牛 拓

(安徽理工大學經(jīng)濟與管理學院 安徽 淮南 232001)

引言

近年來，國家相繼出臺一系列政策，以促進棚改項目的實施?；茨鲜凶鳛橘Y源枯竭型城市，舊城區(qū)多為基礎設施缺失、空間布局混亂的棚戶區(qū)，破壞城市形象的同時對城市發(fā)展造成一定的負面影響[1]。如何通過有效手段對棚戶區(qū)進行改造成為淮南市亟待解決的問題，該問題的妥善解決對實現(xiàn)城市發(fā)展、提高城市競爭力有著深遠意義。

一、淮南市棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀

淮南市是傳統(tǒng)重工業(yè)城市、國家重要的“煤電化”能源基地，上個世紀初至六七十年代，在礦區(qū)及城市周邊陸續(xù)建成大批簡易職工住宅，并由此衍生成大片棚戶區(qū)。為改善棚戶區(qū)居民的生活條件和居住水平，淮南市于2008年啟動棚改工作?！笆濉睍r期，淮南市計劃開工建設棚改任務22717套。淮南市在加快推進集中連片棚戶區(qū)改造的基礎上，將非集中連片棚戶區(qū)、城中村改造統(tǒng)一納入城市棚改范圍，全面推進各類棚戶區(qū)改造[2]。

二、淮南市棚戶區(qū)改造面臨的新形勢

自2008年淮南市啟動棚改以來，改造了大量的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)，但是鑒于地方財力和項目地塊市場化困難等影響，淮南市仍有部分棚戶區(qū)項目，一是位置較偏，比較分散，開發(fā)價值小，市場運作困難的棚戶區(qū)；二是建筑密度大，征收補償成本高的城中村，無法實現(xiàn)收支平衡。

隨著近年淮南市商品房市場發(fā)展，東部城區(qū)住宅均價有了較大幅度提升，對于下一步淮南市棚改實施市場化提供了有力條件。但是，棚改工作將在今年收尾，大量資金將轉移到其它基建項目，這也將制約棚改工作的推進。

三、新時期淮南市棚戶區(qū)改造存在的問題

(一)運行機制不暢

棚改是一項系統(tǒng)綜合工程，涉及征拆補償、安置房配建等內容[3]。棚改項目的審批又涉及多個部門，部門間配合不夠，聯(lián)動機制不完善，部分亟待解決的問題無法快速、有效解決，進而導致征遷遲滯、安置房建設延期等問題。

(二)籌集資金困難

棚改項目資金投入大、周期長，資金短缺已成為制約棚改的重要因素[4]。淮南市剩余未改造棚戶區(qū)，大多為建筑密度大或地塊面積較小的地塊，又因城市規(guī)劃等條件限制，項目區(qū)商業(yè)開發(fā)價值較小，社會資本參與度大大降低。融資渠道窄、資金落實難依然是制約淮南市棚改的重要因素。

(三)征遷難度加大

通過多年改造，淮南市尚未改造的棚戶區(qū)大多難以自求平衡，市場運作困難。這些棚戶區(qū)基礎設施配套薄弱，所需基礎設施配套和公共服務設施配套資金量大[5]。這類棚戶區(qū)還存在大量違法搭建及無證房屋，合法建筑面積認定難，征收難度較大，信訪壓力不斷增加。

(四)安置周期較長

淮南市棚改項目住宅類房屋征收補償一般實行貨幣補償、產(chǎn)權調換等方式，又以產(chǎn)權調換方式就地安置為主。但是，棚改安置房的建設、交付又受棚改資金、征遷進度及工程建設等一系列因素影響，安置房很難在約定期內建成交付，導致被征收人回遷安置難。超期安置，又會導致雙倍臨時安置費的支付，給當?shù)卣畮硇碌馁Y金壓力。

四、新時期淮南市棚戶區(qū)改造對策建議

(一)優(yōu)化棚改工作流程

對棚改工作流程進行全面優(yōu)化，加強部門間協(xié)作配合力度，建立棚改項目預審制度，突破項目審批條框，解放審批事項約束。優(yōu)化國有土地上棚改項目前期工作流程，建立棚改安置房提前開工綠色通道。

(二)積極拓寬融資渠道

積極爭取上級專項資金，引導社會力量參與。對接棚改融資平臺，積極爭取農(nóng)發(fā)行、國開行貸款。積極爭取棚改專項債券，降低資金使用成本。落實稅費減免政策，降低保障性安居工程建設和運營成本。

(三)合理制定棚改方案

與房地產(chǎn)市場有效銜接，及時調整完善安置政策。因地制宜，合理推進貨幣化安置?？茖W布局安置房建設，變“先拆后建”為“先建后拆”，實現(xiàn)“零周期”回遷，真正實現(xiàn)從“有居”到“優(yōu)居”轉變。

(四)科學規(guī)范依法征收

成立棚改平臺公司，對尚未改造的棚戶區(qū)進行統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)，最大限度實現(xiàn)區(qū)內平衡。組建高素質專業(yè)化征遷隊伍。盡快制定國有土地上房屋征收范圍內未登記建筑的調查、認定、處理辦法，以規(guī)范征收行為，提高征收效力，減少法律糾紛。

五、結語

2020年被稱為棚改的“收官之年”，棚改貨幣化安置正加速退潮，實物安置成為“房住不炒”政策的重要支撐?！蛾P于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》的出臺，意味著以往“大拆大建”“拆舊建新”的棚改模式將逐漸退溫，對“老舊小區(qū)”的改造完善將成為未來一段時間城市更新和開發(fā)建設方式轉型的重要內容。本文通過對新時期淮南市棚改存在的問題進行研究，提出了相應對策。隨著新政策的出臺，淮南市要因地制宜調整完善棚改政策，將棚改與老舊小區(qū)改造有機結合，繼續(xù)推動城市有機更新。