(yíng)改增”后稅收負(fù)擔(dān)可能增加的問(wèn)題，企業(yè)的應(yīng)對(duì)建議與對(duì)策

（一）企業(yè)在開(kāi)展各項(xiàng)工作之前做好籌劃，盡可能提高增值稅的可抵扣比例

1.在與建筑企業(yè)簽訂合同將項(xiàng)目外包方面做好籌劃工作：在“營(yíng)改增”之后，如果企業(yè)選擇將工程和材料全部外包，可以直接從建筑單位那里獲得稅率為9%的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票用來(lái)抵扣稅款；如果選擇只將工程外包出去，材料自己從一般納稅人那里購(gòu)買(mǎi)，企業(yè)可以從材料供應(yīng)商那里取得的稅率為16%的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票來(lái)抵扣稅款，即在材料方面多獲得6%的抵扣稅款，可有效降低企業(yè)稅負(fù)。

2.在采購(gòu)方面做好籌劃工作：由于各項(xiàng)需求大，其采購(gòu)時(shí)花費(fèi)的成本高?！盃I(yíng)改增”政策實(shí)施之后，如果選擇一般納稅人企業(yè)采購(gòu)，就可以從其手中獲得稅率為6%、9%、13%的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅來(lái)進(jìn)行稅款的抵扣（不同行業(yè)規(guī)定的稅率不同）。而如果選擇小規(guī)模納稅人，雖然繳納稅款時(shí)稅率低，但不能進(jìn)行稅款抵扣。由于基數(shù)大，相對(duì)來(lái)說(shuō)，企業(yè)的應(yīng)納稅額可能會(huì)比較高，這樣會(huì)使企業(yè)的稅負(fù)增加。因此，企業(yè)應(yīng)盡量從一般納稅人企業(yè)來(lái)進(jìn)行采購(gòu)從而降低稅負(fù)。另外，在采購(gòu)時(shí)機(jī)的選擇上，企業(yè)應(yīng)盡量選擇在發(fā)生大量增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)期間進(jìn)行采購(gòu)，使增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額可以得到最大限度的抵扣，可有效減輕企業(yè)的稅負(fù)，提高其收益。

3.在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售方面做好籌劃工作：由于繳納增值稅時(shí)可以用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣應(yīng)交稅款，企業(yè)可以開(kāi)發(fā)多種項(xiàng)目來(lái)獲得盡可能多的抵扣稅款，如精裝房包含了各種家電、家具等涉及到與其他企業(yè)與行業(yè)的合作，就可以獲得更多的稅款抵扣，降低稅負(fù)。

（二）規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)管理，完善企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額管理流程

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要完善現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程以準(zhǔn)確控制風(fēng)險(xiǎn)，整理融資、土地開(kāi)發(fā)等方面的進(jìn)項(xiàng)和銷(xiāo)項(xiàng)稅額，規(guī)范企業(yè)的預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，為順利轉(zhuǎn)移稅費(fèi)，企業(yè)可以選擇外包部分業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要優(yōu)化和升級(jí)其現(xiàn)有的內(nèi)部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)來(lái)應(yīng)對(duì)稅改之后更復(fù)雜的會(huì)計(jì)處理程序，有效減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（三）增強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅務(wù)人員的有關(guān)培訓(xùn)，提高其“營(yíng)改增”意識(shí)和相關(guān)業(yè)務(wù)水平

“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)重視相關(guān)稅務(wù)人員的“營(yíng)改增”專(zhuān)題培訓(xùn)，提高有關(guān)員工的“營(yíng)改增”意識(shí)和相關(guān)業(yè)務(wù)水平。企業(yè)財(cái)務(wù)人員要熟悉“營(yíng)改增”政策，理解并掌握其涉及的各項(xiàng)關(guān)鍵內(nèi)容，以更好地適應(yīng)新稅制改革所帶來(lái)的變化?！盃I(yíng)改增”要求有關(guān)工作人員增強(qiáng)增值稅稅務(wù)處理能力，企業(yè)通過(guò)邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員或和相關(guān)高校進(jìn)行合作來(lái)對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)是很好的提升其核算成本與收入能力的方式，降低成本，減少不必要的浪費(fèi)。

綜上所述，“營(yíng)改增”政策對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生了重大影響，企業(yè)在享受其帶來(lái)的稅收"紅利"的同時(shí)，企業(yè)還要充分考慮到自身實(shí)施“營(yíng)改增”之后稅負(fù)可能增加的問(wèn)題，抓住機(jī)遇，盡快積極采取有針對(duì)性的合理措施，做好各項(xiàng)稅收籌劃工作；完善會(huì)計(jì)核算和進(jìn)項(xiàng)稅額管理；提高有關(guān)稅務(wù)會(huì)計(jì)人員的能力與素質(zhì)，進(jìn)行合理的稅收籌劃，為企業(yè)獲得更多的優(yōu)惠，減輕稅負(fù)，提高效益，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。