◎ 孔祥云

在國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和人口紅利的影響下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的白熱化階段。但行業(yè)內(nèi)部的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r卻沒有適應(yīng)當(dāng)下飛速的發(fā)展速度，技術(shù)、政策、及其他經(jīng)濟(jì)性因素共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)水平。作為從業(yè)人員，我們必須認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的影響表現(xiàn)，深入分析風(fēng)險(xiǎn)的類型和來源，達(dá)到對(duì)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防工作。

一、房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)中的常見風(fēng)險(xiǎn)類型

1.政策性風(fēng)險(xiǎn)。

政策風(fēng)險(xiǎn)指的是由國(guó)家政策變動(dòng)而產(chǎn)生的市場(chǎng)評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確問題，如稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策以及金融等政策導(dǎo)致的評(píng)估手段和結(jié)果變動(dòng)[1]。隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)出臺(tái)了很多針對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)估價(jià)的具體性政策，但依舊沒有從根源上解決房地產(chǎn)土地估價(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問題。政策性風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生于城市房屋拆遷造成的土地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況之中。拆遷時(shí)，房屋的補(bǔ)償估價(jià)會(huì)隨著一些客觀因素的變動(dòng)而發(fā)生一定的變化，在城市建設(shè)規(guī)劃的要求下，政府也會(huì)征收農(nóng)民的土地令其商業(yè)化，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這一過程需要經(jīng)過多個(gè)部門和機(jī)構(gòu)的共同認(rèn)定，因此需要一定的時(shí)間成本，且存在大量的客觀性產(chǎn)權(quán)變動(dòng)因素，需要結(jié)合具體的案例情況選擇適用的政策。一旦評(píng)估單位提出異議，或評(píng)估人員會(huì)意錯(cuò)了當(dāng)下的房地產(chǎn)政策背景，則很有可能改變最終的估價(jià)結(jié)果，進(jìn)而加劇估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)。

技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)主要是指評(píng)估人員在評(píng)估過程中，由于選擇不同的評(píng)估方法或手段，而引起的評(píng)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)問題。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估原則、方法和評(píng)估流程作出了具體的規(guī)定，要求專業(yè)評(píng)估人員按照規(guī)定的指示完成對(duì)房地產(chǎn)土地的價(jià)格評(píng)估工作。然而，在實(shí)際評(píng)估工作中，由于存在大量的不可控因素，評(píng)估人員最終并不能達(dá)到預(yù)期的精準(zhǔn)評(píng)估效果。例如，要求應(yīng)用比較評(píng)估的方法對(duì)抵押房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估計(jì)，即通過選取市場(chǎng)參照目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)土地和目標(biāo)土地的同比較估計(jì)，但在實(shí)際評(píng)估工作中，由于評(píng)估人員的專業(yè)能力、工作經(jīng)驗(yàn)、對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境的了解程度存在一定的差異，且不同地區(qū)的目標(biāo)選取都是完全不同的，因此很難實(shí)現(xiàn)“完美”的目標(biāo)選取，后期的估價(jià)也因此喪失了相應(yīng)的精準(zhǔn)性。此外，我國(guó)房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)仍處于發(fā)展的初期階段，缺乏足夠的評(píng)估案例支撐起評(píng)估資料，這同樣會(huì)對(duì)最終的估價(jià)造成一定的影響。

3.社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)。

社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)主要是指合作雙方的經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。土地評(píng)估的工作透明性并不強(qiáng)，且牽扯到較大的經(jīng)濟(jì)效益，因此良好的土地評(píng)估工作，必須建立在雙方的高度誠(chéng)信基礎(chǔ)之上。一旦存在合作方違背誠(chéng)信原則，追求個(gè)人利益最大化的情況，則合作過程勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)等、甚至利益不對(duì)等的問題，進(jìn)而為評(píng)估結(jié)果帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。例如，一些委托方出于對(duì)個(gè)人利益的考慮，單方面向房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供了虛假的土地信息，或隱瞞了一部分客觀事實(shí)，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)了偏差，這不僅會(huì)影響到評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)效益，還會(huì)進(jìn)一步影響評(píng)估機(jī)構(gòu)的認(rèn)可度、口碑、誠(chéng)信度等核心競(jìng)爭(zhēng)元素，進(jìn)而對(duì)機(jī)構(gòu)造成不可逆的損害。

二、房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防策略

1.做好項(xiàng)目的調(diào)查工作。

技術(shù)性因素是因人而異的，評(píng)估人員對(duì)土地項(xiàng)目的不了解、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)上的缺失，都有可能造成技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)，因此由技術(shù)性因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)問題很難在短時(shí)間內(nèi)完全根除。然而，評(píng)估人員可以通過加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的調(diào)查力度，全方位了解土地的具體使用情況，進(jìn)而彌補(bǔ)評(píng)估技術(shù)上的不足。在我國(guó)，大多數(shù)房地產(chǎn)的開發(fā)工作是分期、分批次進(jìn)行的，這就導(dǎo)致在后期的折舊、轉(zhuǎn)讓工作中，會(huì)出現(xiàn)一些爭(zhēng)議性問題。因此在項(xiàng)目開始前，必須對(duì)房地產(chǎn)土地進(jìn)行全方位的分析和準(zhǔn)備工作。此外，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中沒有對(duì)會(huì)計(jì)的成本核算進(jìn)行明確的規(guī)定，這進(jìn)一步加劇了估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目開始前就要做好對(duì)土地成本、土地使用情況等具體問題的調(diào)查工作，并對(duì)每一個(gè)工作環(huán)節(jié)都進(jìn)行深入的了解和探查，盡可能地細(xì)化土地的使用對(duì)象，保證最終估價(jià)結(jié)果的精準(zhǔn)性。

2.加強(qiáng)對(duì)政策變化的適應(yīng)能力。

政策性風(fēng)險(xiǎn)與國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策有著十分緊密的聯(lián)系，因此要加強(qiáng)對(duì)政策變化的適應(yīng)能力。估價(jià)人員要及時(shí)了解房地產(chǎn)政策上的變動(dòng)和法律上的調(diào)控，深入挖掘變化背后的實(shí)質(zhì)，以及變化對(duì)項(xiàng)目造成的具體性影響，提前制定好應(yīng)對(duì)策略，進(jìn)而降低政策變動(dòng)帶來的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

3.做好合同風(fēng)險(xiǎn)防范工作。

合同是任何合作開展的前提和基礎(chǔ)，因此必須加強(qiáng)對(duì)合作合同的風(fēng)險(xiǎn)管理力度。簽訂合作合同時(shí)，必須仔細(xì)檢查合同中的細(xì)節(jié)條款，以及牽扯到企業(yè)權(quán)益的項(xiàng)目，要求對(duì)方單位對(duì)含糊不清的條款項(xiàng)目進(jìn)行具體的解釋，以友好協(xié)商的形式共同敲定合作內(nèi)容，避免在出現(xiàn)突發(fā)狀況時(shí)產(chǎn)生不必要的產(chǎn)權(quán)糾紛問題。除此之外，評(píng)估單位要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)委托方的信息考察工作，全面調(diào)查其社會(huì)信用評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)狀況、運(yùn)營(yíng)情況等信息的表現(xiàn)情況，對(duì)于一些比較靈活、無法在合同上進(jìn)行明示的情況，要另外作出書面的證據(jù)保留。

4.加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部從業(yè)人員的管理。

一方面，管理層要高度重視評(píng)估人員的綜合素質(zhì)水平，以及從業(yè)人員對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目、乃至評(píng)估單位起到的重要影響作用，嚴(yán)格規(guī)范和管理評(píng)估的流程，對(duì)于一些重要的評(píng)估核算工作，要交由有豐富工作經(jīng)驗(yàn)的人員實(shí)現(xiàn)，建立健全對(duì)內(nèi)部評(píng)估人員的管理機(jī)制。另一方面，在項(xiàng)目進(jìn)行階段，也要對(duì)人員的技術(shù)水平、評(píng)估流程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，合理地考察和應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行過程中發(fā)生的變動(dòng)，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的最終工作結(jié)果作出正確的預(yù)判。最后，房地產(chǎn)評(píng)估過程中出現(xiàn)了一定的形式化弊端，這就導(dǎo)致當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)問題或者執(zhí)行結(jié)果出現(xiàn)偏差的時(shí)候，無法及時(shí)做出真正原因的探查和分析。對(duì)于這一問題，需要通過建立標(biāo)準(zhǔn)、完善的人員考核系統(tǒng)予以緩解，激發(fā)評(píng)估人員自身對(duì)能力提升的積極性和主動(dòng)性，避免市場(chǎng)環(huán)境陷入新一輪惡性循環(huán)。

三、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前行的當(dāng)下，我們?nèi)砸e極探索存在于市場(chǎng)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)問題，高度重視估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的重要作用，從技術(shù)性、政策性、經(jīng)濟(jì)性因素中入手，共同促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。