張?jiān)坪?

（廈門市萬(wàn)科企業(yè)有限公司， 福建 廈門 361000）

0 前言

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深入和發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在此背景下得到極大的進(jìn)步和轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)項(xiàng)目的增多和完善，有效緩解了我國(guó)人口住房的重要問題。房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋銷售過程中，可以利用精裝修的房屋模式來提升住宅的整體檔次，并且地產(chǎn)住宅的精裝修與其他裝修有很多不同點(diǎn)，需要對(duì)其進(jìn)行科學(xué)管理，提升其精裝修住宅的有效利用率和本身價(jià)值，同時(shí)需要針對(duì)于精裝修住宅的特點(diǎn)來采取有效措施解決住宅精裝修工作中存在的問題，提升精裝修住宅的社會(huì)價(jià)值。

1 案例背景及分析

隨著近些年地產(chǎn)開發(fā)商與客戶交樓時(shí)提供全套住房裝修比例不斷提升，住建部對(duì)于此種住宅裝修方式的關(guān)注力度和建設(shè)力度不斷增加，根據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海等一線城市全套精裝住宅占據(jù)本城市總體住宅比例的40%到50%之間，廣州占據(jù)70%以上，另外一些二、三線城市全套精裝住宅占據(jù)的比例也在逐漸上升，隨著住宅建設(shè)科學(xué)技術(shù)水平的不斷提升，在未來的發(fā)展建設(shè)中，商品住宅精裝修占據(jù)住宅的總體比例將江湖逐漸增加。

在未來地產(chǎn)住宅開發(fā)過程中，將會(huì)出現(xiàn)地產(chǎn)住宅屬性從商品時(shí)代逐漸抓變?yōu)椤吧唐贰迸c“產(chǎn)品”時(shí)代并存的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并且地產(chǎn)住宅逐漸利用技術(shù)和產(chǎn)業(yè)化手段，向著綠色建筑方向發(fā)展，我國(guó)某地產(chǎn)企業(yè)在住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展戰(zhàn)略中，提出了相關(guān)的戰(zhàn)略流程。

從該地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略來看，其已經(jīng)借助綠色建筑的相關(guān)平臺(tái)和理念將商品住宅利用產(chǎn)業(yè)化手段和技術(shù)經(jīng)過工業(yè)化的裝修和建設(shè)，已經(jīng)形成一種適合于現(xiàn)代人民對(duì)于住宅的裝修需求，其利用全裝修和部分精裝修以及各種裝修技術(shù)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)自身的企業(yè)發(fā)展，為未來商品住宅精裝修的發(fā)展道路提供一定的理論支持。同時(shí)在房屋裝修過程中一定要滿足客戶的需求，利用精裝修的裝修風(fēng)格的方向來提升商品住宅的質(zhì)量和品質(zhì)，為人們提供更加優(yōu)質(zhì)的住宅服務(wù)。

2 精裝修地產(chǎn)住宅的定義和優(yōu)點(diǎn)

在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建設(shè)過程中，對(duì)于房屋住宅的裝修主要有兩種裝修模式，簡(jiǎn)裝修和精裝修。通俗而言，簡(jiǎn)裝修是指對(duì)人們住宅內(nèi)部實(shí)施建簡(jiǎn)單的裝修工作，例如墻皮、主體等；而精裝修主要是在簡(jiǎn)裝修的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正和改進(jìn)，目前我們所說的精裝修主要是對(duì)現(xiàn)代商品住宅進(jìn)行一次性裝修之后而能夠形成一種城鎮(zhèn)集合住宅形式，主要是對(duì)住宅墻面、衛(wèi)生間、廚房以及地板等設(shè)施進(jìn)行一次性裝修工作，從而提升商品住宅的品質(zhì)和檔次。

精裝住宅主要有三方面的優(yōu)點(diǎn)，第一點(diǎn)精裝修主要是將土建與裝修進(jìn)行有機(jī)融合，這樣可以滿足住宅的整體布局，使其不失去原有的結(jié)構(gòu)連貫性，可以將裝修成本降到最低。在實(shí)際裝修過程中需要以人為本，堅(jiān)持人性化原則，并且需要將裝修過程進(jìn)行細(xì)化處理，避免出現(xiàn)裝修缺陷。第二點(diǎn)傳統(tǒng)住宅的裝修方式較為復(fù)雜和繁瑣，一般流程都是首先聯(lián)系裝修公司，然后由裝修公司到實(shí)地考察結(jié)合業(yè)主的裝修意愿，然后進(jìn)行裝修作業(yè)，這樣整個(gè)裝修過程不但耗時(shí)，還可能增加一些不必要的出行成本。而精裝修是將裝修環(huán)節(jié)進(jìn)行有效簡(jiǎn)化，這樣可以極大的縮短裝修時(shí)間，提升裝修效率和質(zhì)量。第三點(diǎn)對(duì)于商品住宅精裝修而言，一般都是由房地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)一完成，并且為了更加實(shí)施人性化原則，降低空氣污染，提升人們居住體驗(yàn)，目前裝修的材料都會(huì)選擇環(huán)保型材料，對(duì)于人們的身體健康有著一定的保障，并且可以促進(jìn)地產(chǎn)住宅精裝修的可持續(xù)性發(fā)展。

3 地產(chǎn)住宅項(xiàng)目中精裝修工作存在的問題和措施分析

3.1 裝修材料的質(zhì)量管理

對(duì)于地產(chǎn)住宅的裝修而言，裝修材料是整個(gè)裝修過程的重要基礎(chǔ)，在實(shí)際裝修過程要對(duì)材料的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格管理和把控，首先需要根據(jù)國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)使用相關(guān)的建筑材料，對(duì)材料的品種、規(guī)格以及質(zhì)量等各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的檢查和管控，特別是在關(guān)鍵環(huán)節(jié)和房屋住宅的隱蔽位置材料方面更要注重質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)；其次需要結(jié)合業(yè)主的需求，提升業(yè)主居住的基本體驗(yàn)和房屋的居住舒適感，在材料的選擇上除了對(duì)質(zhì)量的關(guān)注，還要根據(jù)業(yè)主需求選擇適合業(yè)主視覺感受的美觀材料，提升房屋建設(shè)的視覺體驗(yàn)。最后在材料裝修過程中需要相關(guān)的裝修人員嚴(yán)格安裝裝修操作流程作業(yè)，并且操作標(biāo)準(zhǔn)需要安裝業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商之后的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，保證材料的各項(xiàng)性能都符合裝修實(shí)際要求，并且要求相關(guān)的管理人員簽字同意，方可投入到裝修作業(yè)中[1]。

3.2 裝修過程的質(zhì)量管理

在實(shí)際地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目進(jìn)行過程中所涉及的相關(guān)技術(shù)與施工工序都較為復(fù)雜，因此對(duì)于這些方面的內(nèi)容管理也會(huì)存在較大的難度，在如此復(fù)雜的工序和技術(shù)中避免不了出現(xiàn)質(zhì)量問題，所以應(yīng)當(dāng)要求管理人員對(duì)施工過程各項(xiàng)階段進(jìn)行嚴(yán)格把控，結(jié)合開發(fā)商與精裝修的實(shí)際發(fā)展情況制定正確的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而有效的實(shí)現(xiàn)全過程精裝修的質(zhì)量管理工作。

第一：房屋主體建設(shè)。在設(shè)計(jì)方案中需要對(duì)房屋主體裝修的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格分析和控制，對(duì)于各種設(shè)施的裝修位置要具有人性化設(shè)計(jì)，例如房屋的開關(guān)、插座以及電線分布情況，并且在裝修之前需要對(duì)這些位置的數(shù)據(jù)進(jìn)行全面的分析和評(píng)估，進(jìn)而完成完整的室內(nèi)主體設(shè)計(jì)。

第二：總包工主體質(zhì)量控制。在實(shí)際裝修之前需要施工單位和開發(fā)商簽訂移交手續(xù)，避免出現(xiàn)責(zé)任不明的問題，保證施工作業(yè)的順利實(shí)施。

第三：房屋主體施工階段。在有電梯的房屋建筑中，需要對(duì)電梯層門口加設(shè)圍擋設(shè)施，并且需要做成緩坡，在電梯門口加設(shè)門檻，這樣可以保證裝修的順利進(jìn)行，避免發(fā)生人身安全事故，如果出現(xiàn)電梯門與地面空隙較大的情況，需要在井道內(nèi)部利用鍍鋅鐵品對(duì)其進(jìn)行封口，保證施工安全。

第四：房屋基礎(chǔ)設(shè)施安裝。在房屋基礎(chǔ)設(shè)施安裝過程中，例如門、窗框的安裝，需要在房屋的室內(nèi)和室外貼膜，防止墻體的面部受到損壞，同時(shí)室外的工作需要交給外墻施工人員進(jìn)行施工，在施工過程需要做好一定的防護(hù)措施，保證施工人員的生命安全。

第五：室內(nèi)預(yù)埋管線管理。室內(nèi)的預(yù)埋管線主要是有施工團(tuán)隊(duì)中的水電班組執(zhí)行，在預(yù)埋的位置要做好標(biāo)記，這樣可以為施工人員提供明確的標(biāo)志和指示，保證施工有條不紊的進(jìn)行，但是需要注意的是不要出現(xiàn)打穿墻面的問題，保證施工的質(zhì)量[2]。

3.3 裝修過程的監(jiān)管機(jī)制建設(shè)

現(xiàn)代地產(chǎn)住宅的裝修質(zhì)量與業(yè)主居住的舒適度以及生活質(zhì)量有著直接的關(guān)系，因此在裝修過程中需要做好監(jiān)督管理工作，保證施工的順利進(jìn)行。施工單位應(yīng)當(dāng)建立專業(yè)的監(jiān)督管理小組，對(duì)精裝修過程中的各項(xiàng)作業(yè)進(jìn)行專業(yè)的考核和評(píng)價(jià)，將監(jiān)督管理小組的最大作用發(fā)揮出來，并且讓施工人員也能夠提升自身的責(zé)任意識(shí)和安全意識(shí)，更好的完成施工作業(yè)。首先需要做好施工簽的規(guī)劃和安排，定期召開監(jiān)督管理會(huì)議，詳細(xì)掌握施工情況；另外在裝修過程中需要監(jiān)督人員嚴(yán)格按照施工標(biāo)準(zhǔn)和流程進(jìn)行施工作業(yè)，如果發(fā)生操作不良的行為，及時(shí)給與警告和處罰，對(duì)不合理情況加以整改，保證整體的施工質(zhì)量。

4 結(jié)語(yǔ)

總體而言，地產(chǎn)住宅精裝修過程中只有嚴(yán)格做好質(zhì)量管理，才可以提升房屋的整體層次和業(yè)主的居住質(zhì)量，進(jìn)而提升商品住宅的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。