姚輝 YAO Hui

上海柏濤建筑設(shè)計咨詢有限公司

“光谷國際人才自由港·武漢未來科技城青年社區(qū)”是未來科技城首個航母級集中式長租居住項目，具有非常積極的社會意義。作為一個大型完全持有型物業(yè)項目，方案設(shè)計結(jié)合開發(fā)和運營目的打造集“生活居住+商業(yè)娛樂+辦公創(chuàng)業(yè)+文化休閑+智慧社區(qū)”于一體的全新青年社區(qū)城市綜合體，并更多地從城市和公共角度出發(fā)，將社區(qū)作為區(qū)域賦能核心——“賦能城市”，促進區(qū)域的能級提升并作為周邊發(fā)展的動力引擎，為新城區(qū)建立新的地標性規(guī)劃。

1 精心架設(shè)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)

基地南北向長約500m，東西向長約400m，規(guī)劃設(shè)計以“可持續(xù)發(fā)展的混合街區(qū)概念”將場地按約150m的尺度劃分為多個組團，居住組團與辦公、商業(yè)組團既相對獨立又相互適度融合；連接南側(cè)華為基地和北側(cè)九峰公園的規(guī)劃主軸縱貫基地南北；結(jié)合東側(cè)規(guī)劃居住小區(qū)及其配套商業(yè)設(shè)置商業(yè)配套副軸；結(jié)合城市展示面設(shè)置向西北角的商務(wù)配套副軸。中心位置形成核心公園，以體育、文化、活動為主，這樣整體呈現(xiàn)一條主軸、兩條副軸、一個核心、三個副中心、五大居住組團的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

三條軸線將商業(yè)、辦公、居住、娛樂、活動等多種業(yè)態(tài)聯(lián)系為有機整體，并交匯形成開闊的中心廣場。設(shè)計師將其打造為地下、地上、空中三個維度的立體公園，豐富的空間能夠承載更多行為，使濱水、綠化、商業(yè)街區(qū)產(chǎn)生更豐富的生活行為，創(chuàng)造人們愿意停留和享受的公共開放空間。

從三維空間體量上實現(xiàn)由西側(cè)和南側(cè)向核心區(qū)的空間塌陷，與城市主朝向形成呼應(yīng)關(guān)系，并通過建筑的不同高度、板點結(jié)合、進退錯落形成豐富的天際線和城市界面。

2 創(chuàng)新嘗試新型交通模式

基地南側(cè)為華為研發(fā)基地，東側(cè)規(guī)劃為居住小區(qū)，結(jié)合城市公共電車站點位置，場地主要入口設(shè)置在西南角和西北角，在東側(cè)設(shè)置次入口，既滿足華為青年高端人才需求又迎合城市人流來向?；亟煌ńM織提倡人行優(yōu)先，人車分流，步行距離可控。機動車僅能接觸到基地邊緣，通過地下車庫出入口進入地下，對行人產(chǎn)生最小化影響。在核心公園區(qū)域，主軸道路由地下穿行通過，實現(xiàn)立體交錯，使得核心公園既成為地下空間的樞紐，也作為地上地下的聯(lián)系。同時分別設(shè)置商業(yè)專用、住宅專用及商業(yè)住宅兼用出入口，整體管理有序，組織有效。

業(yè)主：之寓置業(yè)有限公司（隸屬于湖北省科技投資集團有限公司）

建設(shè)地點：湖北省武漢市東湖高新區(qū)

建筑設(shè)計（方案及初步設(shè)計）：上海柏濤建筑設(shè)計咨詢有限公司、深圳市建筑設(shè)計研究總院有限公司

項目主創(chuàng)：YAO HUI（姚輝）、張立夫（上海柏濤建筑設(shè)計咨詢有限公司）

項目負責人：楊曉峰（深圳市建筑設(shè)計研究總院有限公司）

設(shè)計團隊：YAO HUI（姚輝）、張立夫、陳希、夏宇、王剛、周澤浩、汪樂華、宋汝洋、王眾、劉源、王昕、郭益?zhèn)?、張馨化、陸煒杰、殷宗元、王翔、吳麗君（上海柏濤建筑設(shè)計咨詢有限公司）；楊曉峰、楊旭、孫榮凱、張昌盛、蔡立松、鄧慶聯(lián)、諶紅萍、萬雄峰、潘春葉、張文武（深圳市建筑設(shè)計研究總院有限公司）

總建筑面積：54.67 萬m2

設(shè)計時間：2019

項目狀態(tài)：在建

圖片版權(quán)：上海柏濤建筑設(shè)計咨詢有限公司

1 區(qū)位交通

2 賦能城市

3 賦能城市

4 街區(qū)劃分

5 規(guī)劃結(jié)構(gòu)

6 脈絡(luò)分區(qū)

7 城市界面

8 交通組織分析

9 交通組織分析

10 交通組織分析

11 建設(shè)階段參與角色

12 運營階段參與角色

13 規(guī)劃變遷

14 功能分區(qū)

3 大型完全持有物業(yè)的設(shè)計體會

項目為全部自持（不得銷售），其中住宅26.5萬m2，共4 983套人才房，租賃給華為和周邊企業(yè)員工居住，配套建設(shè)幼兒園、超市、商業(yè)綜合體等多種業(yè)態(tài)近12萬m2，真正實現(xiàn)華為研究院及未來科技城的職住平衡、產(chǎn)城融合。

全持有型物業(yè)首先是一個財務(wù)問題，包括建成費用和運行費用的現(xiàn)金流平衡[1]，盈利則是相對長遠的話題。做到兩個平衡才能保證全持有型物業(yè)的生存和發(fā)展，而為達成這些平衡，在政府要求、開發(fā)訴求、運營需要的多重作用下，規(guī)劃和建筑設(shè)計應(yīng)采取怎樣的綜合技術(shù)措施，是值得我們總結(jié)并持續(xù)追蹤的。

自持的最大難點是開發(fā)者有足夠自有資金或低息長期回報資金來支持建設(shè)和運營過程，以及政府在土地和稅費上的讓利支持。本項目中政府和開發(fā)者在此基礎(chǔ)環(huán)節(jié)做了大量工作，4個角色同時出場，是項目成功的最重要因素。作為設(shè)計方，需要利用專業(yè)知識提供建設(shè)階段和運營階段的綜合技術(shù)措施。

相較于銷售型物業(yè)，設(shè)計方對于全持有型物業(yè)則需有更全面的預(yù)見性，例如空間管理需結(jié)合運營使用要求，以確保出租部分得以合理有效地使用；對于建筑的公共部分，預(yù)測空間使用需求及使用計劃；考慮設(shè)施設(shè)備的安置計劃及運行維護；關(guān)注綠色建筑與可持續(xù)管理等[2]。

傳統(tǒng)社區(qū)設(shè)計往往從技術(shù)成本和銷售角度考慮，在規(guī)劃布局中向可銷售物業(yè)及其中利潤最大的業(yè)態(tài)傾斜。而作為大型完全自持物業(yè)的青年社區(qū)，則需注重與周邊區(qū)域的交融、配套自給自足、長租及創(chuàng)業(yè)情景氛圍的塑造以及可持續(xù)發(fā)展，從而形成區(qū)別于傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計的更多特色。

3.1 規(guī)劃變遷是政府角色、開發(fā)和運營角色協(xié)同推進的成果

從2019年3月中標方案至8月22日規(guī)劃設(shè)計方案通過專家審核，半年間雖規(guī)劃結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)有所變化，但一直堅持“可持續(xù)發(fā)展的混合街區(qū)、探索生活更多可能”的概念，從而達成政府影響力、操盤者內(nèi)聚核心、設(shè)計思路深化的共贏，最終形成定案規(guī)劃。

3.2 多元業(yè)態(tài)交匯融合，打造富有活力的區(qū)域中心

項目包含長租公寓、集中商業(yè)、影院、超市、企業(yè)酒店、星級酒店、商務(wù)酒店、創(chuàng)客辦公、小微/中型企業(yè)辦公、展示洽談、文體休閑等多種業(yè)態(tài)，既要凸顯自身的特征，又要與社區(qū)、城市相聯(lián)系。項目周期緊湊，全部自持物業(yè)的運營招商將與設(shè)計同時甚至晚于設(shè)計展開，運營主體難以早期確定對于開發(fā)和設(shè)計來說都是非常大的挑戰(zhàn)。

表1 建設(shè)成本平衡的角色責任

表2 運營成本平衡的角色責任

表3 規(guī)劃變遷至定案的進程匯總

15 規(guī)劃設(shè)計鳥瞰圖

16 中心公園

17 西北角商務(wù)酒店區(qū)

18 東側(cè)商業(yè)鳥瞰

19 東側(cè)商業(yè)

20 南側(cè)集中商業(yè)鳥瞰

21 南區(qū)集中商業(yè)透視日景

22 南區(qū)集中商業(yè)立面

23 南側(cè)商業(yè)辦公

24 長租公寓

25 文化館

正如湖北省科技投資集團劉坤先生所說，要充分考慮自持的特點，在和時間賽跑的同時，既滿足通用設(shè)計要求的相對標準的模塊，更要預(yù)留未來變化的可能，以便滿足不同潛在分運營方的要求。

3.3 塑造多種多樣的商業(yè)辦公產(chǎn)品

在靠近南側(cè)入口與華為酒店銜接，沿著開放式街區(qū)即進入了商業(yè)辦公區(qū)，體量并不大的近8 000m2辦公空間均可靈活劃分，可滿足企業(yè)由初創(chuàng)到成長發(fā)展的各階段辦公形式。底層注重營造商業(yè)氛圍，商業(yè)外擺與人行坡道、樓梯、天橋走廊及對面的集中微型購物中心共同形成環(huán)境優(yōu)美的情景式商業(yè)街區(qū)。東側(cè)社區(qū)商業(yè)由獨棟類商業(yè)和公寓裙房組成自有街區(qū)，利用地形高差營造多首層空間，并以連廊連接成整體，通過扶梯、樓梯、坡道東接社區(qū)出入口，西連核心公園。

3.4 細化落實龐大體量的長租公寓

未來4 983套公寓將租賃給華為和周邊企業(yè)員工居住，除一期已被華為定向租用外，其他企業(yè)員工有意向但無確定數(shù)據(jù)，這與銷售型樓盤早已確定戶型配比大不相同。定位之初，之寓置業(yè)有限公司李應(yīng)鵬先生建議戶型設(shè)計盡量考慮多個面積段的產(chǎn)品，且應(yīng)比銷售型住宅戶型面積偏小以適應(yīng)市場租賃需求，滿足各類年輕人的生活需求，解決戶型比定位難題。

3.5 營造核心亮點給城市注入活力

項目中心為由彎曲轉(zhuǎn)折的流線串起的多邊形核心公園區(qū)，臺階、坡道、天橋與不同景觀自然銜接。同時，核心公園將主軸、兩條副軸與商業(yè)、酒店辦公無縫連接，極大地促進了商業(yè)內(nèi)部人流微循環(huán)，讓租戶、商戶和消費者、酒店住客及其他商務(wù)人士可便捷地往來其間，形成居住、購物、工作、商務(wù)、社交融為一體的浸潤式空間舞臺。

3.6 利用起伏的地勢打造立體商業(yè)交通系統(tǒng)

作為一個大型城市綜合體，交通動線的合理規(guī)劃能夠有效分流大量不同業(yè)態(tài)人群，提高人們在這里生活、工作、居住、娛樂的舒適度。南區(qū)以“微型購物中心+影院+展示+商務(wù)商業(yè)街”構(gòu)思打造，將零售與體驗相結(jié)合，利用原有地形高差順勢而為，并以天橋連廊形成1～3層多首層商業(yè)，提高可達性。微型購物中心在首層和二層均設(shè)東西通道方便進入；三層平臺連接商場及展示、辦公，方便運營后的業(yè)態(tài)共享，為自持創(chuàng)造更多可能性；四層預(yù)留適合多種院線的配置，以便未來操作更加靈活。

3.7 令人耳目一新的文化館

項目注重文化藝術(shù)設(shè)計與商業(yè)的融合，引進文化館、藝術(shù)館等作為核心公園的南向起點和一期重要配套。正如劉坤先生所說，不同于傳統(tǒng)銷售型物業(yè)的示范區(qū)，文化館肩負著對外展示和招商洽談等多種功能，對招商商戶和長租客戶來說所見即所得非常重要。

文化館鄰接核心公園旁二期的藝術(shù)館和核心區(qū)域的臺地景觀，通透的玻璃幕墻向人們展示著園區(qū)的未來，節(jié)節(jié)高升的屋頂既順應(yīng)地勢，又凝聚了向上的力量，這也是青年社區(qū)的蓬勃精神。

4 結(jié)語

持有型物業(yè)和銷售型物業(yè)在開發(fā)和設(shè)計邏輯上有很大區(qū)別，規(guī)劃方案的完成并不是結(jié)束，后續(xù)的實施與落地才是更大的挑戰(zhàn)，如地下空間的大規(guī)模開挖和分期實施、尊重場地風貌節(jié)省成本的豎向設(shè)計，以及減少運營經(jīng)濟和時間成本的建材選擇、投資的回收及盈利、長期維護及管理等運營方面。政府主管部門和開發(fā)團隊都將高度重視，力爭讓政府、投資方、品牌商、經(jīng)營商、消費者滿意，實現(xiàn)多方共贏。