鄭 鴻

（古田縣翠屏湖保護與開發(fā)管理委員會， 福建 寧德 352200）

現如今，我國已進入到新型城鎮(zhèn)化階段，傳統(tǒng)以GDP 增長為導向的城鎮(zhèn)化正在逐漸地向新型城鎮(zhèn)化進行轉型，其主要特點在于創(chuàng)造就業(yè)機會和提供公共服務并重。而在這一時代背景下，房地產的發(fā)展方式也要進行轉型和升級。在新型城鎮(zhèn)化時代背景下，房地產開放模式也會受到新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃中的相關內容影響，進而使房地產企業(yè)得到全新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。而本文針對新型城鎮(zhèn)化背景下房地產開發(fā)模式中存在的問題進行了分析，并根據房地產行業(yè)發(fā)展的實際情況提出具體的轉型對策，使其由傳統(tǒng)的開發(fā)模式逐漸的轉向全新模式[1]。

1 新型城鎮(zhèn)化的產生和發(fā)展

城鎮(zhèn)化主要是指農村人口不斷地向城鎮(zhèn)進行轉移，同時第二和第三產業(yè)也向著城鎮(zhèn)進行聚集，這使得城鎮(zhèn)的數量不斷增加，其規(guī)模也不斷地擴大。而在我國進入20 世紀以來，城鎮(zhèn)化也對我國的經濟發(fā)展起到了十分重要的作用，而且隨著我國發(fā)展的不斷完善，城鎮(zhèn)化也上升到了一個全新的階段，即新型城鎮(zhèn)化。而這一概念最早源于黨的十六大當中所提出的相關內容，其要求我們要走具有中國特色的城鎮(zhèn)化道路，在這之后我國對于新型城鎮(zhèn)化的建設和發(fā)展也不斷的進行完善，并在這一過程當中提出了具體的要求和期望。這也充分的說明了我國對于新型城鎮(zhèn)化道路是抱有肯定態(tài)度的，而且也一直在不斷的進行努力，通過發(fā)揮出中心城市的輻射帶動作用以及出臺相關的政策方針，從而全面推動新型城鎮(zhèn)化和新農村建設的互動發(fā)展，使其能夠共同提高?，F如今，我國已對新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展路徑、主要目標和具體的戰(zhàn)略任務進行了明確，而各地政府也對該發(fā)展政策積極貫徹，從而促進了新型城鎮(zhèn)化的全面發(fā)展[2]。

2 目前我國房地產開發(fā)模式當中存在的主要問題

2.1 能源與資源的利用率較低，具有較高的碳排放量

長期以來，我國房地產行業(yè)及其相關產業(yè)，例如制造業(yè)、建筑業(yè)等都具有著能源消耗量大、資源利用率低、污染排放高等相關問題。所以目前我國主要以節(jié)能、節(jié)約資源、保護環(huán)境、降低污染等為特征的綠色建筑作為建筑行業(yè)的主要發(fā)展方向。隨著全球氣候變暖，人們對于低碳生產、生活也越加關注，低碳經濟已經成為了經濟發(fā)展的主要趨勢。然而我國的低碳建筑剛剛興起，所以需要解決的問題較多，這也使得我國房地產行業(yè)開發(fā)能源、資源利用率有待進一步的增強，而且還應采取有效的措施來減少碳排放，從而促進綠色建筑、低碳建筑的開發(fā)[4]。

2.2 建筑的生產方式較為落后，施工效率較低

房地產行業(yè)的開發(fā)與建筑行業(yè)是不可分割的，而其工程施工也是房地產開發(fā)物業(yè)產品運作過程當中的關鍵環(huán)節(jié)，而這一環(huán)節(jié)當中所存在的相關問題也是房地產開發(fā)模式中的主要問題。我國建筑行業(yè)在經過長期的發(fā)展后，目前仍然以現場施工為主，其主要采用的方式為半手工、半機械的模式。而該模式對于能源和資源的消耗量較大，但利用率較低，因此與綠色建筑低碳建筑的發(fā)展理念不相符合。而且該施工模式的生產效率較低，沒有過高的科技含量，建筑的生產周期也相對較長，相關的施工成本也都在不斷的增加。而在傳統(tǒng)的施工模式下，當施工工期明確后，如果想要有效地降低工程的施工成本，那么將可能導致施工質量下降，甚至引發(fā)其他的糾紛問題。而房地產行業(yè)在開發(fā)過程中想要進一步提高自身的經濟效益，則需要解決施工當中質量與成本的問題，實現傳統(tǒng)建造模式的轉型，促進建筑行業(yè)的發(fā)展，從而進一步的推動房地產行業(yè)的開發(fā)[5]。

2.3 融資渠道較為狹窄，對銀行資金具有較大的依賴

房地產行業(yè)是資金高度密集的行業(yè)之一，而且由于其具有投資規(guī)模大、周期長、風險高等特點，使得房地產行業(yè)在開發(fā)過程中也需要大量的資金，因此房地產企業(yè)的融資過程與房地產項目的順利進行是具有直接關系的，也對房地產企業(yè)的發(fā)展具有著十分重要的影響。而我國房地產行業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道相對比較狹窄，而且對銀行資金也具有較大的依賴。多數房地產開發(fā)企業(yè)都主要以銀行信貸資金或是商品房的預售款，來作為自身項目開發(fā)的主要資金來源，這導致企業(yè)融資規(guī)模十分有限。而銀行貸款量的不斷增加也會使房地產企業(yè)自身的財務費用不斷加大，如果出現開發(fā)項目銷售不佳等問題，將可能會引發(fā)連鎖反應，進而對企業(yè)自身的資金結構產生巨大的風險。

3 新型城鎮(zhèn)化背景下房地產開發(fā)模式的轉型對策

3.1 由原本的高耗能模式轉向低碳地產模式

正如上文所提到的那樣，在傳統(tǒng)的房地產開發(fā)過程當中具有較高的碳排放量，而新型城鎮(zhèn)化則強調企業(yè)應向著低碳生態(tài)方向發(fā)展，從而促進綠色城市的建設。因此，房地產開發(fā)也應該由原本能源消耗高、資源利用率低、碳排放量大的模式向低碳地產模式進行轉型和發(fā)展。通過這一轉型可以有效地整合低碳經濟和房地產產業(yè)鏈，而且滿足新型城鎮(zhèn)化對房地產業(yè)的低碳環(huán)保發(fā)展要求。

3.2 由傳統(tǒng)生產模式轉向產業(yè)化模式

我國房地產行業(yè)的傳統(tǒng)生產方式較為落后，施工效率較低，因此，房地產開發(fā)模式應該向著建筑產業(yè)化進行轉型，從而有效的解決目前建筑生產機械化程度較低以及粗放式生產等相關問題。建筑產業(yè)化模式主要是指通過應用現代化的管理理念，對建筑施工過程進行標準化的設計，從而有效的提升生產效率提高建筑的整體施工質量，而且還能夠有效地降低施工成本，節(jié)約物質消耗和能源消耗。房地產開發(fā)模式通過向建筑產業(yè)化模式進行轉型，可以更好的提高產品質量、生產效率，延長建筑物的使用壽命，而且還能夠降低成本，提升企業(yè)的經濟效益。

3.3 由傳統(tǒng)融資模式向融資創(chuàng)新模式進行轉型

傳統(tǒng)融資模式對銀行資金的依賴程度較高，進而導致其在具體的發(fā)展過程當中具有較大的資金風險，而且融資渠道較為單一。隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，其投資額也在不斷的增加，而如果采用狹窄的融資渠道將無法滿足房地產行業(yè)的發(fā)展需求，因此需要實現融資渠道的創(chuàng)新。而房地產業(yè)融資創(chuàng)新主要是指其通過拓展新的融資渠道，從而打破傳統(tǒng)融資渠道的束縛，實現多元化的融資模式，具體可以從與銀行聯姻、金融板塊、小股操盤模式以及房地產投資信托基金等方面來進行探索[6]。

4 結束語

綜上所述，在新型城鎮(zhèn)化背景下，傳統(tǒng)的房地產行業(yè)開放模式已經無法再符合時代要求，因此需要進行轉型，并針對自身開發(fā)過程中所存在的問題采取有效的對策，從而進一步的完善房地產開發(fā)模式，促進房地產行業(yè)的發(fā)展。