吳成星

明發(fā)集團(tuán)工程技術(shù)中心，江蘇 南京 210004

0 引言

長沙明發(fā)商業(yè)廣場包含超市、百貨、零售、餐飲、娛樂等一系列業(yè)態(tài)功能；是長沙市望城區(qū)區(qū)域商業(yè)中心，它服務(wù)周邊大約五公里范圍內(nèi)居民日常消費(fèi)需求，是保障望城區(qū)及周邊居民日常消費(fèi)生活的重要部分。本文根據(jù)區(qū)域商業(yè)中心的實(shí)際功能需求，結(jié)合本次建筑改造設(shè)計方案，較詳細(xì)地介紹區(qū)域商業(yè)中心建筑改造設(shè)計的相關(guān)事項(xiàng)及要求。

1 項(xiàng)目概況

長沙明發(fā)商業(yè)廣場位于湖南省長沙市望城區(qū)月亮島路附近，用地面積約6.1萬m2，建筑面積約22.2萬m2；地下2層，建筑面積約9.8萬m2，地上4層，建筑面積約12.4萬m2。該項(xiàng)目分為兩次建設(shè)，2014～2016年完成主體結(jié)構(gòu)土建設(shè)計及施工，2017～2019年完成商業(yè)改造設(shè)計及施工；項(xiàng)目建成開業(yè)后，成為長沙市望城區(qū)區(qū)域商業(yè)中心，為望城區(qū)及周邊居民提供購物、休閑、餐飲、娛樂等一站式消費(fèi)服務(wù)。

2 建筑改造設(shè)計內(nèi)容

長沙明發(fā)商業(yè)廣場在保持整體結(jié)構(gòu)框架（包括層數(shù)、層高、柱網(wǎng)等）不發(fā)生大變化的前提下，對商業(yè)中心主要作以下改造：

2.1 商業(yè)動線改造設(shè)計

商業(yè)動線指顧客在購物中心內(nèi)移動所形成的空間線性規(guī)律。動線設(shè)計是商業(yè)中心核心因素之一。合理的動線設(shè)計是保證商業(yè)中心運(yùn)營效率，提高租金價格的前提。內(nèi)部動線分為水平動線、垂直動線和后勤動線［1］。

水平動線改造采用單動線取代多動線，原設(shè)計的多動線常常會讓顧客失去方向感，次要動線的店鋪顧客不宜到達(dá)，存活率低。改造后單動線可以讓購物者有良好的消費(fèi)體驗(yàn)，顧客循著一條道可以逛遍整個商場，避免走路。各個店鋪都在顧客行進(jìn)路線上，避免出現(xiàn)死角，顯著提升了商業(yè)價值；改造后水平動線軸長約250m，采用“回”型曲線型動線，擴(kuò)大了商業(yè)展示面長度，豐富了視覺空間感，提高了單店能見率，增加了游逛趣味性。

2.2 商業(yè)業(yè)態(tài)分布改造設(shè)計

原設(shè)計完成前沒有進(jìn)行招商工作，導(dǎo)致原布局不滿足實(shí)際商業(yè)運(yùn)營要求，特別是主力店的特殊要求。改造設(shè)計結(jié)合招商成果，業(yè)態(tài)分為零售、餐飲和娛樂，比例約為5：2：3。

零售業(yè)態(tài)包括超市、百貨、專業(yè)店和普通商鋪。超市面積8000平方米，在地下一層，層高5.6m，柱跨8400mm×8400mm；百貨面積24000m2，在1～4層，每層6000m2，首層層高5.6m，2～4層層高5.1m。柱跨8400mm×8400mm；零售專業(yè)店包括意大利名品店、MK箱包店、耐克運(yùn)動品店等，面積1200～1800m2不等。

餐飲布置在負(fù)一層和四層，負(fù)一層以輕餐飲為主，主要面積段在100m2以下，四樓布置重餐飲，主要面積段達(dá)400～500m2；

娛樂業(yè)態(tài)主要布置在三樓，包括孩子王、影院、和游樂場等。其中影院面積4000m2，普通影院層高10.2m，IMAX影院層高15.8m，柱網(wǎng)8400mm×8400mm，遇大空間采用抽柱處理。

改造設(shè)計結(jié)合了主力店業(yè)態(tài)招商，后期實(shí)際運(yùn)營取得了良好的效果。

2.3 中庭屋頂改造設(shè)計

原設(shè)計大中庭部位為為敞開廣場設(shè)計，上部無頂棚，存在雨季無遮蔽，節(jié)能效果差等問題，顧客購物體驗(yàn)不佳。改造設(shè)計增加了中庭屋面，中庭面積4000m2，遠(yuǎn)超一般購物中心的中庭面積（一般中庭面積≯1000m2），為華中地區(qū)最大的商業(yè)中庭，極具視覺震撼效果，是該商業(yè)中心最大特色。

2.4 消防樓梯間改造設(shè)計

商業(yè)中心人流量大，消防疏散寬度要求更高，疏散樓梯間擠占有效商業(yè)面積問題比較突出。針對原設(shè)計中，消防樓梯間大量擠占商業(yè)面積的問題，改造方案采用以下方式優(yōu)化此類問題：

方式一：借用相鄰防火分區(qū)疏散寬度。在維持整體疏散寬度滿足規(guī)范的前提下，在局部樓梯間面積緊張的防火分區(qū)，通過借用相鄰防火分區(qū)疏散樓梯間寬度，減少本防火分區(qū)疏散寬度達(dá)30%。

方式二：采用剪刀樓梯間替代傳統(tǒng)雙跑樓梯間。傳統(tǒng)雙跑樓梯間平面占用面積大，樓梯間數(shù)量眾多，改為剪刀樓梯間后，樓梯間數(shù)量減少近50%，平面中樓梯間占用面積在原設(shè)計的基礎(chǔ)上減少約30%。

方式三：采用避難走道和下沉廣場，進(jìn)一步節(jié)省地下室出地面安全出口數(shù)量30%。

2.5 電、扶梯改造設(shè)計

商業(yè)中心客流垂直交通工具類型主要是自動扶梯、垂直電梯和自動步道。自動扶梯載客量大、無需等待、占用面積小等特點(diǎn)，廣泛用于商業(yè)中心。垂直電梯占用面積小、安裝運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用小、可載手推車，一般與地下車庫連通，方便地庫人流進(jìn)入項(xiàng)目，但同時也存在載客量少、需等待、易堵塞的問題，重要性逐漸讓位于自動扶梯。本項(xiàng)目改造重點(diǎn)是增加并合理配置自動扶梯、垂直電梯［2］。

改造后自動扶梯是商業(yè)中心最主要的垂直交通工具，以定向引導(dǎo)人流為目的，將人流導(dǎo)向購物中心的盡端。沿主動線均勻布置。間距大約50m，離出入口約20m。中間扶梯往中庭方向，兩側(cè)扶梯往端頭方向。

改造后垂直電梯多布置在非核心商鋪位置，結(jié)合衛(wèi)生間和休息區(qū)成組布置，每組不少于2部，每組垂直電梯覆蓋面積約4000m2。垂直電梯到達(dá)停車場。局部垂直電梯與影院、餐飲、KTV等有特殊營業(yè)時間的功能結(jié)合，作為延時電梯使用。垂直電梯結(jié)合防火分區(qū)，作為消防電梯，每個防火分區(qū)均有布置。

2.6 地下室內(nèi)停車改造設(shè)計

原設(shè)計地下二層均為停車場，通過無效空間再利用、設(shè)備用房優(yōu)化、增加機(jī)械停車等方式，地下一層減少一半停車面積，改為超市等商業(yè)空間，商業(yè)貨值顯著提高，為建設(shè)方帶來巨大效益。

同時為減少機(jī)械停車的不舒適感，提高地庫停車品質(zhì)，采用了創(chuàng)新停車方式：通過加大140mm厚行車道面層厚度，行車道與機(jī)械車位在統(tǒng)一標(biāo)高，實(shí)現(xiàn)停車入庫平進(jìn)平出，顯著改善停車操作的方便性。

地下二層車庫流線整體采用大環(huán)通流線設(shè)計，在同一朝向行進(jìn)中尋找車位，避免了不同行進(jìn)方向車輛相互沖突的弊病。

2.7 后勤動線改造設(shè)計

商業(yè)的后勤動線包括完整的貨物運(yùn)行路徑，包括一次卸貨和二次卸貨，一次卸貨路徑包括：從擺布交通環(huán)境運(yùn)輸?shù)截涍\(yùn)入口，再卸貨放置在卸貨點(diǎn)；二次卸貨包括：熊卸貨點(diǎn)完成驗(yàn)貨后，經(jīng)貨梯或卸貨通道，運(yùn)送并整理放置到倉庫，再分配到營業(yè)空間。一次卸貨容易與機(jī)動車流線沖突，二次卸貨容易與消防人行流線沖突［3］。

原設(shè)計采用分散混雜貨運(yùn)模式，一次卸貨與顧客車流混行，容易沖突，二次卸貨借助客流走道前往商鋪進(jìn)行卸貨，需要專門設(shè)置卸貨時間，客貨混雜，商業(yè)形象低端。改造后采用封閉集中貨運(yùn)模式，一次卸貨與顧客車流分開，避開影響，二次或卸貨有專門貨運(yùn)通道，與顧客動線分離，客貨分離，可滿足全天候卸貨整理的要求，商業(yè)形象更加高端。

2.8 外立面改造設(shè)計

伴隨內(nèi)部商業(yè)空間的改造，立面進(jìn)行了升級，放棄原設(shè)計的全石材幕墻設(shè)計，外立面材料采用干掛石材、陶面磚、玻璃幕墻、鋁合金格柵、電子幕、廣告大屏等多多種材料組合。使立面更加豐富活躍，更具視覺沖擊力和昭示性。

3 改造設(shè)計中的亮點(diǎn)

長沙明發(fā)商業(yè)廣場改造突破諸多難點(diǎn)，為解決困難，改造中大膽采用一些頗具創(chuàng)新性的措施，主要產(chǎn)生以下亮點(diǎn)：

（1）通過加厚行車道面層厚度，抬高行車道標(biāo)高，機(jī)械車位停車實(shí)現(xiàn)平進(jìn)平出，大大降低機(jī)械車位停車難度，創(chuàng)造性的解決機(jī)械車位停車難的痛點(diǎn)：

（2）通過中間廣場加鋼結(jié)構(gòu)玻璃頂棚，創(chuàng)造出華中地區(qū)最大的商業(yè)中庭（面積為4000m2），改善商業(yè)環(huán)境，同時為該商業(yè)中心提供最大宣傳亮點(diǎn)，形成巨大廣告效應(yīng)；

（3）消防措施改造中，將普通雙跑樓梯間改造成剪刀樓梯間，優(yōu)化了樓梯間面積，增加有效商業(yè)面積，效益增加明顯。

4 改造設(shè)計中的不足

長沙明發(fā)商業(yè)廣場是明發(fā)集團(tuán)第一次按照現(xiàn)代運(yùn)營方式，成功實(shí)施改造設(shè)計施工的商業(yè)中心，在創(chuàng)造諸多第一次成功嘗試的同時，也留下一些不足和遺憾：

（1）中庭部位空調(diào)設(shè)計，因缺乏經(jīng)驗(yàn)和市場對標(biāo)，簡單套用其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，沒有具體考慮中庭面積的巨大差異，后期空調(diào)在冬季效果不佳：

（2）因?yàn)槭歉脑祉?xiàng)目，改造中有諸多約束因素，內(nèi)部動線無法有效繞開主樓，導(dǎo)致主樓下方密集柱網(wǎng)影響商業(yè)動線，附近店鋪商業(yè)價值打折扣。

5 結(jié)束語

本文就長沙商業(yè)廣場建筑改造設(shè)計，分析了改造設(shè)計內(nèi)容、要點(diǎn)及不足，為相似的商業(yè)中心改造設(shè)計提供借鑒。同時應(yīng)當(dāng)看到，這只是區(qū)域商業(yè)中心這種特定類型的建筑單專業(yè)改造設(shè)計內(nèi)容，其他商業(yè)類型（如城市中心區(qū)商業(yè)及社區(qū)商業(yè)等）、改造設(shè)計中的其他專業(yè)設(shè)計（如結(jié)構(gòu)、機(jī)電、室內(nèi)設(shè)計等），本文未能涉及，希望今后能適時探討交流。