文| 姚玉紅

司法委托評(píng)估要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)具有較強(qiáng)的準(zhǔn)確性，目前裝修裝飾類(lèi)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范尚不健全，下面例舉實(shí)際工作中遇到的三個(gè)室內(nèi)裝修裝飾評(píng)估案例，探討裝修裝飾個(gè)案評(píng)估的問(wèn)題及解決方法：

案例一：司法委托評(píng)估中，前期委托的評(píng)估公司漏評(píng)了室內(nèi)裝修裝飾，法院進(jìn)行二次委托，

僅對(duì)室內(nèi)裝修裝飾進(jìn)行評(píng)估

1.工作中遇到的問(wèn)題。（1）裝修裝飾工程量的確定問(wèn)題。委托評(píng)估材料中未見(jiàn)裝修裝飾工程的設(shè)計(jì)圖紙、項(xiàng)目清單或預(yù)決算清單，評(píng)估中如何確定工程量的問(wèn)題。（2）裝修裝飾材料的材質(zhì)及品牌的確定問(wèn)題。被申請(qǐng)人無(wú)法提供材料品牌和價(jià)格上的證明材料，實(shí)地查勘時(shí)只有部分材料上保留了品牌logo，評(píng)估中如何確定裝修裝飾材質(zhì)的問(wèn)題。（3）折舊率確定的問(wèn)題。房屋的裝修時(shí)間距離價(jià)值時(shí)點(diǎn)已經(jīng)7年多，折舊率如何確定的問(wèn)題。

2.解決的方法。（1）裝修裝飾工程的項(xiàng)目繁瑣、材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)差別大，應(yīng)根據(jù)評(píng)估委托書(shū)、財(cái)產(chǎn)清單以及人民法院查明的財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬、權(quán)利等相關(guān)資料進(jìn)行評(píng)估。法院未能提供上述資料的，估價(jià)人員應(yīng)和負(fù)責(zé)鑒定的法官進(jìn)行溝通，預(yù)先了解估價(jià)對(duì)象的范圍、項(xiàng)目名稱和數(shù)量清單，方便預(yù)估工作量做好評(píng)估作業(yè)方案，安排查勘現(xiàn)場(chǎng)的人員和時(shí)間。實(shí)地查勘時(shí)應(yīng)聽(tīng)取當(dāng)事人對(duì)估價(jià)對(duì)象的情況介紹，對(duì)估價(jià)對(duì)象有了初步的認(rèn)識(shí)再進(jìn)行測(cè)量、記錄及對(duì)材質(zhì)的辨認(rèn)，測(cè)算完成后制成工程量清單，經(jīng)當(dāng)事人雙方及法院工作人員共同簽字確認(rèn)。（2）由于裝修裝飾材料的發(fā)展很快，市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)非常頻繁，及時(shí)準(zhǔn)確地掌握裝修裝飾材料市場(chǎng)變化信息是提高測(cè)算結(jié)果準(zhǔn)確性的基本條件。在實(shí)地查勘中，對(duì)無(wú)法辨識(shí)確認(rèn)的部分應(yīng)向被申請(qǐng)人詢證材料的品牌和價(jià)格，無(wú)法提供證明材料的，估價(jià)人員應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)取材和拍照，然后去建材市場(chǎng)進(jìn)行比對(duì)和詢價(jià)，采用的價(jià)格應(yīng)為當(dāng)前市場(chǎng)上與估價(jià)對(duì)象相似的一般中等價(jià)位的材料價(jià)格。評(píng)估結(jié)果貼近市場(chǎng)，估價(jià)報(bào)告才更有說(shuō)服力。（3）實(shí)際評(píng)估工作中，裝修裝飾耐用年限與建筑物經(jīng)濟(jì)適用年限存在差異，一般而言，商業(yè)、餐館裝修裝飾耐用年限為3-5年，住宅裝修裝飾耐用年限為8-10年，辦公、酒店裝修裝飾為5-8年。評(píng)估中不能僅僅依據(jù)已經(jīng)裝修的年限確定折舊率，還應(yīng)考慮使用和維護(hù)保養(yǎng)的狀況，綜合確定裝修裝飾經(jīng)濟(jì)剩余使用壽命。

案例二：損害評(píng)估中涉及的室內(nèi)裝修裝飾評(píng)估

1.工作中遇到的問(wèn)題。（1）評(píng)估委托書(shū)注明了委托范圍事項(xiàng)，未提供項(xiàng)目的清單，現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量后，當(dāng)事人雙方對(duì)復(fù)合實(shí)木地板面積數(shù)量的認(rèn)定上有不同的意見(jiàn)，受損人認(rèn)為雖然是部分地板翹起，但木地板的廠家不同、批次不同，色澤上會(huì)有差異，要求數(shù)量上應(yīng)是臥室的全部復(fù)合實(shí)木地板面積；損害人不認(rèn)同受損人意見(jiàn)，只認(rèn)可翹起受損部分復(fù)合實(shí)木地板面積。雙方堅(jiān)持己見(jiàn)，都不愿意簽字確認(rèn)數(shù)量。（2）裝修項(xiàng)目繁雜，實(shí)際工作中容易出現(xiàn)費(fèi)用重復(fù)或漏項(xiàng)計(jì)算的問(wèn)題。

2.解決方法。（1）估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)與案件的法官進(jìn)行了溝通，此案屬于民事糾紛案件，對(duì)于損害量上的確認(rèn)，法官可以后期進(jìn)行庭上調(diào)解確認(rèn)，最終當(dāng)事人雙方和法院工作人員共同簽字確認(rèn)，要求我們僅對(duì)復(fù)合實(shí)木地板的單價(jià)進(jìn)行評(píng)估，在后期估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)中也對(duì)此事項(xiàng)進(jìn)行了披露。（2）實(shí)地查勘應(yīng)對(duì)項(xiàng)目逐一排查，避免漏項(xiàng)。合理?yè)p耗是指運(yùn)輸、儲(chǔ)藏及材料本身規(guī)格等因素造成的，測(cè)算材料數(shù)量中應(yīng)加入的實(shí)際損耗工程量。合理?yè)p耗應(yīng)列入清單的總量，而實(shí)際工作中有些測(cè)算清單總量考慮了損耗量，材料總費(fèi)用額后又加了5%損耗費(fèi)，這樣就會(huì)造成重復(fù)計(jì)費(fèi)。

案例三：合同期內(nèi)租賃人終止租約，承租人

要求補(bǔ)償違約損失涉及的裝修裝飾評(píng)估

1.工作中遇到的問(wèn)題。（1）墻面裝飾未完工工程的施工節(jié)點(diǎn)的確定問(wèn)題。（2）水、電二次改造的隱蔽工程費(fèi)用的確定問(wèn)題

2.解決的方法。（1）實(shí)地查勘中，墻面裝飾工程施工為未完工狀態(tài)，法院提供的材料清單中墻面工程的材料為全部完工材料的用量。經(jīng)聘請(qǐng)的裝修裝飾專業(yè)人士現(xiàn)場(chǎng)辨認(rèn)確認(rèn)了工程的施工節(jié)點(diǎn)，墻面工程僅完成了墻面基礎(chǔ)、第一遍刮膩?zhàn)雍筒糠值诙楣文佔(zhàn)拥墓ぷ鳎F(xiàn)場(chǎng)未見(jiàn)余料，我們最終按施工節(jié)點(diǎn)確定了實(shí)際進(jìn)度，測(cè)算了墻面工程的實(shí)際材料用量。（2）水、電線路的改造是裝修裝飾工程中的關(guān)鍵步驟，是最重要的基礎(chǔ)工程，一般情況下室內(nèi)的線路都需要重新布設(shè)。由于所有管線在完工之后都是隱蔽起來(lái)的，只有拆除后才能看見(jiàn)，本案中，估價(jià)人員實(shí)地查勘時(shí)依據(jù)法院提供的水電施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)比對(duì)測(cè)量，實(shí)地確定布設(shè)管線的用量。

結(jié)束語(yǔ)

裝修裝飾評(píng)估作為司法委托評(píng)估工作的重要組成部分，應(yīng)遵循鑒定評(píng)估的工作程序，依法評(píng)估，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。接受業(yè)務(wù)提前做好充分的準(zhǔn)備工作，遇到問(wèn)題，多和當(dāng)事人及辦案法官溝通，多思路尋找解決問(wèn)題的方法和途徑。