（四）工業(yè)用地

工業(yè)用地就是指獨立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。工業(yè)用地進(jìn)一步細(xì)分為一類、二類、三類工業(yè)用地。

一類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。

二類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地，如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。

三類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。

（五）其他用地

其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

各類建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限

（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

建設(shè)用地使用權(quán)取得的方式

土地使用權(quán)取得有劃撥與出讓兩種方式。

（一）劃撥

根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條對劃撥土地使用權(quán)的取得途徑進(jìn)行了規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

劃撥的土地不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

由于承擔(dān)公共項目的職責(zé)，國有企業(yè)與政府平臺公司的無形資產(chǎn)科目經(jīng)常出現(xiàn)劃撥土地。

（二）出讓

出讓方式有四種：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式。出讓的土地使用權(quán)人具有法定規(guī)范內(nèi)的處置權(quán)，可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

1.招標(biāo)

招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

2.拍賣

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

3.掛牌

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

4.協(xié)議出讓

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。

土地使用權(quán)可以通過劃撥獲得的種類

對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)。

根據(jù)中華人民共和國國土資源部令第9號《劃撥用地目錄》，下列土地可以劃撥獲得:

（一）黨政機關(guān)和人民團(tuán)體用地

1.辦公用地。

2.安全、保密、通訊等特殊專用設(shè)施。

（二）軍事用地

（三）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

1.供水設(shè)施。

2.燃?xì)夤?yīng)設(shè)施。

3.供熱設(shè)施。

4.公共交通設(shè)施。

5.環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施。

6.道路廣場。

7.綠地。

（四）非營利性郵政設(shè)施用地

（五）非營利性教育設(shè)施用地

（六）公益性科研機構(gòu)用地

（七）非營利性體育設(shè)施用地

（八）非營利性公共文化設(shè)施用地

1.圖書館。

2.博物館。

3.文化館。

4.青少年宮、青少年科技館、青少年（兒童）活動中心。

（九）非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地

1．醫(yī)院、門診部（所）、急救中心（站）、城鄉(xiāng)衛(wèi)生院。

2.各級政府所屬的衛(wèi)生防疫站（疾病控制中心）、健康教育所、?？萍膊》乐嗡?站)。

3.各級政府所屬的婦幼保健所(院、站)、母嬰保健機構(gòu)、兒童保健機構(gòu)、血站（血液中心、中心血站）。

（十）非營利性社會福利設(shè)施用地

1.福利性住宅。

2.綜合性社會福利設(shè)施。

3.老年人社會福利設(shè)施。

4.兒童社會福利設(shè)施。

5.殘疾人社會福利設(shè)施。

6.收容遣送設(shè)施。

7.殯葬設(shè)施。

（十一）石油天然氣設(shè)施用地

（十二）煤炭設(shè)施用地

（十三）電力設(shè)施用地

（十四）水利設(shè)施用地

（十五）鐵路交通設(shè)施用地

（十六）公路交通設(shè)施用地

（十七）水路交通設(shè)施用地

（十八）民用機場設(shè)施用地

（十九）特殊用地

1.監(jiān)獄。

2.勞教所。

3.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

土地使用權(quán)可以通過協(xié)議出讓獲得的類型

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、2003年國土資源部令第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，以下土地使用權(quán)可通過協(xié)議出讓方式獲得：

（一）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地和工業(yè)用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一個意向用地者的；

（二）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書》、《國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；

（三）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；

（四）已出讓、租賃土地申請改變用地規(guī)劃條件的，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式，但《國有土地使用權(quán)出讓合同》《國有土地使用權(quán)租賃合同》另有約定的除外；

（五）出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請續(xù)期，可以采用協(xié)議方式；

（六）在劃撥供應(yīng)的建設(shè)項目中，需要整體規(guī)劃建設(shè)的配套項目，建設(shè)用地不能分割供應(yīng)的，可以采用協(xié)議方式供應(yīng)；

（七）對無法單獨確定規(guī)劃條件實施供應(yīng)的城市邊角地、夾心地、插花地等，可以按規(guī)劃部門批準(zhǔn)的相鄰建設(shè)用地規(guī)劃條件，協(xié)議出讓給該建設(shè)項目主體；

（八）利用地鐵站（場）、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等公共空間進(jìn)行上蓋物業(yè)或多功能立體開發(fā)利用的，其建設(shè)用地使用權(quán)以協(xié)議方式出讓給已經(jīng)取得交通建設(shè)項目建設(shè)用地的使用權(quán)人；以協(xié)議方式取得的地鐵站（場）、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等配套開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)，以自主開發(fā)為主，物業(yè)自持；

（九）對營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)；

（十）經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為一般競爭性企業(yè)的，原生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥用地可采用協(xié)議出讓或租賃方式進(jìn)行土地資產(chǎn)處置；

（十一）由于城市規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化、企業(yè)轉(zhuǎn)型等原因，土地使用權(quán)人已依法取得的國有劃撥工業(yè)用地補辦出讓、國有承租工業(yè)用地補辦出讓，符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；

（十二）對因搬遷改造被收回原國有土地使用權(quán)的企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議出讓方式，按土地使用標(biāo)準(zhǔn)為其安排同類用途用地；

（十三）企業(yè)改制（破產(chǎn)、兼并、合并等）時，未納入企業(yè)改制資產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以協(xié)議方式出讓給改制文件確定的承接主體；

（十四）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放用地，鼓勵采取租賃，也可協(xié)議方式出讓；

（十五）本實施意見發(fā)布前已形成的歷史違法用地，包括集體建設(shè)用地上已建成項目的，經(jīng)行政部門處罰后，需完善國有建設(shè)用地供應(yīng)手續(xù)的，可以采取協(xié)議方式出讓；

（十六）人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求辦理國有建設(shè)用地手續(xù)，涉及出讓的，可以采取協(xié)議方式出讓給協(xié)助執(zhí)行通知書明確的土地使用者；

（十七）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。

一共分為17類土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，必須要經(jīng)過相關(guān)部門的審批或者人民法院的執(zhí)行通知書才可以進(jìn)行，必須要符合相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定。

土地使用權(quán)必須通過招拍掛獲得的類型

（一）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；

（二）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；