文| 馬 蕾

自新世紀(jì)以來，在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域，會(huì)計(jì)核算成為了房地產(chǎn)商決策經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、管理房地產(chǎn)方面的關(guān)鍵性依據(jù)。通常指的是會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)就投資性房地產(chǎn)，實(shí)施的一整套工作，如算賬、記賬、報(bào)賬等。目前，國(guó)內(nèi)公司會(huì)計(jì)在實(shí)踐環(huán)節(jié)，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，常常把投資性房地產(chǎn)視為一般的固定及無形資產(chǎn)，并且以攤銷或者折舊手段，來科學(xué)地轉(zhuǎn)移對(duì)應(yīng)的價(jià)值。所以，并不能準(zhǔn)確彰顯這種資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值乃至內(nèi)部的利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)等方面的情況。這便要求就投資性房地產(chǎn)，積極采取有效的會(huì)計(jì)處理手段，以提供給管理人員優(yōu)質(zhì)的會(huì)計(jì)依據(jù)信息，來幫助企業(yè)做出正確決策。

投資性房地產(chǎn)中會(huì)計(jì)處理概述

當(dāng)前，我國(guó)投資性房地產(chǎn)就是指公司為謀求租金或者增值資產(chǎn)的時(shí)候，而提供的房產(chǎn)資源。在以前的一段時(shí)間內(nèi)，人們常常視投資房地產(chǎn)為普通固定資產(chǎn)，并且根據(jù)預(yù)估年限來折舊提取。但是，值得注意的是，其中的固定凈值，無法充分體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)自身的價(jià)值。近些年來，投資性房地產(chǎn)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)超過賬面凈值，甚至比賬面凈值高幾十倍。此外，在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，數(shù)額大、周期長(zhǎng)、常常難以流動(dòng)等，以至于并存高效益、高風(fēng)險(xiǎn)。

鑒于此，在會(huì)計(jì)處理中，無疑投資性房地產(chǎn)并不能被視為普通固定資產(chǎn)；然而，也不能視為流動(dòng)資產(chǎn)。同時(shí)，在發(fā)展投資性房地產(chǎn)的過程中，也沒有相應(yīng)的法律法規(guī)，常常缺乏必要的約束。所以，我國(guó)財(cái)政部發(fā)布了相應(yīng)的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，基于這條準(zhǔn)則，才能有效予以處理這方面的利益關(guān)系。

投資性房地產(chǎn)當(dāng)前的會(huì)計(jì)處理問題

計(jì)量轉(zhuǎn)換問題

據(jù)數(shù)據(jù)分析研究知，國(guó)內(nèi)的有些投資性房地產(chǎn)商，卻頻頻出現(xiàn)轉(zhuǎn)換計(jì)量方面的問題，以至于嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。例如，投資型單位在核算公允價(jià)值環(huán)節(jié)，如果當(dāng)天轉(zhuǎn)換的公允值小于賬目?jī)r(jià)值，就勢(shì)必會(huì)被視為損益處理，并且被歸入“變動(dòng)公允價(jià)值損益”種類當(dāng)中?；谶@樣的方式，便會(huì)適當(dāng)更改投資性房地產(chǎn)實(shí)際的當(dāng)期損益研究科目與資本公積。而以上這些均會(huì)影響到投資性房地產(chǎn)提升會(huì)計(jì)核算方面效益的情況與質(zhì)量上的保證，并且很不利于會(huì)計(jì)對(duì)項(xiàng)目的核算，所以有關(guān)單位管理者必須引起重視。

計(jì)量公允問題

長(zhǎng)期以來，計(jì)量公允問題一直都是這種會(huì)計(jì)需要處理的重難點(diǎn)?，F(xiàn)階段，許多公司在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，采取核算公允價(jià)值的方式，并且在利潤(rùn)總額中歸入模式下存在的收益。但是，在具體的核算實(shí)踐當(dāng)中，卻常常不能產(chǎn)生理想的作用。簡(jiǎn)言之，在這樣的模式下，不僅不能帶給企業(yè)更多、更有利的發(fā)展機(jī)會(huì)，相反還會(huì)出現(xiàn)適得其反的情況，而嚴(yán)重影響到內(nèi)部的財(cái)務(wù)報(bào)表。就算出的經(jīng)濟(jì)成本，常常會(huì)被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)左右，甚至?xí)掷m(xù)增大人力資本，而降低會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，從而在相當(dāng)大的程度上影響到會(huì)計(jì)工作的整體質(zhì)量水平。

區(qū)域性問題

目前，主要存在以下三類投資性房地產(chǎn)，但是每一類均有歧義問題，極易引起誤解問題。作為一種無形資產(chǎn)，土地使用權(quán)直接決定著能不能出租的問題。倘若已出租了土地使用權(quán)，又或房產(chǎn)出租賃期已經(jīng)到期，就還是能夠當(dāng)作一種投資性房地產(chǎn)。因?yàn)椴⒉幻鞔_具體的界定區(qū)域，所以常常會(huì)在相當(dāng)大的程度上帶給會(huì)計(jì)處理更大的困難度。

監(jiān)督制度不當(dāng)

近年來，投資性房產(chǎn)嚴(yán)重缺乏健全的監(jiān)督制度，以至于不能有序地實(shí)施會(huì)計(jì)核算工作，而嚴(yán)重影響到準(zhǔn)確核算的結(jié)果。例如，在月結(jié)、登記、記賬的各項(xiàng)工作中，由于沒有有效的內(nèi)控制度，就會(huì)在相當(dāng)大的程度上，嚴(yán)重影響到企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展?？傮w上看，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，投資性房產(chǎn)往往極具特殊性，但是，在相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理方面，卻有著大量的不當(dāng)之處，而不能夠真實(shí)、有效地體現(xiàn)出應(yīng)有的使用價(jià)值。

投資性房地產(chǎn)解決會(huì)計(jì)處理問題的措施

調(diào)整計(jì)量轉(zhuǎn)換

針對(duì)會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)換核算計(jì)量方面的工作，可以有效轉(zhuǎn)化投資性房地產(chǎn)，并且形成自用房地產(chǎn)。在這個(gè)過程中，往往以轉(zhuǎn)化后形成的賬面價(jià)值，當(dāng)作房屋計(jì)量的前提。同時(shí)，要想順利實(shí)施會(huì)計(jì)核算方面的工作，就應(yīng)深入研究后續(xù)的計(jì)量手段。值得注意的是，要想控制核算足夠科學(xué)，就應(yīng)借助一定的計(jì)量方手段，來提升投資性房地產(chǎn)的整體會(huì)計(jì)核算水平。

提升公允價(jià)值的實(shí)際可信度

在實(shí)施新準(zhǔn)則的過程中，公允價(jià)值屬于重難點(diǎn)內(nèi)容。這里說的公允價(jià)值就是指在公平交易中，全面了解當(dāng)事人愿意交換資產(chǎn)的金額。因?yàn)榉慨a(chǎn)位于的地理方位、基本結(jié)構(gòu)不一樣，就直接決定了自己的獨(dú)特性，以至于判斷價(jià)格出現(xiàn)很明顯的差別。所以，唯有真正知曉公允價(jià)值，方才可控制會(huì)計(jì)處理足夠科學(xué)、合理。

要想準(zhǔn)確得到公允價(jià)值，就應(yīng)綜合應(yīng)用市場(chǎng)收益法與比較法。市場(chǎng)比較法是指應(yīng)準(zhǔn)確估價(jià)房地產(chǎn)，并且對(duì)比近期存在的交易相似的房產(chǎn)，并且及時(shí)修正成交價(jià)格的手段。其中的基礎(chǔ)理論，仍然是在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域存在的替代原理。但是，卻要求很多相似的房產(chǎn)交易憑證，不然就很難適合使用該手段，而引起一定程度的局限性。而收益法就是是指算出房地產(chǎn)估價(jià)后的普通收益，根據(jù)既有資本化率，來有效累加處理，以得出價(jià)值一定的手段。該手段往往創(chuàng)建在基礎(chǔ)原理之上，并不適用于自用房地產(chǎn)。要想控制公允價(jià)值足夠可信，就應(yīng)創(chuàng)建起一系列的健全評(píng)估系統(tǒng)。在第3號(hào)準(zhǔn)則中，并沒有明確投資性房地產(chǎn)。但是，因?yàn)樵摐?zhǔn)確能銜接到國(guó)際準(zhǔn)則上，就能參考借鑒國(guó)際準(zhǔn)則中的40條，以準(zhǔn)確規(guī)定得出國(guó)內(nèi)投資性房產(chǎn)必要的公允價(jià)值。此外，還應(yīng)創(chuàng)建起一支綜合素質(zhì)高的評(píng)估房地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)，以控制評(píng)估師真正持證上崗，增強(qiáng)評(píng)估專業(yè)性及監(jiān)督管理，防止舞弊或者虛假評(píng)估問題。

房產(chǎn)界定區(qū)間

在國(guó)際準(zhǔn)則領(lǐng)域，針對(duì)投資性房地產(chǎn)，往往需要明確確認(rèn)條件，并且通過案例形式來大致說明，可以提供給會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)必要的科學(xué)依據(jù)。而我國(guó)準(zhǔn)則往往太過單一、模糊地界定投資性房地產(chǎn)，很可能會(huì)就相同的狀況，而形成不一樣的結(jié)果，最終影響到會(huì)計(jì)的整體信息質(zhì)量水平。這主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)融資租賃一般都是不動(dòng)產(chǎn)，而相應(yīng)的融資租賃有極其偏少。在世界級(jí)準(zhǔn)則之中，綜合租賃、融資、經(jīng)營(yíng)等的房地產(chǎn)，都一起被納入投資性房產(chǎn)，但國(guó)內(nèi)卻忽視了這一點(diǎn)。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛快增長(zhǎng)，帶給房地產(chǎn)事業(yè)空前的發(fā)展契機(jī)。所以，為了需要盡可能快地明確界定這種房產(chǎn)區(qū)間，并且納入到房產(chǎn)中，以此來支持會(huì)計(jì)事務(wù)。

優(yōu)化核算監(jiān)督制度

在公平性原則中，要想幫助企業(yè)選出有效的計(jì)量方法，就應(yīng)盡量健全監(jiān)督、內(nèi)控制度，以有效實(shí)施公允價(jià)值下的計(jì)量工作。這在一定程度上，就應(yīng)接受某些部門的監(jiān)督，并且真正貫徹落實(shí)監(jiān)督工作。就投資性房地產(chǎn)商，在披露公允價(jià)值方面的信息時(shí)，還應(yīng)主動(dòng)參考借鑒會(huì)計(jì)信息。目前，很多高層管理者往往缺乏必要的理性知識(shí)，而引起公允價(jià)值發(fā)生較大波動(dòng)。所以，應(yīng)盡快大力健全披露信息的機(jī)制，積極參考稅務(wù)會(huì)計(jì)中的有關(guān)制度，來進(jìn)一步透明化納稅信息。近年來，在財(cái)務(wù)報(bào)告中，往往涉及一定的納稅信息，并且局限在有些納稅信息中，沒有統(tǒng)一規(guī)定的計(jì)算數(shù)據(jù)的手段與過程，相應(yīng)的也難以全面披露信息，這和預(yù)期透明度往往差距明顯。所以，為了在制度層面上納入該項(xiàng)工作，就要通過強(qiáng)制性方式，來強(qiáng)化披露會(huì)計(jì)信息上的制度，以充分體現(xiàn)當(dāng)前的真實(shí)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。

結(jié)語

總之，伴隨國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的飛快發(fā)展，投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域也表現(xiàn)出越來越多的會(huì)計(jì)處理問題，而嚴(yán)重影響到投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。所以，在會(huì)計(jì)處理實(shí)踐中，必須正確認(rèn)知投資性房地產(chǎn)中涉及的主要內(nèi)容，針對(duì)會(huì)計(jì)處理中既有的問題，來逐步提升會(huì)計(jì)信息的公允值、可比性、可信度等，以此來聯(lián)系起稅收方針和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，從而優(yōu)化會(huì)計(jì)處理，促進(jìn)投資性房地產(chǎn)得以更快地進(jìn)步。