王 艷
超大規(guī)模社區(qū)一般指占地面積大,樓盤多且密集,通常由多個細分社區(qū)構成,居住密度大,常駐人口多,經過多年發(fā)展后,商業(yè)業(yè)態(tài)會比較齊全。
文本以天通苑社區(qū)為例進行調研,此社區(qū)位于北京市昌平區(qū),占地面積約48萬平方米,規(guī)劃建筑面積600多萬平方米,雄踞奧北核心,距奧林匹克森林公園僅3公里。社區(qū)以西主干路為八達嶺高速,以東為京承高速,立湯路貫通南北,地鐵五號線、地鐵13號線交匯于此,地鐵17號線正在建設中,多條公交線路直達小區(qū),交通網絡發(fā)達。天通苑常駐人口達到40萬人左右,號稱亞洲第一大社區(qū),有三個配套地鐵站,分別為天通苑站、天通苑南站和天通苑北站。
1.商業(yè)配套比較齊全、出行便利。此類超大規(guī)模社區(qū)由于常駐人口非常多,周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)構成也會非常細化和多元化。比如,天通苑各大社區(qū)周邊有諸多商業(yè),大型購物中心、大型綜合超市、家具店、建材城、便利店、菜市場、飯店、快餐店等應有盡有,生活十分便利。地鐵五號線在天通苑地區(qū)設置了三個地鐵站點,還有多路公交,可以很方便地實現到望京、上地以及各個地方的通勤,不過,由于居住人口過多,地鐵5號線上下班高峰擁堵也是著名的城市一景。
2.社區(qū)居住人員構成復雜。天通苑是北京有名的經濟適用房社區(qū),社區(qū)物業(yè)差,居住環(huán)境臟亂差,諸多業(yè)主將自己的房屋出租。外地務工人員多,租戶多,群租現象非常普遍,社區(qū)大戶型居多,很多業(yè)主委托給小中介后打隔斷出租,以賺取高額租金。社區(qū)還有大量的地下室出租,居住人員構成復雜,社區(qū)管理難度大。
3.居住人口多,網購數量多。天通苑作為經濟適用房占比高的大型社區(qū),樓盤密集,戶型差,居住密度大,常駐人口達到40萬人左右,外地務工人員多,年輕人占比大,網購數量多,快遞數量多。順豐、中通、申通、圓通、韻達等多家知名快遞企業(yè)都在社區(qū)設有快遞站點,居住在附近的消費者可上門自提,并為居民寄件提供服務。據不完全統(tǒng)計,菜鳥驛站至少有十處以上,供在淘寶、天貓購物的消費者自取商品。
4.物業(yè)管理水平低。此類超大規(guī)模社區(qū),經濟適用房占比高,物業(yè)費偏低,物業(yè)管理水平低,此類物業(yè)參與末端配送的積極性偏低,不愿意為業(yè)主代收快遞。社區(qū)居住密度大,安裝智能快遞柜選址困難,后期管理難度也大,居住人員雜亂,后期可能會造成設備損壞、快件丟失等現象,容易出現責任難界定現象。
1.有效利用地鐵口。超大規(guī)模社區(qū)通勤人口多,每天乘坐地鐵上下班流量極大,可通過相關部門統(tǒng)一協(xié)調和管理,在地鐵出口設置智能快遞柜,供快遞公司和快遞員免費試用,給予消費者48小時內的免費存儲時間,供下班出地鐵人員取件,不過如何提高智能快遞柜的周轉使用率,是值得考慮的問題。以京東為例,在末端配送上不斷推陳出新,京東推出了“移動自提車”的新的末端配送服務,在北京的天通苑、回龍觀等人流量非常大的地鐵口設置京東移動快遞車,供在京東下單購買商品的通勤人員順便取快遞。與一般的定時定點的快遞服務不同,京東的“移動自提車”從每天中午12點到晚上22點提供服務,在此期間,消費者可以在自提車窗口,領取自己購買的商品包裹,此“移動自提車”很像移動售貨車,車身側面開窗遞出貨品,把窗子一關就可以隨時開走,非常方便快捷。不過,在地鐵口設置自提點的方式適合小件快遞,方便消費者攜帶,一旦快遞較大,消費者還是傾向于選擇離家更近的快遞自提點或者送貨到家。
2.社區(qū)內設置自提點。超大社區(qū)居住密度大,人口數量多,網購有效人群多,快遞數量大。若全部由快遞員上門送貨,將需要大量的快遞員,在勞動力成本逐年提升的當下,這是最不經濟的做法。超大規(guī)模社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)齊全,可多依托小超市、煙酒零售店、洗衣店等進行合作,這些業(yè)態(tài)合作意愿高,管理靈活,通過吸引客流增加收入,雙方提前界定好貨損責任,基本可實現互贏互利。據不完全統(tǒng)計,天通苑社區(qū)有至少十家與天貓、淘寶合作的菜鳥驛站,除了順豐、京東、蘇寧,三通一達等,大多數快遞公司已經習慣使用菜鳥驛站。
3.逐漸推進末端智能投遞系統(tǒng)。天通苑地區(qū)由四個園區(qū)構成,每個園區(qū)又包含多個社區(qū),不同社區(qū)物業(yè)管理水平不一,經濟適用房物業(yè)管理水平,甚至某些社區(qū)靠近周邊的村落,村落群租現象相比社區(qū)更為嚴重,導致這些社區(qū)居住人員繁雜、管理雜亂,推廣末端智能投遞難度大。不過,有些社區(qū)管理較好,比如某些商品房社區(qū),物業(yè)費較高,物業(yè)管理水平高,物業(yè)為社區(qū)居民服務意識高,可選擇這些管理水平較高的社區(qū)安裝智能快遞柜,逐漸推進末端智能投遞系統(tǒng),也符合首都建設智慧城市和智慧社區(qū)的政策導向、統(tǒng)一規(guī)劃和未來的發(fā)展趨勢。
圖1 超大規(guī)模社區(qū)的末端配送模式構建圖
大城市的平房大致可以分為兩種:一是核心城區(qū)的大量平房社區(qū),比如首都北京,市區(qū)內的“三合院”“四合院”等平房,集中分布于東城區(qū)和西城區(qū),少量分布于朝陽、海淀等地區(qū)。二是鄉(xiāng)村平房。本書研究的平房社區(qū)主要為第一種。本文以汪芝麻社區(qū)為例進行調研,汪芝麻社區(qū)位于景山地域東北角,以平房為主,有少量樓房。社區(qū)東臨東四東大街,北臨平安大街,南與魏家胡同相臨,西與美術館后街相臨,占地面積約48100平方米。包括協(xié)作胡同、汪芝麻胡同、南剪子巷、利薄營胡同、山老胡同、西揚威胡同以及剛察胡同七條胡同等主要地區(qū)。
1.普遍年代久遠。以北京為例,核心城區(qū)的平房建筑年代較早,諸多平房以北京胡同的方式呈現,北京的胡同大多形成于13世紀,到現在已經經過幾百年的演變發(fā)展,遍布在北京的老城區(qū)。新中國成立后,平房的產權歸屬復雜并幾經變更,導致很多平房社區(qū)無人管理,臟亂差現象較為普遍。
2.生活環(huán)境差,改造難度大。隨著居住人口的增加,很多居民私搭亂建,各種合法不合法的建設破壞了胡同平房的原有格局,導致多半規(guī)整的平房四合院變成了大雜院,房屋緊密,高密度的居住環(huán)境,建設格局不規(guī)則,居民隨意堆放各種雜物,隨處散落的電線,道路過于狹窄,火災等安全隱患極大。平房社區(qū)水電改造難度大,絕大多數居民只能用公共廁所,一家一戶的衛(wèi)生間幾乎不可能,已經無法適應現代居住的需要,徹底改造只有拆遷和騰退。
3.老齡化程度高。以北京為例,平房社區(qū)老齡化程度明顯高于全市平均水平,老齡化趨勢顯著。另外,空巢水平高,多數老年家庭處于空巢狀態(tài),老人照顧老人現象突出。老年人占比高,平房社區(qū)居民收入水平相對較低,有效網購人群少,快遞數量低于樓房社區(qū)。
4.群租群住現象嚴重。電子商務、外賣業(yè)的興起,北京、上海等一線城市快遞員、外賣員等服務業(yè)人員需求量巨大。本地人極少從事這類職業(yè),大量外來務工人員的涌入,導致平房社區(qū)群租群住現象嚴重,居住人員構成復雜,居民素質參差不齊,管理難度大,存在快遞丟失的可能性。
5.社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)不健全。平房社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)不成熟,因為空間有限,很多社區(qū)內部只有面積很小的小賣部或煙酒零售店等,超過50m2的小超市或便利店都不多見,大型綜合超市也非常少見,遍布較密集的就是各種風味的小餐館。居民日常購物通常會走出胡同,去更為寬敞的街面上的小超市、便利店和菜市場購買,或者在網上購買。
6.社區(qū)完全開放,無物業(yè)管理。近些年,北京的很多胡同區(qū)域被改造為旅游文化區(qū),吸引了很多外來觀光游客參觀游覽,商戶逐漸增多,住戶與商戶的糾紛時常發(fā)生。平房社區(qū)無圍墻,完全開放,居民出門即是胡同,安全隱患大。此類社區(qū)通常也沒有物業(yè)公司管理,通常依靠居委會統(tǒng)一協(xié)調管理,居委會職責較多,不可能像物業(yè)事無巨細地處理社區(qū)事務。2017年初,北京市政府又出臺了《首都核心區(qū)背街小巷環(huán)境整治提升三年行動方案》,這份方案細化了之前的整治內容,確定了整治目標,隨著集中整治行動的逐步推進,相信平房社區(qū)的居住環(huán)境將會有所改善。
1.上門投遞為主。相比樓房,平房社區(qū)老年人數量占比高,網購概率小。另外,平房社區(qū)全開放,人員出入自由,快遞員上門投遞無障礙。相比樓房社區(qū),平房社區(qū)的常住居民熟悉度高,可以互相代收快遞,可以大大減少二次投遞的概率。不過,平房社區(qū)安全隱患大,快遞員與消費者溝通后,將快遞放在指定地點,存在快遞丟失的可能性。
2.提貨點為輔。平房社區(qū)可以依托小賣鋪、煙酒零售點等商業(yè)業(yè)態(tài)設置自提點,不過,此類社區(qū)內部的小賣鋪通常是為了滿足居民的日常急需,面積和空間都非常有限,很難有多余的空間來放置快遞。以汪芝麻社區(qū)為例,截至目前,周邊還沒有菜鳥驛站等自提點。自提點可以設置在胡同外較寬街道旁的小超市內,可以為小超市增加人流和潛在購買人群,不過,選擇能作為社區(qū)末端配送自提點的小超市并不容易,需要位置合適。
3.推進末端智能投遞較為困難。平房社區(qū)居住擁擠,過道狹窄,有限的空間也經常被居民用作儲物使用,社區(qū)外胡同本就不寬,還停滿了私家車。社區(qū)內部和外部周邊地區(qū)都很難找到空間安裝智能快遞柜,更談不上后期的管理,被人為破壞的可能性極大。順豐、京東、蘇寧、阿里等研發(fā)的無人車、無人機等末端智能投遞設備在平房社區(qū),更是無法大顯身手。
圖2 平房社區(qū)的末端配送模式構建圖
別墅通常指在郊區(qū)建造的園林式住宅,是改善型住宅,除了住宅的基本功能以外,更主要體現生活品質及享用特點的高級住所,包括獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅等類型。別墅為獨門獨院,擁有配套車庫,房屋周圍有面積不等的綠地、院落,私密性強,市場價格較高。
本文以燕西別墅區(qū)為例進行調研,燕西別墅區(qū)地處城六區(qū)的豐臺區(qū)境內,既具備城市便利的交通條件及生活配套,又擁有優(yōu)質的山水自然資源,堪稱京西第一城市山水別墅區(qū)。區(qū)域交通便利與北京中心聯(lián)系緊密,與天安門直線距離約30公里,距三環(huán)18公里,距王佐鎮(zhèn)中心(南宮村)約3公里。整體屬于北京西部生態(tài)保護帶,京石、蓮石兩條主要交通路線30分鐘內通達別墅區(qū)內。
1.離核心城區(qū)較遠,入住率較低。以北京為例,很多的別墅區(qū)都位于昌平、順義等遠郊區(qū)縣,離核心城區(qū)較遠。本次調研的燕西別墅區(qū)是城六區(qū)內極少有的純別墅社區(qū),是北京著名別墅區(qū)里離核心城區(qū)最近的別墅區(qū)。由于離核心城區(qū)較遠,別墅區(qū)入住率較低,別墅業(yè)主們通常都有多套房產,因此,并不經常居住在這里,通常會選擇節(jié)假日來此處休養(yǎng)。
2.別墅區(qū)業(yè)主收入高,追求品質生活。別墅區(qū)居民收入高,追求生活品質,對飲食、休閑、健身、娛樂都有一定的需求。這類人群屬于社會成功人士,基本實現財務自由,購物有自己習慣常用的渠道,很多商品通過私人訂制獲得,也會在某些知名網站購買高品質產品。比如,日常所需的蔬菜,很多業(yè)主會租賃有機菜地,委托專人打理,菜地工作人員會定期為業(yè)主配送有機蔬菜。
3.全封閉管理,私密性要求高。別墅區(qū)實施絕對的全封閉管理,外部人員不經過允許,難以進入。業(yè)主對私密性、安全性要求極高,不會輕易透露私人信息,網購概率低,即使需要網購,也會委托他人進行,不需要自己處理。
4.社區(qū)可能位于不可準時配送區(qū)域。別墅區(qū)相對私密和獨立,與其他建筑相隔距離較遠,通常沒有公共交通可以直接到達。位于遠郊區(qū)縣的某些別墅區(qū),位置相對隱秘,很多別墅不在行人的視野范圍內,需要從主路入口開車一段時間后才能到達。入住率低,網購概率低,周邊沒有設置快遞站點,社區(qū)可能不在正??膳渌头秶鷥?,配送時間可能會延遲。離城區(qū)較近距離的別墅區(qū),居住率相對較高,網購會方便很多,網購次數也會大大增加,由于社區(qū)全封閉,也不方便快遞員上門投遞。
1.代收模式為主。別墅類社區(qū)屬于特殊社區(qū)類別,業(yè)主大多屬于社會成功人士,日常生活通常由工作人員協(xié)助打理,業(yè)主通常不會親自出面。除了他人代收模式,也可以委托物業(yè)代收,此類社區(qū)物業(yè)收費較高,物業(yè)服務水平高,居住密度低,業(yè)主數量少,物業(yè)對業(yè)主熟悉度高,代收快遞是物業(yè)的舉手之勞。
2.嘗試推進智能末端配送系統(tǒng)。第一,嘗試安裝智能快遞柜。離核心城區(qū)較近的別墅區(qū),居住率較高,可與物業(yè)協(xié)商,選擇大門周邊區(qū)域安裝智能快遞柜,方便業(yè)主進出社區(qū)時取件。由于居住密度極低,網購數量有限,智能快遞柜使用率、周轉率偏低。智能快遞柜前期投入較大,快遞存取業(yè)務利潤微薄,速遞易、豐巢等快遞柜企業(yè)在此類社區(qū)安裝智能快遞柜的意愿不高,這是較為現實的問題。第二,嘗試使用無人配送車。2016年以來,阿里、京東、蘇寧、美團相繼推出適合末端配送使用的各種類型的無人配送車,目前已開始在某些區(qū)域正式上路試運行。比如,2018年6月,京東的無人配送車駛上北京的街頭,嘗試了社區(qū)配送、園區(qū)配送、快遞員接駁等多種實踐場景,實驗了多車型、多線路的循環(huán)配送。技術上已較為成熟,但鑒于城市的日常道路狀況,普通社區(qū)道路不寬,有各種私家車停放,相關部門還不允許無人車上路運行。相比普通社區(qū),別墅區(qū)道路寬闊,路面上車輛較少,適合無人配送車運行,居民房屋前擁有開闊地面,可以設置專門區(qū)域供無人配送車???,實施起來較為可行,快遞企業(yè)可在政策允許下,首先在此類社區(qū)投入使用無人配送車。第三,嘗試使用無人機。亞馬遜在2017年開始研發(fā)無人機快遞,無人機主要針對市區(qū)內進行送貨,采用混合式驅動,可垂直起降,送貨距離為24公里。近年,餓了么、京東、阿里、蘇寧、順豐都紛紛布局無人機物流產業(yè),目前,已在某些地區(qū)的偏遠山區(qū)試運行,取得較好的效果。對于離核心城區(qū)較遠的別墅區(qū),如果政策和相關部門允許,無特別的航空管制措施,可以嘗試使用無人機送貨,對于別墅區(qū)業(yè)主群體,收入高,重視生活品質,這樣創(chuàng)新性的送貨方式有可能激發(fā)消費者的購買欲望,這與當下消費者愿意為消費新體驗買單的新變化不謀而合。
圖3 別墅類社區(qū)的末端配送模式構建圖
社區(qū)末端配送“最后一公里”的問題,從來都不是單一模式能夠解決的,目前,快遞的上門服務依舊是大多數社區(qū)居民的需求和習慣,但我們應該發(fā)展更多其他的模式,構建一個多種配送模式并存的社區(qū)末端配送系統(tǒng)。