傅彬杰

（經(jīng)緯空間信息科技有限公司， 福建 龍巖 364000）

0 引言

我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著更加長遠(yuǎn)的發(fā)展，因此也給房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。同時(shí)對(duì)房屋面積測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性也提出了更高的要求。在現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)繪工作開展的過程中，其主要的工作任務(wù)就是盡可能縮小房屋預(yù)測(cè)面積與房屋實(shí)際面積之間的差距，而減小這種差距的最好方法就是，加強(qiáng)對(duì)房屋面積測(cè)量方法的研究，在傳統(tǒng)房屋面積測(cè)量方法的基礎(chǔ)上，進(jìn)行不斷地優(yōu)化完善。

1 房產(chǎn)測(cè)量的相關(guān)介紹

要想加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)量的管理，提高房屋面積測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性，首先要做的就是全面理解房產(chǎn)測(cè)量工作的相關(guān)概念，理解房產(chǎn)測(cè)量工作的實(shí)際意義，同時(shí)也要能夠意識(shí)到房產(chǎn)測(cè)量對(duì)建筑工程施工質(zhì)量帶來的影響。在現(xiàn)階段建筑工程行業(yè)的發(fā)展中，房產(chǎn)測(cè)繪具體指的是對(duì)房屋面積、空間等進(jìn)行分析與描述，并且通過對(duì)房產(chǎn)信息的收集，使得有關(guān)部門和產(chǎn)權(quán)人能夠?qū)ζ溥M(jìn)行更加全面的管理。所以，在未來的發(fā)展過程中，加強(qiáng)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)是時(shí)代發(fā)展的必然要求，同時(shí)是實(shí)現(xiàn)有關(guān)法制規(guī)章與權(quán)利責(zé)任的主要標(biāo)準(zhǔn)。

2 房屋面積測(cè)量內(nèi)容

2.1 房屋面積

房屋面積是房產(chǎn)測(cè)量中最常見的測(cè)量數(shù)據(jù)，同時(shí)也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中最基本標(biāo)準(zhǔn)描述，因此對(duì)于房屋面積的測(cè)量，相關(guān)部門應(yīng)該給予足夠的重視，要能夠保證整個(gè)測(cè)量過程的標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化，這樣得到的測(cè)量結(jié)果才具有實(shí)際意義。在現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)繪發(fā)展的過程中，房屋面積指的就是房屋外墻的外水平投影面積，既包括室內(nèi)居住面積，也包含地下室、陽臺(tái)等附屬部分的面積。在對(duì)房屋面積進(jìn)行計(jì)算時(shí)，對(duì)房屋也有著一定的要求，其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度能夠滿足實(shí)際要求，層高也不能低于2.2 米。在實(shí)際測(cè)量時(shí)，可以按照功能的不同來進(jìn)行測(cè)量劃分，一般可以分為套內(nèi)的房屋面積以及分?jǐn)偯娣e，如果還要進(jìn)行細(xì)致劃分的話，則可以分為使用面積、墻體面積以及陽臺(tái)燈附屬部分的建筑面積。

2.2 房屋測(cè)算要求

相關(guān)部門在對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算時(shí)，要按照一定的規(guī)范要求來進(jìn)行面積測(cè)算，這樣才能夠在滿足測(cè)量需求的同時(shí)，又能夠使測(cè)量結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確性得到保障。因此，為了提高測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性，要對(duì)其進(jìn)行2 次的測(cè)量計(jì)算，應(yīng)盡量把誤差管控在最低數(shù)值范疇，另外計(jì)算2 次測(cè)量結(jié)果的均值，把其當(dāng)作終極測(cè)量結(jié)果，如此才可以客觀體現(xiàn)面積的實(shí)際狀況。另外，為提升測(cè)量結(jié)果的精準(zhǔn)度，還應(yīng)當(dāng)合理選用測(cè)量所用工具，這是由于測(cè)量工具自身的準(zhǔn)確程度會(huì)影響到最后的測(cè)量精準(zhǔn)度，為此，應(yīng)當(dāng)選用有生產(chǎn)資質(zhì)的企業(yè)制造的測(cè)量工具，另外在測(cè)量進(jìn)行以前，應(yīng)當(dāng)校驗(yàn)所用工具的準(zhǔn)確度，把測(cè)量誤差管控在國標(biāo)以內(nèi)。

2.3 房屋測(cè)算范圍

在測(cè)量房屋面積時(shí)，先要將房屋的各個(gè)部分進(jìn)行準(zhǔn)確的劃分，可按照使用功能進(jìn)行分區(qū)，在當(dāng)前時(shí)期房屋面積測(cè)量計(jì)算工作中，測(cè)量內(nèi)容大致包含下述幾點(diǎn)（1）測(cè)量并計(jì)算房屋全部面積；（2）測(cè)量并計(jì)量其中一部分的房屋面積；（3）不屬于房屋面積部分的測(cè)量。因?yàn)檫@三種測(cè)量范圍之間存在著巨大的差異，因此其需要遵守的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)也是有所不同的，對(duì)于第一種測(cè)量范圍而言，主要適用于層高大于2.2 米的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的永久性居住房屋；第二種情況適用于房屋內(nèi)的不封閉陽臺(tái)面積計(jì)算，通常情況下按照實(shí)際面積數(shù)計(jì)入到房屋總面積中；第三種主要針對(duì)的是層高在2.2 米以下的建筑物，大部分情況下是指處于地面以下的建筑物亦或露天泳池的占地大小。

2.4 房屋權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書

在測(cè)算房屋面積以后，還應(yīng)當(dāng)具體調(diào)查房屋的歸屬狀況，且基于實(shí)際調(diào)查結(jié)果編寫調(diào)查報(bào)告表，為此在測(cè)量結(jié)算工作開展期間，不但要科學(xué)處置數(shù)與數(shù)之間的關(guān)系，還要對(duì)數(shù)據(jù)之間的關(guān)系進(jìn)行科學(xué)、規(guī)范的處理。當(dāng)前階段，房屋權(quán)屬調(diào)查報(bào)告大致包含下述幾點(diǎn)，其一是共有面積權(quán)利歸屬狀況說明書，其二是房屋套內(nèi)面積權(quán)利歸屬說明書，其三是房屋權(quán)利歸屬調(diào)查結(jié)果簽字表格等。應(yīng)當(dāng)在房屋面積測(cè)量結(jié)算工作進(jìn)行過程中，剖析核算房屋產(chǎn)權(quán)與相對(duì)應(yīng)的面積，這樣才可以讓調(diào)查報(bào)告書具有實(shí)踐應(yīng)用價(jià)值。

3 房屋面測(cè)繪方法研究

3.1 房地產(chǎn)測(cè)量的科學(xué)性

由于房產(chǎn)工作本身就具有著一定的特殊性，因此在測(cè)量的過程中一定要按照既定的政策法規(guī)來進(jìn)行測(cè)量，要盡可能保證測(cè)量結(jié)果的科學(xué)有效。為了使房產(chǎn)涉及到的各方利益都得到保障，必須要給予房產(chǎn)測(cè)量的準(zhǔn)確性足夠的重視，要采用最先進(jìn)的、科學(xué)的房屋面積測(cè)量技術(shù)以及相關(guān)的測(cè)量工具，盡可能實(shí)現(xiàn)對(duì)各自要素之間關(guān)系的合理把控。除此之外，還要能夠加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)量的科學(xué)化、規(guī)范化管理，有關(guān)部門要能夠及時(shí)對(duì)違章、違規(guī)建筑進(jìn)行處理，這樣能夠?yàn)槠渌嚓P(guān)部門管理工作的開展提供參考和依據(jù)。

3.2 外墻共用建筑面積的分析與計(jì)算

在對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)繪時(shí)，經(jīng)常需要對(duì)房屋的分隔墻面積進(jìn)行計(jì)算，在建筑工程相關(guān)的建筑面積測(cè)繪規(guī)范中，對(duì)該類問題就做出了詳細(xì)的規(guī)定，在對(duì)具有共同分隔墻形式的房屋面積進(jìn)行測(cè)繪時(shí)，要按照水平投影面積的一半計(jì)入到套內(nèi)的建筑面積中，也就是分隔墻連接的兩戶，需要共同承擔(dān)分隔墻的面積。這種分隔墻形式是現(xiàn)階段非常常見的一種建筑形式，也是較為簡單的一種分隔墻形式。如果在面積測(cè)量和計(jì)算的過程中，遇到非常復(fù)雜的分隔墻結(jié)構(gòu)的話，需要使用建筑工程CAD 來作出詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖，在圖紙的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析計(jì)算，并根據(jù)不同形式的閉合情況，來確定測(cè)量結(jié)果。

3.3 樓梯和電梯的計(jì)算與分?jǐn)?/h3>

在現(xiàn)階段的建筑房屋施工中，高層建筑的數(shù)量越來越多，建筑樓梯以及電梯也成為了現(xiàn)階段房屋結(jié)構(gòu)的必要組成部分，因此也成為了住戶套內(nèi)房屋建筑面積的一部分，所以使用樓梯以及電梯的用戶，需要按照一定的比例來對(duì)樓梯以及電梯等公用面積進(jìn)行分擔(dān)。對(duì)于特殊樓層而言，由于其對(duì)樓梯和電梯的應(yīng)用程度與一般樓層之間存在一定的差異，因此分?jǐn)偙壤枰M(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整，大多數(shù)情況下一至四樓的住戶是用不到電梯的，而四樓以上的住戶是基本上用不到樓梯的，所以在對(duì)公共面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，要對(duì)電梯和樓梯的實(shí)際應(yīng)用情況進(jìn)行詳細(xì)的分析，要做好比例分配工作。

3.4 陽臺(tái)面積的測(cè)量

建筑工程中陽臺(tái)面積的測(cè)量是非常特殊的，并不是按照傳統(tǒng)的建筑工程建筑面積測(cè)量規(guī)范中的要求來進(jìn)行測(cè)量的，建筑工程建筑面積測(cè)量規(guī)范中，明確規(guī)定了陽臺(tái)面積的測(cè)量方法，需要將陽臺(tái)水平投影面積的一半計(jì)入到套內(nèi)面積中。但是在實(shí)際測(cè)量中，是按照陽臺(tái)的外尺寸來進(jìn)行計(jì)算的，同時(shí)陽臺(tái)與套內(nèi)共用墻體的面積，是不被納入到陽臺(tái)面積的范疇內(nèi)的。如果房產(chǎn)測(cè)量中，并沒有明確標(biāo)注封閉陽臺(tái)的實(shí)際狀況，則要按照標(biāo)準(zhǔn)對(duì)封閉陽臺(tái)的面積進(jìn)行計(jì)算。

4 結(jié)束語

總而言之，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了巨大的發(fā)展機(jī)遇，在科學(xué)技術(shù)快速發(fā)展的推動(dòng)下，房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算也得到了巨大的進(jìn)步，其測(cè)量精確度也得到了巨大的提升，但是隨著時(shí)代的進(jìn)步和發(fā)展，對(duì)房產(chǎn)測(cè)量以及房屋面積的測(cè)量提出了更高的要求，各地都在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬問題的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，因此我們要繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房屋面積測(cè)繪方法的研究力度。