◎ 盧慶江

房地產估價作為一項具有專業(yè)性質的商業(yè)活動，是委托人通過聘請房地產估價師來對當前房地產的價值進行合理、科學的評估，然后再由房地產估價師出示分析報告。隨著中國經濟的不斷發(fā)展，我國的房地產得到了充分的“滋養(yǎng)”與發(fā)展，進一步加快了房地產前進的腳步。在對房地產進行估價的過程當中，運用的估價方法也是多種多樣的，其中市場比較法就是一種較為簡單、高效、具有代表性的估價方法。將市場比較法使用在房地產估價之中不僅可以準確的反映出房地產市場的當前情況而且可以在最大程度上幫助消費者做出理性的決策，因此市場比較法受到了眾多房地產估價師的青睞。

一、市場比較法的含義

市場比較法就是將估價對象與價值時點近期有過交易的類似房地產進行比較，進而對當前的房地產價格進行有效、合理的調整。對于市場比較法而言，其應用的范圍包括：商品住宅、高檔別墅、公寓等市場交易次數頻繁的房地產類型。

二、市場比較法面臨的挑戰(zhàn)

1.價格鎖定挑戰(zhàn)。

將市場比較法運用在房地產估價之中會面臨中多的挑戰(zhàn)，其中第一個就是價格鎖定挑戰(zhàn)。所謂的價格鎖定就是在不能很好的注重房地產項目的情況之下，過度的比較房地產的價格，進而在一定程度上忽視了域外房價變化對域內房價的影響，以至于不能很好的把握當前房價市場相關信息。

2.可視對比挑戰(zhàn)。

對于目前而言，市場比較法的操作流程在眾多的資料和資源中有所體現，但是房地產建筑的質量、結構以及估價的標準面臨著第二個挑戰(zhàn)——可視對比挑戰(zhàn)。所謂的可視對比挑戰(zhàn)就是指消費者在進行消費的過程之前，只會比較他們親眼所看到的因素，比如房屋的架構、房屋的地理位置、房屋的高度等，在一定程度上忽視他們沒有看到的因素。例如小區(qū)的物業(yè)管理，物業(yè)管理水平的高低對小區(qū)內人們的生活水平起到了至關重要的作用，但是物業(yè)管理水平并不是可以通過人們的眼睛進行全面、仔細的探查。

三、市場比較法遇到挑戰(zhàn)的解決措施

1.提高比較的同質性。

在運用市場比較法的過程當中，其要求必須在相鄰的時間以及空間內進行有效的對比，為了可以提高對比的可靠性，要將對比的中心放在提高房地產項目類比的同質性方面上。除了比較房地產構造以及房地產的方位之外，還要將房地產的開發(fā)商、住房面積、房屋架構、物業(yè)管理等加入考慮的范疇。通過數據顯示，上班族在購置房屋時他們更加關注小區(qū)中人員的配置以及物業(yè)的管理水平，因為其直接決定了他們在小區(qū)內居住的舒適度。

2.提高房地產服務質量。

在進行比較的過程中，不能忽視房地產服務質量、物業(yè)管理和居住環(huán)境的對比。物業(yè)管理水平的好壞對小區(qū)內居住的行為方式、鄰里的關系等起到了直接的影響。擁有一個積極、負責的小區(qū)物業(yè)可以在一定程度上促進和諧、融洽社區(qū)的形成，因此房地產要提高服務的質量以及物業(yè)管理的水平，從而在最大限度上推動房地產的進步與發(fā)展。

3.時刻監(jiān)查房地產價格。

在使用市場比較法時，要遵循市場的供求關系以及尊重房地產的價格的浮動。由于市場的供求關系是依據消費者的愛好、消費觀念、居住舒適度等多樣化因素所決定的，因此要時刻的檢監(jiān)查域內房地產價格，進而做出合理、科學的調整，從而為房地產今后的發(fā)展做好鋪墊。

4.建立房地產資料庫。

將市場比較法應用在房地產估價的過程當中，我國的地方政府和房地產相關部門首先要加強房地產估價交易實例的搜集及發(fā)布，其次要創(chuàng)建一個多功能的房地產實例庫，進而在一定程度上可以將全國各地的房價和房地產相關信息進行及時的歸納與匯總，然后通過表格的方式錄入到實例庫中，進而在一定程度上供應消費者和房地產估價人員的查閱。

四、市場比較法在房地產估價中的應用

1.市場比較法在房地產估價中可以優(yōu)化和完善房地產類別。

將市場比較法運用在房地產估價之中可以優(yōu)化與完善房地產的類別，主要目的在以下幾個方面：第一，其為有效、合理的調整當前房地產的價格提供了強有力的數據支撐。第二，比較的房地產數目越多，所獲取的數據就越充分，通過所獲取的數據可以準確的了解需要在該房地產中填設何種類型的店鋪或者房屋架構，進而在最大程度上優(yōu)化與完善房地產的類別，從而更好地吸引消費者的目光。

2.市場比較法在房地產估價中可以增加房地產物業(yè)的管理權重。

依據資料表明，一個高水平、高素質、高服務的物業(yè)將會成為房地產價格的加分項，但是在使用市場比較法的過程中卻被時常的忽略。因此在進行比較時，需要借助互聯(lián)網來對物業(yè)信息進行有效、合理的收集，然后探究與挖掘物業(yè)管理信息，最后對物業(yè)的管理水平進行一個綜合的判斷。如果當前當地產的物業(yè)管理水平高于比較房地產的管業(yè)管理水平，那么就可以在當前房價的基礎之上進行合理的浮動，提高房價。

3.市場比較法在房地產估價中可以加快房地產價格報告的建立。

與此同時，還要建立一個健全、完善的房地產價格報告制度。房地產工作人要要根據當前房地產的項目對房地產價值進行一個準確、良好的評估，通過計算一個月內平均的房價來科學的預測房價的波動幅度以及房價的走勢情況，進而在最大程度上為市場比較法應用在房地產估價中提供準確、科學的數據支撐。

結語：綜上所述，在我國經濟不斷壯大的背景之下，房地產市場得到了充足的進步，因此房地產的價格也可以更好的反映出市場的情況。但是，在運用市場比較法的過程中也面臨著諸多的問題與挑戰(zhàn)，這就需要房地產公司、政府及相關房地產部門及時作出科學的調整，制定相關的策略及方式方法，從而在最大程度上有效、合理的解決在房地產中所出現的各類問題，為今后房地產的可持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎。