蘇曉敏

（烏魯木齊市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心，新疆 烏魯木齊 830000）

0 引言

由于購(gòu)房人對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知不全面，房地產(chǎn)交易中可能“一房多賣(mài)”、“陰陽(yáng)合同”、交易合同不明確等問(wèn)題[1]。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理力度逐漸加強(qiáng)，且采取多種措施以預(yù)防交易風(fēng)險(xiǎn)。《住建部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建房〔2018〕128 號(hào)），是國(guó)務(wù)院同意頒發(fā)的文件，其中指出我國(guó)需落實(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案機(jī)制，保證網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)流程規(guī)范性。

1 房屋網(wǎng)簽備案對(duì)防范交易風(fēng)險(xiǎn)的意義

部分購(gòu)房者認(rèn)為買(mǎi)房需要經(jīng)過(guò)看房子、交定金、簽合同、辦貸款這一系列過(guò)程，其認(rèn)為網(wǎng)簽與備案是同一項(xiàng)工作。房地產(chǎn)交易雙方通過(guò)網(wǎng)絡(luò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同即網(wǎng)簽；房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂完畢后，由房產(chǎn)管理部門(mén)公示房屋買(mǎi)賣(mài)合同信息的過(guò)程即備案。房屋網(wǎng)簽備案對(duì)防范交易風(fēng)險(xiǎn)的意義主要為以下幾方面：

1.1 房屋交易網(wǎng)簽備案將體現(xiàn)政府公信力

朋友之間的交易靠的是雙方的誠(chéng)信，陌生人之間的交易靠的是契約。房地產(chǎn)交易合同選擇相同范本、相同網(wǎng)簽制度、相同備案制度，可提升房地產(chǎn)交易行為透明度，其對(duì)規(guī)避陰陽(yáng)合同”、“多價(jià)不一”等問(wèn)題具有重要意義[2]。房屋交易網(wǎng)簽備案對(duì)提升房地產(chǎn)交易規(guī)范性及公平性有利，同時(shí)政府部門(mén)公信力可為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人履行合同提供保障。

1.2 房屋交易網(wǎng)簽備案可約束中介行為

眾所周知，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)員工流動(dòng)性較大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)能力差異較大。房屋交易網(wǎng)簽要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)具備合法經(jīng)營(yíng)許可證，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需考取職業(yè)資格證、掌握相關(guān)法律法規(guī)、具備專(zhuān)業(yè)能力，在此要求下房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專(zhuān)業(yè)能力將逐漸增高。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管，可避免房地產(chǎn)交易欺詐問(wèn)題，營(yíng)造良好交易環(huán)境，推動(dòng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)向規(guī)范化方向發(fā)展。

1.3 房屋交易網(wǎng)簽備案可規(guī)避“一房多賣(mài)”問(wèn)題

房地產(chǎn)交易具有資金量較大、交易周期長(zhǎng)、與購(gòu)房人財(cái)產(chǎn)及利益密切相關(guān)等特征。房屋交易網(wǎng)簽備案后，房地產(chǎn)將被鎖定，房地產(chǎn)交易過(guò)程受相關(guān)部門(mén)監(jiān)管，這對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)房屋銷(xiāo)售行為、保障房地產(chǎn)交易安全性，避免非法融資及“一房多賣(mài)”等違法行為具有重要意義。

1.4 房屋交易網(wǎng)簽備案可降低不動(dòng)產(chǎn)登記審查難度

房地產(chǎn)交易過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)登記是最后的環(huán)節(jié)。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的是公示民眾權(quán)利，保障民眾房地產(chǎn)權(quán)屬。房地產(chǎn)登記是依據(jù)申請(qǐng)啟動(dòng)的，雖然可保障民眾合法權(quán)益，但是不能規(guī)避房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。房屋交易網(wǎng)簽備案信息可實(shí)時(shí)傳輸給不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)，如此可提升物權(quán)登記信息準(zhǔn)確性、降低不動(dòng)產(chǎn)登記審查難度、規(guī)避房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。

1.5 房屋交易網(wǎng)簽備案對(duì)政府履行市場(chǎng)監(jiān)管職責(zé)有利

房屋交易網(wǎng)簽備案完畢后，房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間、房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)金額、房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)方式等明確。房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可為房地產(chǎn)調(diào)控政策提供依據(jù)，且對(duì)抑制投機(jī)炒房行為、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有利[3]。房屋交易網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)是房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)，由此可見(jiàn)房屋交易網(wǎng)簽備案對(duì)政府履行市場(chǎng)監(jiān)管職責(zé)具有重要意義。

2 房屋交易網(wǎng)簽備案對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的意義

房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作貫穿房屋建設(shè)、交易直到消失整個(gè)過(guò)程。全面、準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，才能提升房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管水平，為國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策制定提供準(zhǔn)確依據(jù)。房屋交易網(wǎng)簽備案對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)管理、落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、保障群眾合法利益、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

2.1 房屋交易網(wǎng)簽備案與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聯(lián)系緊密

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作將穩(wěn)定土地價(jià)格、穩(wěn)定房屋價(jià)格、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為目標(biāo)，通過(guò)房屋交易網(wǎng)簽備案可有效控制房屋銷(xiāo)售節(jié)奏，同時(shí)可依據(jù)房屋交易網(wǎng)簽備案信息了解本地區(qū)房屋價(jià)格、房屋交易量、房屋庫(kù)存量等信息，依據(jù)各地區(qū)、樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)狀及商品房交易價(jià)格，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)中存在的風(fēng)險(xiǎn)、制定評(píng)價(jià)考核標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)，合理調(diào)整土地供應(yīng)量，制定并落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，最終達(dá)到平衡房屋供需關(guān)系、穩(wěn)定房屋價(jià)格目標(biāo)。

2.2 房屋網(wǎng)簽備案是房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管著力點(diǎn)

未達(dá)到購(gòu)房條件、未達(dá)到上市交易要求的住房，不能進(jìn)行房屋交易網(wǎng)簽備案。采用此方式，可避免炒房等問(wèn)題，提升對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、租賃機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的管理。同時(shí)，房屋交易網(wǎng)簽備案對(duì)避免規(guī)避稅費(fèi)、高評(píng)高貸等問(wèn)題、預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展十分重要。

（1）政策性房屋上市交易。與征收部門(mén)合作限售、解限征收安置房源，可避免一房多賣(mài)問(wèn)題。配合房屋交易網(wǎng)簽工作，可加強(qiáng)對(duì)棚改房、人才房、兩限房、保障房等政策性房屋的交易管理。

（2）資金管理。聯(lián)通房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、銀行結(jié)算系統(tǒng)、監(jiān)管系統(tǒng)，可使監(jiān)管部門(mén)全面了解貸款發(fā)放情況、貸款繳存情況，若發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未繳存資金可及時(shí)對(duì)其進(jìn)行催繳，這對(duì)避免房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾問(wèn)題具有重要意義。

（3）問(wèn)題樓盤(pán)處理。與地方政府合作通過(guò)房屋網(wǎng)簽備案等方式加強(qiáng)對(duì)問(wèn)題樓盤(pán)的處理。

（4）構(gòu)建企業(yè)信用體制。可基于房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，建立企業(yè)信用評(píng)價(jià)體制，為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。

（5）采用規(guī)范化網(wǎng)簽合同文本。通過(guò)規(guī)范商品房、存量房網(wǎng)簽合同文本，可避免“陰陽(yáng)合同”等問(wèn)題。

（6）避免企業(yè)違規(guī)行為。采用停網(wǎng)、部分限網(wǎng)等管理方式，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“捂盤(pán)惜售”、“陰陽(yáng)合同”等違規(guī)行為。

3 結(jié)語(yǔ)

總而言之，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，房屋交易合同網(wǎng)簽備案制度在逐漸完善。房屋交易合同網(wǎng)簽備案可降低政府形成成本、提升市場(chǎng)監(jiān)管力度、保證房屋交易安全性、保障當(dāng)事人合法權(quán)益。