吳佳木

摘 要：作為中國大陸經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，上海的房?jī)r(jià)也在隨著時(shí)代的發(fā)展而不斷發(fā)生變化，這在一定程度上反映了經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)步對(duì)民生領(lǐng)域的影響，高企的房?jī)r(jià)是來滬人員不得不考慮的問題。上海的房?jī)r(jià)受多個(gè)因素的綜合影響，利用2003-2017年上海商品房均價(jià)及其影響因素的數(shù)據(jù)，通過經(jīng)濟(jì)學(xué)方法建模并利用分析軟件Stata進(jìn)行計(jì)量分析，從而研究15年中上海房?jī)r(jià)的變動(dòng)形勢(shì)與其影響因素之間的關(guān)系，最后給出針對(duì)性建議并進(jìn)行總結(jié)。

關(guān)鍵詞：上海;房?jī)r(jià);計(jì)量分析

中圖分類號(hào)：F2 ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ?doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.04.003

0 前言

1978年黨的十一屆三中全會(huì)之后，中國揭開了改革開放的大幕，原先封閉的中國逐步和世界接軌。1992年我國確立了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)，傳統(tǒng)的國家指令性計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式逐步放松管制，中國經(jīng)濟(jì)的活力得到了前所未有的釋放，社會(huì)活躍度和景氣程度迅速提升。作為改革開放的排頭兵，上海一直站在中國經(jīng)濟(jì)和金融的制高點(diǎn)上，直到現(xiàn)在，上海仍然是中國大陸經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的城市之一，也是世界重要的國際化大都市。由于發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平和良好的城市資源，上海一直吸引著外來人員的流入，盡管在大城市可以獲得比其他地方更高的收入，但是快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)也是在滬人口不得不考慮的問題之一。

與東京、倫敦和悉尼等世界其他大都市類似，上海的房?jī)r(jià)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展而不斷增長(zhǎng)。由于經(jīng)濟(jì)大背景的作用和市場(chǎng)投機(jī)者的機(jī)會(huì)性運(yùn)作，上海的房?jī)r(jià)一直表現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，盡管國家層面提出了“房住不炒”的概念，但是總體而言，上海的房?jī)r(jià)仍然處于上升階段。

從在滬人口角度而言，了解上海房?jī)r(jià)的變動(dòng)有助于其合理支配收入從而提高生活質(zhì)量。從社會(huì)管理者角度而言，如何從房?jī)r(jià)變動(dòng)中汲取經(jīng)驗(yàn)以輔助出臺(tái)更好的政策，從而更好地惠及民生，也是至關(guān)重要的一個(gè)問題。

1 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析

上海是中國大陸經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的城市，也是世界著名的國際化大都市之一。作為中國最重要的經(jīng)濟(jì)金融中心，上海的房地產(chǎn)業(yè)和國家層面的步伐基本一致。上世紀(jì)90年代，中國的房地產(chǎn)業(yè)開始逐步發(fā)展起來，1998年以后，隨著住房實(shí)物分配政策的取消及按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)成了國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。在邁入21世紀(jì)后，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了黃金發(fā)展階段，一時(shí)間，民營房企如雨后春筍般紛紛大舉進(jìn)入市場(chǎng)，如碧桂園、融創(chuàng)和龍湖等，同時(shí)，如保利、華潤(rùn)、中海和招商地產(chǎn)等國有房企也開始在各大城市將寶貴地塊收入囊中，中國的地產(chǎn)行業(yè)一片火爆。

隨著市場(chǎng)熱情越來越高，諸如大華地產(chǎn)之類的一些上海本土房企也開始將重要地塊收入囊中，眾多的房企布局上海，使得上海的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得如火如荼，動(dòng)則百億以上成交價(jià)的“地王”板塊層出不窮，歷年各大房企不惜花費(fèi)重金將“地王”板塊收歸己有正反映了這一趨勢(shì)。在商業(yè)地產(chǎn)方面，不僅是大陸住宅開發(fā)商大力斥資修建開拓商業(yè)，來自港澳臺(tái)及海外的地產(chǎn)公司也紛紛將目標(biāo)鎖定在了上海，如恒隆廣場(chǎng)等，如此，上海的住宅類地產(chǎn)和商業(yè)類地產(chǎn)便成了中國房地產(chǎn)行業(yè)火爆發(fā)展的一個(gè)縮影。

如今，上海的高檔住宅類項(xiàng)目層出不窮，一些早年開發(fā)的頂級(jí)住宅在當(dāng)下仍然人氣不減，這一類住宅主要集中在黃浦江兩岸，如中糧置地開發(fā)的“海景壹號(hào)”、融創(chuàng)地產(chǎn)開發(fā)的“融創(chuàng)·濱江壹號(hào)院”以及著名的頂級(jí)豪宅“湯臣一品”等，這些豪宅面對(duì)的客戶主要是一些高凈值人群。

為了合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)以防樓市經(jīng)濟(jì)崩潰，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)造成負(fù)面沖擊，政府層面曾多次出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)來限制惡性炒房，如提出“房住不炒”的概念、要求房企擴(kuò)大中小戶型住宅供應(yīng)、提高首付比例以及限購政策等。在一系列調(diào)控措施的規(guī)制之下，上海的房?jī)r(jià)漲幅有微小下滑，但總體而言，商品房均價(jià)的絕對(duì)量仍然在上漲。

現(xiàn)如今，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好，各項(xiàng)指標(biāo)也都在警戒線水平之下，未報(bào)告有地產(chǎn)重大風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，這在一定反映出政策調(diào)控的有效性，但是，針對(duì)上海房?jī)r(jià)及其影響因素做出分析，也是極其有必要的。

2 模型建立、變量介紹及計(jì)量分析

2.1 模型建立與變量解釋

由輸出結(jié)果可知，該方程F統(tǒng)計(jì)量對(duì)應(yīng)的P值為0，說明方程整體顯著，解釋變量x2、x3、x6系數(shù)不顯著?，F(xiàn)去除顯著性水平最差的解釋變量x3再次進(jìn)行回歸，結(jié)果如圖2所示。

由輸出結(jié)果可知，方程整體顯著性仍然較好，解釋變量中只有x6的系數(shù)顯著性略差，但其經(jīng)濟(jì)意義合理，且與經(jīng)驗(yàn)判斷一致，故不再對(duì)模型進(jìn)行修正。

對(duì)模型進(jìn)行懷特異方差檢驗(yàn)，輸出結(jié)果如圖3所示。

由輸出結(jié)果可知，經(jīng)過懷特異方差檢驗(yàn)，p值遠(yuǎn)大于0.05，故接受無異方差的原假設(shè)，即該模型同方差。

對(duì)數(shù)據(jù)生成時(shí)間序列，求出殘差e并作出其自相關(guān)圖如圖4所示。

由殘差自相關(guān)圖可知，該模型各階自相關(guān)系數(shù)皆位于陰影區(qū)域內(nèi)，故可得初步判斷結(jié)論：該模型不存在自相關(guān)性。

對(duì)模型進(jìn)行BG自相關(guān)檢驗(yàn)，輸出結(jié)果如圖5所示。

由輸出結(jié)果可知，經(jīng)過BG自相關(guān)檢驗(yàn)，p值遠(yuǎn)大于0.05，故接受無自相關(guān)的原假設(shè)，即該模型通過自相關(guān)檢驗(yàn)。

綜上所述，最終模型確定為：y=-53910.19+3246874x1+1.411486x2-1.22257x4+10274.88x5+0.2891186x6。觀察方程可知，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量P值為0，可知方程總體顯著性良好，可決系數(shù)與調(diào)整后的可決系數(shù)均較高，亦可知該方程擬合優(yōu)度較佳。

在該回歸模型中，解釋變量x1、x5與x6的系數(shù)經(jīng)濟(jì)意義與經(jīng)驗(yàn)判斷一致：宏觀經(jīng)濟(jì)局面表現(xiàn)越積極，則房?jī)r(jià)越高;失業(yè)率越高，則失業(yè)人口會(huì)更傾向于將積蓄投入房產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)保值增值，從而抬升房?jī)r(jià);居民儲(chǔ)蓄越高，說明居民可用于購買住房等大開支項(xiàng)目的資金越多，房?jī)r(jià)也因此被抬升。解釋變量x2和x4的經(jīng)濟(jì)意義與經(jīng)驗(yàn)判斷不一致的主要原因在于上海市為了維穩(wěn)房?jī)r(jià)以使其不出現(xiàn)太過大幅度的波動(dòng)，所以不能讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度回落，因此在其中有著較多的政策性因素，以至于出現(xiàn)了與經(jīng)驗(yàn)判斷不相符合的情況。

3 對(duì)策性建議及結(jié)論

首先，要加強(qiáng)對(duì)土地的管理并確保地價(jià)合理。政府層面要科學(xué)規(guī)劃地塊的用途，并且在后續(xù)的開發(fā)過程中加以監(jiān)督管理，嚴(yán)防擅自變更土地性質(zhì)及違規(guī)開發(fā)，封鎖權(quán)力尋租的空間。在土地拍賣轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中保證透明度，讓各大房企公平參與競(jìng)標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，而且土地價(jià)格要科學(xué)合理，避免惡意抬高地價(jià)，因?yàn)槿绻科竽玫貎r(jià)格過高，如歷年頻出的“地王”板塊，那么后期商品房開盤的價(jià)格就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，對(duì)商品房需求量大的剛需購買者很難承受如此之大的經(jīng)濟(jì)壓力，因此高價(jià)地皮住宅的主要客戶還是高凈值人群，如此一來，房?jī)r(jià)仍然會(huì)被推高，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

同時(shí)，政府也應(yīng)該加強(qiáng)同一或相鄰片區(qū)土地的使用和價(jià)格管理，絕對(duì)不以政績(jī)論英雄，要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，合理選址，科學(xué)規(guī)劃地塊用途，要充分考慮項(xiàng)目緩急程度，優(yōu)先為惠民項(xiàng)目提供用地，以將土地的利用價(jià)值最大化，并且要嚴(yán)厲打擊惡意炒作地皮，確保地價(jià)基本平衡，不會(huì)出現(xiàn)太大的差異，這對(duì)購房者在項(xiàng)目獲得預(yù)售許可之后的購買也是一大利好。

其次，要加強(qiáng)商品房供給層面的管控。上海的商品房主要需求對(duì)象是剛需購買群體，該群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于城市中間層級(jí)，故高價(jià)房仍然不是市場(chǎng)主流。房企應(yīng)該多推出中小戶型剛需型商品房，適當(dāng)推出改善型商品住宅房，如此可以滿足市場(chǎng)的絕大多數(shù)需求，也更有利于政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

與此同時(shí)，政府與房企兩房應(yīng)對(duì)住宅社區(qū)業(yè)態(tài)進(jìn)行良好規(guī)劃，盡可能布局多種類住宅業(yè)態(tài)，如超高層、高層、小高層、洋房以及獨(dú)棟住宅等，這樣可以滿足不同購買者的需求。在交付標(biāo)準(zhǔn)方面，房企應(yīng)該做出最大化的告知，即明確告知購房者其開發(fā)的項(xiàng)目是精裝修交付、帶裝修交付還是純毛坯交付，如此可以讓購房者更好地做出選擇，避免后期的維權(quán)和價(jià)格調(diào)整等問題。

再次，要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)政策法規(guī)，加大宏觀調(diào)控力度，加強(qiáng)監(jiān)督問責(zé)機(jī)制。近年來，黨中央、國務(wù)院一再重申住房居住屬性定位，上海市也多次出臺(tái)了有關(guān)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，比如提高首付比例和對(duì)購房者戶籍的限制等。但是，在政策的限制之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在著一些弊端，比如為了逃避限購限制從而鉆政策漏洞購房等，這一系列投機(jī)行為極大地影響了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

政府層面需要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)政策法規(guī)，通過多種措施加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，比如推進(jìn)老舊城區(qū)房改計(jì)劃的實(shí)施和嚴(yán)格商品房預(yù)售許可審批，要加大現(xiàn)場(chǎng)勘查力度，確保項(xiàng)目與預(yù)先備案文件一致，同時(shí)應(yīng)完善行業(yè)規(guī)范以加大力度對(duì)市場(chǎng)行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)于不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的行為，應(yīng)予以嚴(yán)厲打擊，并對(duì)項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)追責(zé)。

對(duì)于政府而言，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的事中事后監(jiān)管也是至關(guān)重要的。要嚴(yán)格檢查在售項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，尤其是市場(chǎng)反映不理想的項(xiàng)目的后期工程，確保將購房者在收房之后的潛在維權(quán)可能性降到最低程度。同時(shí)，還應(yīng)正確引導(dǎo)輿論，科學(xué)宣講地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī)，從而保證市場(chǎng)預(yù)期和信心的積極性。

最后，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購整合。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了一個(gè)頭部企業(yè)龍頭效應(yīng)日益明顯的行業(yè)，“強(qiáng)者越強(qiáng)”是當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)極為明顯的特征，尤其是扎根于特定地區(qū)的房企，它們的市場(chǎng)統(tǒng)治力一直居高不下，比如陜西西安的天地源置地和河南鄭州的建業(yè)地產(chǎn)等房企。

對(duì)于市場(chǎng)中規(guī)模小實(shí)力弱的房企而言，它們的生存空間極其有限，在土地競(jìng)拍方面，一些中小型房企由于缺乏足夠的資金實(shí)力只能選擇與大型房企聯(lián)合拿地，如此便導(dǎo)致了后續(xù)的運(yùn)作中存在著許多對(duì)中小型房企不利的問題，比如說回款壓力較大，再者，這些企業(yè)開發(fā)的住宅項(xiàng)目的定位和質(zhì)量完全不能和大型房企相比較，在市場(chǎng)上也得不到消費(fèi)者的青睞。因此，加強(qiáng)行業(yè)整合，讓大型房企收并購小房企，可以最大化利用有價(jià)值的土地資源，這對(duì)于消費(fèi)者亦或是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來講都會(huì)是極大的利好，一來可以降低房企的拿地成本;二來可以提高項(xiàng)目入市之后的品質(zhì)和口碑。舉例而言，2006年萬科地產(chǎn)通過并購朝萬公司從而獲得了北京54.7萬平方米的土地儲(chǔ)備，這使得萬科可以把自身的優(yōu)勢(shì)在京城得以發(fā)揮，向消費(fèi)者提供更加優(yōu)質(zhì)的房源及后續(xù)服務(wù)，對(duì)整個(gè)行業(yè)進(jìn)行了優(yōu)化。

4 結(jié)論

綜上所述，上海市的房?jī)r(jià)變動(dòng)受多個(gè)因素共同影響。上海的地產(chǎn)行業(yè)也是我國地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)縮影。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)正在由速度擴(kuò)張型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型發(fā)展，全面深化改革已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域存在的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性都將繼續(xù)加大，中國經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)還有很多。住房問題一直是民生領(lǐng)域的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，在上海這樣的大城市，對(duì)于每一個(gè)家庭而言，擁有一套自住房可以在很大程度上提高生活滿足感和幸福感。所以，思考如何通過科學(xué)合理的手段對(duì)地產(chǎn)業(yè)及房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，從而服務(wù)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，讓更多的福祉惠及民生，對(duì)于上海而言是一個(gè)亟待解決的問題。

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