黃澤洋

（湖北師范大學，湖北 黃石 435000）

1 引言

最近幾年里，房地產(chǎn)的發(fā)展逐漸趨近狂熱化，房地產(chǎn)的發(fā)展越來越好，不過，房地產(chǎn)的經(jīng)濟全靠銀行貸款來支撐。這種情況下，利率作為一個調(diào)節(jié)資金鏈的杠桿，利率如果發(fā)生波動，所有的房地產(chǎn)行業(yè)都會受到巨大的影響。為了適應經(jīng)濟形勢的變化，銀行下調(diào)了貸款人民幣的利率和融資的利率。利率頻繁的變動會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生非常大的影響，在這種情況下，研究利率與房地產(chǎn)價格對中國現(xiàn)階段的經(jīng)濟形勢來說很有必要。

2 利率

購房貸款利率特指內(nèi)息利率和本金之間的一種比例關(guān)系。它有兩種不同的計算方式，等額本金還款的還款方式是把所有本金算在一起，算一次的利息，再把利息和本金加起來均分，每次還款數(shù)目都是固定的，等額本息還款就是按照還款時間和次數(shù)分段，一次一次結(jié)算，這一次還的本金和利息是總的本金減去上次還了的本金利息之后的再次計算的，一次比一次還得少，不過第一次還得會很多。

1）利率對房價調(diào)控的影響。房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟運轉(zhuǎn)中當中的一個特別重要的行業(yè)，如果它的經(jīng)濟發(fā)生了巨大波動，那么整個中國的市場經(jīng)濟都會受到巨大沖擊，因為我國的市場經(jīng)濟體系到目前為止，都不算特別完善，還存在許多不足，因此，國家經(jīng)常會利用宏觀的手段來調(diào)節(jié)整個市場的經(jīng)濟，利率就是所有手段中最常用的，也是最重要的一個手段。

2）利率對房地產(chǎn)市場消費的影響。利率的高或者低影響買房的人還貸款的信心，與還款壓力的大小。利率如果升高了，會直接增加買房的人支出，降低其買房的能力，對買房的人生活增加負擔。導致買房的人數(shù)減少，對買房需求減小，房屋價格就會降低。利率的增長，使得人們存錢所得的利息會增加，居民會將更多的錢存入銀行，減少需要大量經(jīng)濟的買房。反之，利率的降低會導致居民考慮投資方向，選擇買房，增加房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟流動。

3）利率對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響。大部分的房屋開發(fā)商的主要資金來源于銀行貸款，利率的升降會極大的影響開發(fā)商在開發(fā)過程中的投入和開發(fā)完成后帶來的收益。利率降低可能會導致房屋價格不斷地上升，最終演變成房地產(chǎn)泡沫。利率升高也可能會讓融資環(huán)境發(fā)生巨大變化，一些實力雄厚的企業(yè)吞并那些弱小的企業(yè)進行擴張，那些弱小的企業(yè)要么被吞并要么退出來該行業(yè)，促進市場進行優(yōu)勝劣汰，以此來達到整合市場的目的。

3 完善利率在購房貸款市場的作用

1）發(fā)展可調(diào)節(jié)利率貸款。可調(diào)節(jié)利率的貸款和固定利率的貸款相比，它可以根據(jù)市場需求和變化而進行周期性調(diào)整去適應市場需求。這種周期性可調(diào)利率會有效地改善商業(yè)銀行存款貸款期限的匹配度。我們要探討和發(fā)展可調(diào)整利率貸款，盯住指數(shù)問題，實現(xiàn)可調(diào)整利率貸款，盯住物價指數(shù)水平。

2）加強對利率風險的預防。和以前相比，隨著市場利率的波動，名義利率和實際利率一般會呈現(xiàn)上漲的趨勢。所以商業(yè)銀行一定要特別注意利率變動會帶來的風險與挑戰(zhàn)，要學會預防利率變動產(chǎn)生的風險，把風險降到最低。要降低風險，除了要掌握一些一般措施外，還要針對房貸特點，認真仔細的研究利率波動對房貸的影響，在房貸管理中采取對應措施。

3）健全個人住房擔保制度。我們要大力推動國內(nèi)住房貸款擔保行業(yè)的發(fā)展，完善房貸擔保業(yè)務機制，建立健全的貸款制度，盡快地盡快地完善貸款的資金擔保問題，對進行擔保的機構(gòu)，加強監(jiān)管，優(yōu)化擔保的流程，執(zhí)行標準化擔保。提高居民的房貸信譽度保障銀行的資金回收。

4 案例分析

王先生去銀行貸款了12萬元用于買房，20年的還款期，貸款的利率為4.2%，月利率為0.35%。

1）等額本息計算，還款總額1777572.37元，支付利息共計57572.37元，每月應還本息和為739.88元

月還款額=120000*0.042*(1+0.0035)^240/(1+0.0035)^240-1=739.84875

還款總額=1200000*0.042*(1+0.0035)^240*240/(1+0.0035)^240-1=177572.37

等額本息還款方式所要支付的金額多，剛開始還款的時候，每月的還款額中利息占很大一部分比重，但是隨著每個月的不斷還款，剩余的本金減少，還得利息也在減少。但是每個月還款的額度還是不變的。

2）等額本金還款法

每個月還款金額=（貸款本金/還款月數(shù)）+（本金-已還本金累計額）*每月利率

月還款 X=A/m+[A-A/m*(n-1)]* β

第一個月：X1=120000/120+[120000-120000/120*(1-1)]*0.35%=1420

第二個月：X2=1416.5

…… ……

第120個月：X120=1003.5

第240個月：X240=501.6

等額本金還款初期還款壓力很大，但是后期還款壓力小，到最后一個月基本沒什么利息，只剩下本金。這種還款方式總利息比等額本息還款法少，10年還完貸款總利息25410，20年還完50610，是10年的2倍。

5 兩種還款方式的優(yōu)缺點

1）等額本金還款。這種還款方式將貸款金額平均分配到每個月，還款的時候把之前產(chǎn)生的利息也一并還了，隨著時間推移，所產(chǎn)生的利息越來越少，還款負擔也是先重后輕。

優(yōu)點：還款的總利息少，省錢

缺點：還款前期負擔比較大

等額本金還款適用于收入高，想減少利息支出的人群或者有不少累計資金，可以提前還完貸款的人群

2）等額本息還款。這種還款方式將本金和利息總和平均分配到每個月,每個月應還的金額都是一樣。

優(yōu)點：每個月還款數(shù)一樣，有利于貸款者合理分配自己的資金

缺點：總利息特別高

等額本息還款適用于收入穩(wěn)定，工作穩(wěn)定的人群

6 總結(jié)

利率的穩(wěn)定對市場經(jīng)濟維持穩(wěn)定有不可忽視的作用，利率過高或者過低都會導致一些不可挽回的經(jīng)濟損失。因此調(diào)控好利率就尤為關(guān)鍵，只有利率保持在適宜的變化范圍內(nèi)，人民的生活會更加穩(wěn)定，市場經(jīng)濟也會保持穩(wěn)定。