于 皓

（大連財(cái)經(jīng)學(xué)院， 遼寧 大連 116622）

0 前言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國的發(fā)展態(tài)勢是有目共睹的，不僅對于房地產(chǎn)企業(yè)本身提高了經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也為整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)良好趨勢，如今房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)目不斷增多，企業(yè)之間的競爭也不斷加劇，使其發(fā)展也面臨著越來越多的挑戰(zhàn)。同時(shí)，由于消費(fèi)者的選擇范圍更廣，對房屋質(zhì)量也有了更高的要求。想要獲得良好的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重房屋質(zhì)量。針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中采取高效的質(zhì)量管理可以提高產(chǎn)品的競爭力，維護(hù)自身的名譽(yù)，使自身在市場占據(jù)更加穩(wěn)固的地位。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理為本文的研究對象。

1 概述

1.1 項(xiàng)目質(zhì)量管理的定義

項(xiàng)目質(zhì)量管理是針對項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行一系列的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等活動(dòng)。項(xiàng)目質(zhì)量管理主要包括了事前控制管理、事中控制管理和事后控制管理三個(gè)主要過程。

1.2 項(xiàng)目質(zhì)量管理的準(zhǔn)則

1.以客戶需求為導(dǎo)向原則

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢整體較好，但是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也是不容忽視的。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)增多，人們有了更多的選擇，對房地產(chǎn)項(xiàng)目也有了更高的要求。一方面，人們期待建筑的地理位置合理，交通便利；另一方面，人們還期待建筑擁有較高的工程質(zhì)量，進(jìn)而減少其后顧之憂。如今人們還越來越多地關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施、園林景觀、戶型、車位數(shù)量、以及安保措施等，要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中全面考慮客戶的實(shí)際需求，開發(fā)出適應(yīng)市場的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2.數(shù)據(jù)評價(jià)原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量需要用數(shù)據(jù)來說話。通過各項(xiàng)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以完整了解開發(fā)過程中存在的各類問題，以便及時(shí)對問題進(jìn)行分析，找出問題出現(xiàn)的原因，針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題制定科學(xué)的解決方案，進(jìn)而不斷改進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量。例如在針對施工工序質(zhì)量的分析中，必須要針對分析影響條件及因素，進(jìn)行質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置及預(yù)控，保證每項(xiàng)數(shù)據(jù)都在合理范圍內(nèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中每一項(xiàng)工作進(jìn)行審核的依據(jù)是合理范圍內(nèi)的數(shù)據(jù)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)更加科學(xué)地實(shí)施管理。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中要及時(shí)收集一手?jǐn)?shù)據(jù)，同時(shí)對于收集到的數(shù)據(jù)采取全面和系統(tǒng)的分析，進(jìn)而合理做出下一步的計(jì)劃。

3.遵循PDCA 循環(huán)法則

PDCA 循環(huán)法則是針對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程進(jìn)行質(zhì)量管理的基本準(zhǔn)則。通過遵循PDCA 循環(huán)法則，房地產(chǎn)企業(yè)可以更加全面地開展質(zhì)量管理工作，使質(zhì)量管理更加具有方向性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在各個(gè)階段借助PDCA 循環(huán)來有序開展各項(xiàng)工作，不斷提高質(zhì)量管理水準(zhǔn)，保證最終的產(chǎn)品不存在質(zhì)量問題。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中影響質(zhì)量管理的主要因素

2.1 人為因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中離不開對人員的管理。想要保證工程質(zhì)量，對于人為因素要充分重視。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中需要四類人員，分別為決策者、組織者、指揮者和操作者。不同的人員發(fā)揮著各自的作用，只有確保了所有崗位所有人員都積極開展工作，才能夠使失誤的可能性最大限度上降到最低。為使各崗位人員充分發(fā)揮作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取有效措施來提高其積極性及其專業(yè)技能，確保工程質(zhì)量合格。

2.2 環(huán)境因素

環(huán)境因素是復(fù)雜多變的，一旦環(huán)境不適宜，就會(huì)導(dǎo)致工程質(zhì)量受到影響。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，如果天氣狀況突然發(fā)生變化，項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境就隨之變化，此時(shí)如果沒有完善的處理措施，就會(huì)造成對工程質(zhì)量的影響。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的每一道工序都是其后一道工序的環(huán)境，對后一道工序都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)工程項(xiàng)目特點(diǎn)對環(huán)境因素進(jìn)行管理，避免環(huán)境因素對工程質(zhì)量造成不良影響。

2.3 材料因素

在進(jìn)行質(zhì)量管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須針對所使用的建筑材料加強(qiáng)管理。房屋建筑的基礎(chǔ)就是材料，因此材料在很大程度上決定著房屋的最終質(zhì)量，只有保證了材料的質(zhì)量，才能夠在最大限度上降低存在質(zhì)量問題的可能性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中所使用的材料主要包括原材料以及成品半成品和構(gòu)配件，如果不能保證這些材料符合質(zhì)量要求，就難以保證工程質(zhì)量。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中質(zhì)量管理存在的主要問題

3.1 管理工作中責(zé)任不明確

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中需要對質(zhì)量進(jìn)行全面的監(jiān)督管理，只有這樣才能夠更好地保障工程質(zhì)量。然而，如今一些房地產(chǎn)企業(yè)在質(zhì)量監(jiān)督工作上缺乏有效措施，沒有明確管理責(zé)任，一旦出現(xiàn)問題難以找到明確的負(fù)責(zé)人。同時(shí)一些管理人員對質(zhì)量管理的認(rèn)識(shí)不足，過于依賴過去所應(yīng)用的傳統(tǒng)方式，正因如此這使得建筑工程施工項(xiàng)目質(zhì)量管理工作的整體效果很難達(dá)到預(yù)期的效果，這對于建筑工程項(xiàng)目的質(zhì)量和整體的性能造成了不可忽視的負(fù)面影響。

3.2 施工人員素質(zhì)不高

施工人員是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中最直接地決定工程質(zhì)量的人員，其素質(zhì)與工程質(zhì)量息息相關(guān)。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)并不注重施工人員的素質(zhì)，在選用施工人員時(shí)沒有對其素質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的要求，也沒有在施工之前對其進(jìn)行專業(yè)化的培訓(xùn)，甚至在施工的過程中也缺乏專業(yè)素質(zhì)較高的指導(dǎo)人員，導(dǎo)致施工過程不規(guī)范，工程質(zhì)量難以得到保證。如今很多房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的施工人員都是農(nóng)民工，他們大多缺乏專業(yè)化的技術(shù)培訓(xùn)，導(dǎo)致施工隊(duì)伍整體素質(zhì)較低，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能解決這一問題就不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理。

3.3 品質(zhì)監(jiān)督管理工作不全面

目前針對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的質(zhì)量監(jiān)督管理主要依靠工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)，而這些監(jiān)督機(jī)構(gòu)往往都是對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的施工階段進(jìn)行監(jiān)督管理，沒有對整個(gè)開發(fā)過程進(jìn)行監(jiān)督，導(dǎo)致很多細(xì)節(jié)被忽略。實(shí)際上，質(zhì)量管理對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)該貫穿于建筑工程的整體過程，僅僅是對施工過程進(jìn)行監(jiān)督管理是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，最終很容易導(dǎo)致質(zhì)量問題的出現(xiàn)。

3.4 項(xiàng)目驗(yàn)收工作不到位

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目質(zhì)量管理的最后一個(gè)程序是竣工階段的質(zhì)量驗(yàn)收，但是這個(gè)最重要的程序卻往往被房地產(chǎn)企業(yè)不看重或者忽略。項(xiàng)目竣工后應(yīng)該加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行質(zhì)量評估和質(zhì)量檢驗(yàn)，才能確保竣工項(xiàng)目的實(shí)際使用質(zhì)量，這樣才能使項(xiàng)目進(jìn)入到開始盈利的出售環(huán)節(jié)。如果對于竣工的質(zhì)量驗(yàn)收采取草率的態(tài)度，項(xiàng)目將會(huì)一直處于未完工的狀態(tài)，影響企業(yè)的正常出售時(shí)間，從而影響回利。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中針對其主要質(zhì)量管理問題的解決對策

4.1 質(zhì)量管理建立完善的責(zé)任關(guān)系制

質(zhì)量管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的較為復(fù)雜的一項(xiàng)工作，需要對整個(gè)開發(fā)過程進(jìn)行全面的管理，對管理水平有著較高的要求。因此房地產(chǎn)企業(yè)在質(zhì)量管理中應(yīng)建立完善的責(zé)任關(guān)系制，使質(zhì)量管理工作得到有效的保障。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的項(xiàng)目經(jīng)理是第一責(zé)任人，對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)，帶領(lǐng)各部門科學(xué)開展質(zhì)量管理工作。同時(shí)，還要為生產(chǎn)、技術(shù)、品質(zhì)等安排專業(yè)的系統(tǒng)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)監(jiān)督整體的施工過程，保證施工材料和設(shè)計(jì)質(zhì)量等方面符合要求。明確工長、技術(shù)人員以及施工人員的責(zé)任，使其嚴(yán)肅對待每一個(gè)環(huán)節(jié)，積極做好處理工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題加以解決。

4.2 施工人員專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)與提升

施工人員具有較高的專業(yè)素質(zhì)是房地產(chǎn)建設(shè)過程中的必要條件。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視施工人員的選擇工作，要求施工人員具有專業(yè)素質(zhì)的同時(shí)，還有具有職業(yè)素養(yǎng)，能夠重視質(zhì)量管理工作，選擇責(zé)任心強(qiáng)的施工人員。同時(shí)，要積極對施工人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提高專業(yè)素質(zhì)并加強(qiáng)對于施工人員的管理，使施工人員全面了解質(zhì)量管理的重要性。提升其質(zhì)量管理意識(shí)，在施工過程中全面關(guān)注施工質(zhì)量。

4.3 注重質(zhì)量監(jiān)督管理工作

為了能夠有效提高建筑工程項(xiàng)目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理水平，必須要加強(qiáng)全面監(jiān)督，需要制定科學(xué)合理的全面質(zhì)量管理體系，清楚確定項(xiàng)目管理的具體內(nèi)容，嚴(yán)格控制好質(zhì)量、成本和進(jìn)度三者之間的關(guān)系。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的工程施工要根據(jù)其特殊性，在不同的階段采用不同的方式有序進(jìn)行，要對房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場進(jìn)行全面的把控，高效地實(shí)現(xiàn)施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理并全程追蹤。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程中從規(guī)劃設(shè)計(jì)到概預(yù)算管理再到施工管理與竣工管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)行全面且有序的質(zhì)量管理和整體上多個(gè)環(huán)節(jié)把控。將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)督把控，在施工的全程可以實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的追蹤管理，從而確保建筑工程質(zhì)量得到進(jìn)一步提高。

4.4 對于項(xiàng)目驗(yàn)收中質(zhì)量管理的把控

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)是項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一階段經(jīng)常會(huì)忽視質(zhì)量管理的有效開展，在竣工驗(yàn)收的過程中細(xì)節(jié)方面應(yīng)加強(qiáng)處理，完整的按照房建驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要求中的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收工作，不能忽略任何一個(gè)細(xì)節(jié)，并做好記錄。在發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量問題之后，要積極的進(jìn)行處理，及時(shí)開展質(zhì)量問題調(diào)研工作，全面分析造成質(zhì)量問題的原因，并及時(shí)和技術(shù)人員進(jìn)行溝通和修繕，為了預(yù)防后期質(zhì)量問題的再出現(xiàn)，將這些驗(yàn)收結(jié)果進(jìn)行全面的記錄，并盡快制作質(zhì)量評估報(bào)告，防止以后出現(xiàn)類似問題，并有效積累企業(yè)的質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)，使企業(yè)的質(zhì)量管理水平不斷的有所提高。

5 結(jié)論

綜上所述，在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的環(huán)境下，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷的開發(fā)過程當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想要不斷發(fā)展穩(wěn)定進(jìn)步，必須要注重開發(fā)過程中每一個(gè)階段的質(zhì)量把控，施工質(zhì)量管理直接影響整個(gè)工程施工質(zhì)量，因而企業(yè)在房屋工程建設(shè)中要特別注重施工質(zhì)量管理。但是結(jié)合實(shí)際，企業(yè)在房屋建筑工程施工中發(fā)現(xiàn)了有關(guān)質(zhì)量管理的很多的問題，這些問題的出現(xiàn)已經(jīng)對企業(yè)的發(fā)展造成了很大的影響，需要及時(shí)采取措施予以解決。通過本文對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中質(zhì)量管理問題深入分析，提出合理化對策：建立完善的質(zhì)量管理責(zé)任制、注重施工現(xiàn)場管理制度的完善、注重質(zhì)量監(jiān)督管理工作，加強(qiáng)項(xiàng)目驗(yàn)收質(zhì)量管理。