江小英

（連城縣住建局房屋安全鑒定站， 福建 連城 366200）

1 康養(yǎng)模式在連城縣房地產(chǎn)開發(fā)中的實踐存在的問題

1.1 政策幫扶體系不夠健全

目前，連城縣恒發(fā)污水處理廠正在實施土地儲備通信管線的搬遷工程，相關(guān)的政策幫扶體系大多根據(jù)這一重要項目的實施需要進行資源傾斜，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利好性政策受到擠占。在泰和污水處理廠土地儲備項目通信管線搬遷工程處理過程中，連城縣被要求必須建立安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，定期組織召開安全生產(chǎn)工作會議，建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制和群防群治制度，制定各項安全生產(chǎn)規(guī)章和安全生產(chǎn)同標(biāo)責(zé)任，形成安全生產(chǎn)監(jiān)督管理體系和保證體系，并按照職責(zé)分工抓好落實。但是，與之相關(guān)的政策幫扶舉措并未得到合理設(shè)計，無法為連城縣康養(yǎng)模式構(gòu)建提供必要支持。房地產(chǎn)行業(yè)所獲得的政策幫扶體系缺乏完整性，尤其對于政策因素所具備的強大資源調(diào)配能力分析存在不足，無法為康養(yǎng)模式的全面成功實踐提供幫助。一些政策幫扶體系的建設(shè)對于政策的引領(lǐng)作用重視程度不足，在進行康養(yǎng)模式探索創(chuàng)新的過程中，沒能實現(xiàn)對老齡化社會多方面影響的分析總結(jié)，導(dǎo)致政策幫扶體系在創(chuàng)新建設(shè)的過程中，難以實現(xiàn)對康養(yǎng)模式的成熟有效推廣，無法為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的有效結(jié)合提供幫助。部分政策資源的應(yīng)用對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的情況分析不足，沒能對政策因素在國土資源以及招商工作中發(fā)揮的作用進行合理應(yīng)用，最終導(dǎo)致政策幫扶體系無法與康養(yǎng)模式的建設(shè)需求實現(xiàn)有效對接。

1.2 PPP 合作機制的構(gòu)建不夠完善

一些康養(yǎng)模式在探索構(gòu)建的過程中，對于PPP 合作機制的價值分析存在不足，尤其對于行政機構(gòu)與社會之間的合作價值缺乏有效的關(guān)注，導(dǎo)致公共組織與私人組織之間的關(guān)聯(lián)無法得到完整充分的價值認(rèn)知，難以在PPP 合作機制構(gòu)建方面取得成效。一些康養(yǎng)模式在探索運行的過程中，對于公共產(chǎn)品及公共服務(wù)的相關(guān)價值關(guān)注程度不足，尤其對于政府與社會資本合作過程中的利益關(guān)聯(lián)因素缺乏有效的研究，最終導(dǎo)致風(fēng)險因素的承擔(dān)及相關(guān)合作體系的構(gòu)建價值無法得到充分有效的顯現(xiàn)，難以為PPP 合作機制有效適應(yīng)康養(yǎng)模式推廣構(gòu)建需要提供幫助。一些行政機構(gòu)在與社會資本開展合作的過程中，對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)的利益訴求分析不夠完整，沒能從風(fēng)險因素分擔(dān)管理方面實現(xiàn)對康養(yǎng)模式價值的有效認(rèn)知，最終導(dǎo)致康養(yǎng)模式的安全性以及收益效果無法得到充分的價值顯現(xiàn)，難以為PPP合作機制充分適應(yīng)康養(yǎng)模式構(gòu)建需求提供幫助。

1.3 BOT 開發(fā)與運作模式不夠成熟

目前，連城縣白改黑道路施工正處在快速推進的過程中，但是，康養(yǎng)模式的構(gòu)建在進行BOT 開發(fā)過程中，未能與白改黑道路工程的建設(shè)工作同步推進，導(dǎo)致融資項目的推進無法得到其它項目有利因素的支持，無法結(jié)合連城縣的大型項目建設(shè)特征實現(xiàn)對BOT 開發(fā)和運作模式的成熟構(gòu)建。一些康養(yǎng)模式在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域探索構(gòu)建的過程中，缺乏對BOT 模式價值的有效研究，尤其對項目融資模式所具備的多方面價值考察分析水平較差，無法在項目建設(shè)管理的相關(guān)舉措研究方面取得理想的進展。部分BOT 模式在探索構(gòu)建的過程中，缺乏對項目公司專業(yè)化特征的關(guān)注，尤其對于BOT 模式所涉及到的康養(yǎng)模式期限設(shè)計情況缺乏有效的研究，最終導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)工作難以在康養(yǎng)模式創(chuàng)新構(gòu)建的過程中得到積極影響。部分BOT 開發(fā)模式對于養(yǎng)老項目的經(jīng)營權(quán)構(gòu)成情況缺乏有效的關(guān)注，尤其對于項目投資的回收工作缺乏有效的關(guān)注，導(dǎo)致項目債務(wù)相關(guān)利潤的清償工作無法得到有效的價值認(rèn)定，難以為養(yǎng)老項目經(jīng)營權(quán)的合理制定和有效實施提供必要保障。一些BOT 模式的設(shè)計對于協(xié)議期限的構(gòu)成情況重視程度不足，缺乏對養(yǎng)老項目轉(zhuǎn)讓管理業(yè)務(wù)的關(guān)注，無法為修繕性資金的有效供給產(chǎn)生積極影響，也使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所需的支持性因素難以得到有效的供給處置。

2 康養(yǎng)模式在連城縣房地產(chǎn)開發(fā)中的實踐策略

2.1 加大政策支持和引導(dǎo)

康養(yǎng)模式在構(gòu)建的過程中，需要對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的相關(guān)經(jīng)驗進行總結(jié)分析，尤其要對政策扶植所具備的強大作用加以開發(fā)，使行政力量可以與社會力量和市場力量實現(xiàn)有機結(jié)合，為康養(yǎng)模式在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的有效構(gòu)建提供幫助。一定要加強對政策因素規(guī)劃引領(lǐng)作用的關(guān)注，充分結(jié)合老齡化快速推進的背景條件，制定房地產(chǎn)開發(fā)措施的創(chuàng)新方案，使養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以全面的納入連城縣房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃當(dāng)中，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的融合發(fā)展提供幫助。要將政策扶植體系的建設(shè)作為關(guān)鍵性工作加以定位，尤其要對房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展需求進行總結(jié)分析，使政策扶植體系的構(gòu)建可以在各職能部門的自身業(yè)務(wù)價值得到凸顯的情況下，充分適應(yīng)配套性質(zhì)政策的構(gòu)建及實施要求，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進一步適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀提供幫助。要強化對多種類型服務(wù)產(chǎn)業(yè)價值的關(guān)注，尤其要對財政補助體系所具備的價值進行充分開發(fā)，為康養(yǎng)模式的全面推進贏得廣泛支持。

2.2 構(gòu)建政府和社會資本合作的PPP 合作機制

在探索PPP 合作機制的過程中，需要對行政機構(gòu)和社會資本的有效融合方式進行創(chuàng)新，尤其要對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積極影響加以總結(jié)，使PPP合作機制在探索構(gòu)建的過程中，可以更加有效的適應(yīng)多元化資本的融合應(yīng)用要求，為康養(yǎng)模式的創(chuàng)新構(gòu)建提供充足保障。PPP 合作機制的建設(shè)需要從收益和風(fēng)險兩個主要因素出發(fā)，對社會資本的投資回收情況進行優(yōu)化研究，尤其要對養(yǎng)老項目所具備的吸引力進行分析，使地方財政負(fù)擔(dān)可以得到更加合理有效的處置，充分保證養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)的資金缺口可以得到有效的應(yīng)對處理。

2.3 BOT 開發(fā)與運作模式

在康養(yǎng)模式創(chuàng)新構(gòu)建的過程中，要對BOT 模式所具備的突出優(yōu)勢進行完整的開發(fā)，尤其要對融資體系創(chuàng)新對康養(yǎng)模式構(gòu)建所具備的重要支持性作用加以研究，使BOT 的開發(fā)和運作可以充分適應(yīng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的融合需要。BOT 開發(fā)與運作方案在創(chuàng)新的過程中，一定要加強對協(xié)議期限設(shè)定情況的關(guān)注，尤其要對企業(yè)在特許權(quán)和經(jīng)營權(quán)方面的實際需求予以研究，使更多與康養(yǎng)模式創(chuàng)新建設(shè)要求相關(guān)的舉措可以在期限得到充分明確的基礎(chǔ)上，有效適應(yīng)養(yǎng)老性質(zhì)項目的創(chuàng)新開發(fā)需要，為BOT 開發(fā)與運作模式的改進提供必要保障。

2.4 加強產(chǎn)業(yè)整合

康養(yǎng)模式在建設(shè)過程中，需要對傳統(tǒng)的養(yǎng)老休閑配套體系所擁有的價值進行有效開發(fā)，尤其要對消費者度假產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)因素予以研究，為產(chǎn)業(yè)整合價值的充分開發(fā)提供幫助。產(chǎn)業(yè)整合工作的實施還需要強化對健康產(chǎn)業(yè)基地價值的關(guān)注，結(jié)合文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)特征實現(xiàn)對產(chǎn)業(yè)集群的創(chuàng)新構(gòu)建，為康養(yǎng)模式得到完整的社會支持提供幫助。

3 結(jié)論

康養(yǎng)模式的創(chuàng)新性開發(fā)可以使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)有效融合，為連城縣房地產(chǎn)開發(fā)工作提供高水平的幫助。因此，在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)積累了一定運轉(zhuǎn)經(jīng)驗的情況下，康養(yǎng)模式的推進擁有較為廣闊的前景。