劉學(xué)梅

摘? 要：作為我國支柱型經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)乎到我國經(jīng)濟水平能否穩(wěn)定提升。但是在市場競爭愈發(fā)激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境不斷惡劣，而在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)自身穩(wěn)定發(fā)展，需側(cè)重對土地增值稅籌劃的合理開展，通過降低稅收成本的方式來為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟利益。基于此，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃對策進行分析研究。

關(guān)鍵詞：土地增值稅;房地產(chǎn)企業(yè);對策;籌劃

基于我國當(dāng)前經(jīng)濟市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問題和困境主要是國家嚴(yán)格管控以及企業(yè)內(nèi)外部的競爭等，而在營改增施行的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型發(fā)展的局面。作為企業(yè)財務(wù)管理中的重要組成，土地增值稅籌劃工作的開展效果，會直接影響到企業(yè)稅負(fù)壓力，關(guān)乎到企業(yè)經(jīng)濟成本的控制。也正因此，如何進行土地增值稅籌劃工作的高質(zhì)量開展儼然成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要關(guān)注問題。

一、土地增值稅的納稅籌劃概述

（一）概念闡述

所謂納稅籌劃，是指稅法變更背景下所衍生出的新型名詞，納稅人基于對相關(guān)稅法是法律規(guī)定的遵循，以及經(jīng)濟收益的獲取，通過對自身發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展?jié)摿Φ念A(yù)測，所總結(jié)出的合理減少稅法策略。也正因此，土地增值稅納稅籌劃的開展就是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身發(fā)展現(xiàn)狀，采取合理、合法的方法和手段來科學(xué)避稅，降低企業(yè)自身納稅成本，進而達到控制企業(yè)經(jīng)營成本的目的。

（二）意義分析

作為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中獨有的稅種，在具體繳納土地增值過程中，通過開展高質(zhì)量的納稅籌劃工作，可以幫助企業(yè)大幅度降低稅負(fù)壓力，實現(xiàn)對自身經(jīng)濟效益的最大化創(chuàng)造。與此同時，企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃，可以充分體現(xiàn)出企業(yè)相關(guān)人員的業(yè)務(wù)能力、企業(yè)管理水平。若企業(yè)可以高效開展土地增值稅納籌劃，意味著房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境的變化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對策分析

（一）合理應(yīng)用優(yōu)惠政策進行籌劃

在營改增實施背景下，提出納稅人針對標(biāo)準(zhǔn)住宅房的出售，若增值稅金額未達到項目金額扣除的20%，那么增值稅則免除;倘若增值稅超過20%，意味著企業(yè)需要依據(jù)按照規(guī)定進行全額計稅。基于此，要想實現(xiàn)企業(yè)享受增值稅優(yōu)惠政策，可以結(jié)合以下方面：1、進行銷售價格的合理設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)針對項目工程的建設(shè)，需要在售前對當(dāng)前行業(yè)具體情況、發(fā)展趨勢進行全面調(diào)研，結(jié)合具體情況保障自身銷售預(yù)期盈利的基礎(chǔ)上，進行產(chǎn)品銷售價格的合理設(shè)置，實現(xiàn)將銷售金額增長率控制在20%以下，促使房地產(chǎn)企業(yè)可以充分享受當(dāng)前增值稅的優(yōu)惠活動。2、合理進行項目金額的增長和扣除。房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展期間，可以依據(jù)具體情況對項目金額適當(dāng)?shù)目鄢驮黾?。例如結(jié)合具體情況進行房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，具體包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等，通過房地產(chǎn)開發(fā)費用的增加來控制增長率。3、進行增值額的分別核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對標(biāo)準(zhǔn)住宅的建設(shè)，倘若在此期間企業(yè)同時開展其它開發(fā)項目，需要注重對開發(fā)項目增值額的分別核算，促使普通住宅開發(fā)項目可以充分享受到優(yōu)惠政策。需要注意，若在開發(fā)期間企業(yè)未對增值額進行分別核算，基于導(dǎo)致普通標(biāo)準(zhǔn)住宅無法享受免稅政策。

（二）合理應(yīng)用征稅范圍進行籌劃

所謂征稅范圍，是指國有土地使用權(quán)、其它附著物產(chǎn)權(quán)、地上建筑物有償轉(zhuǎn)讓過程中所取得的增值額。而依據(jù)相關(guān)規(guī)定要求，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)對稅收的降低，可以結(jié)合以下方面來達到降低稅負(fù)的目的：1、利用投資聯(lián)營、出租的方式來替代銷售模式。房地產(chǎn)企業(yè)可以對開發(fā)項目進行出租，而在獲取租金過程中，企業(yè)僅需進行房產(chǎn)稅的繳納，因未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，所以不用進行土地增值稅的繳納。而針對投資聯(lián)營方式的開展，投資聯(lián)營的一方可以利用房地產(chǎn)進行入股，則企業(yè)可以進行土地增值稅的暫免，達到享受優(yōu)惠政策的目的。2、采取合作建房模式。在企業(yè)項目開發(fā)前，房地產(chǎn)企業(yè)可以與其他企業(yè)共同協(xié)商，一方提供資金，另一方提供土地，通過雙方合作建房的模式可以將實現(xiàn)對土地增值稅的暫免，建成后雙方企業(yè)可以依據(jù)合同簽訂來進行分房自用。所以房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用該政策來開展高質(zhì)量的合作建房模式，幫助企業(yè)降低稅負(fù)。3、代建房節(jié)稅模式。該模式的應(yīng)用，是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中與其他企業(yè)進行合同的簽訂來確定合作關(guān)系，然后以委托的形式進行地產(chǎn)開發(fā)，而等到項目建成后，僅需進行代建費用的收取，而產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓并未發(fā)生，所以無需進行增值稅的繳納，幫助企業(yè)在減少稅負(fù)的同時，有效控制企業(yè)運營成本，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化創(chuàng)造。

結(jié)束語：

綜上所述，土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃過程中重要稅種之一，相關(guān)稅后籌劃部門需要對土地增值稅的合理規(guī)避提高重視度，依據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行現(xiàn)狀，明確增值稅納稅籌劃的重要性，采取合理應(yīng)用增值稅征稅范圍、合理應(yīng)用增值稅優(yōu)惠政策來實現(xiàn)對土地增值稅繳納的規(guī)避，降低企業(yè)稅負(fù)成本，幫助企業(yè)更好的適應(yīng)當(dāng)前復(fù)雜多變的經(jīng)濟市場，推動企業(yè)朝著可持續(xù)發(fā)展的方向不斷發(fā)展。

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