劉海波

（大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司 遼寧大連 116100）

0 引言

很多房地產(chǎn)企業(yè)在住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但是在轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后卻不能取得成功，原因在于很多企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)過(guò)于看重“迅速”的重要性，導(dǎo)致在項(xiàng)目定位等方面出現(xiàn)決策失誤的現(xiàn)象。房地產(chǎn)作為特殊行業(yè)，同時(shí)也是關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的行業(yè)，明確供求關(guān)系，主抓成本控制將成為關(guān)鍵的管理措施。

1 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的成本控制組成

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本是在該時(shí)期內(nèi)進(jìn)行的相關(guān)工作花費(fèi)費(fèi)用的總和。整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期內(nèi)的成本控制包括項(xiàng)目決策成本控制、規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制、招標(biāo)成本控制、工程建設(shè)成本控制與運(yùn)營(yíng)階段成本控制。其中后兩項(xiàng)不包含在項(xiàng)目前期時(shí)間段內(nèi)，在此不作過(guò)多敘述。

1.1 項(xiàng)目決策成本控制

項(xiàng)目決策成本控制組成包括研究費(fèi)用、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用，即企業(yè)的行政管理部門(mén)為組織管理并開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)所出現(xiàn)的各種費(fèi)用。而企業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中的各種財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)用也應(yīng)包含在內(nèi)。例如支付給國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)的費(fèi)用。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期非常長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法完全通過(guò)自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，需要借助銀行貸款等途徑來(lái)進(jìn)行，而成本控制取決于自有資金以外的資金比重，包括項(xiàng)目的不同運(yùn)作方式。

1.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)與招標(biāo)階段成本控制

這一階段的主要成本消耗在于地價(jià)款、土地征用費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要取得土地的方式有兩種，一種是國(guó)有土地使用權(quán)利的出讓與劃撥，另一種則是集體土地的征用。但是國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的調(diào)控力度不斷加大，使得這一方面的成本操作性開(kāi)始下降。設(shè)計(jì)費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、顧問(wèn)費(fèi)用、招標(biāo)代理費(fèi)用等。

2 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制過(guò)程中的問(wèn)題

2.1 項(xiàng)目決策階段

項(xiàng)目決策階段容易出現(xiàn)的問(wèn)題在于研究報(bào)告的內(nèi)容審核問(wèn)題。成本控制工作本身是一項(xiàng)綜合性的管理工作，在項(xiàng)目實(shí)施的環(huán)節(jié)當(dāng)中收集關(guān)鍵的信息和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，同時(shí)進(jìn)行費(fèi)用預(yù)測(cè)。如果出現(xiàn)偏差，需要及時(shí)采取糾正措施鞏固項(xiàng)目管理過(guò)程。如果相關(guān)企業(yè)未能明確在哪些環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)成本變化，就無(wú)法定位問(wèn)題根源所在，容易導(dǎo)致設(shè)計(jì)修改、施工單位的工作失誤等情況。

2.2 設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目的要求與后期運(yùn)營(yíng)收入之間的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本與收益受到多個(gè)方面因素的影響，例如地域位置、消費(fèi)者傾向等?？傮w來(lái)看，目前的開(kāi)發(fā)前期未能從商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度充分考慮到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。如人口密集程度較大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，需分析停車(chē)場(chǎng)的布局方式與交通組織，否則必然影響到正常的商業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.3 招投標(biāo)階段

部分房地產(chǎn)企業(yè)在涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，企業(yè)內(nèi)部并不能提供大量的資源來(lái)提供鏈條式支持。特別是對(duì)于某些小型企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴，招標(biāo)、采購(gòu)的成本可能會(huì)偏高，對(duì)成本控制會(huì)產(chǎn)生一定的不利影響。

3 項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段成本管理措施

3.1 決策階段

項(xiàng)目決策階段的成本控制目的在于讓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本得到控制，保證經(jīng)營(yíng)能力與競(jìng)爭(zhēng)力。但改進(jìn)過(guò)程要本著全員參與的原則，因?yàn)槌杀究刂茝母瓷峡词且环N動(dòng)態(tài)控制，每一項(xiàng)內(nèi)容的控制都不是獨(dú)立存在的。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為重大資產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)關(guān)注可行性研究報(bào)告的結(jié)果，用以支撐數(shù)據(jù)的真是有效性。例如商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需綜合分析周?chē)娜丝诿芗取⑷丝跀?shù)量、交通布局、單位分布等，在研究報(bào)告的支持下進(jìn)行合理的設(shè)置規(guī)劃。一方面可以降低大量的概念設(shè)計(jì)費(fèi)用，另一方面也可以降低某些項(xiàng)目的審批時(shí)間。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本控制工作在國(guó)外研究中得到了重點(diǎn)關(guān)注，在管理方式上也具有創(chuàng)新性。在某些情況下可以為我國(guó)的項(xiàng)目管理提供參考。

以英國(guó)為例，英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)獨(dú)立于業(yè)主和承包商組織，能夠?qū)?xiàng)目可行性進(jìn)行研究決策與投資控制，因此可以實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，保持成本目標(biāo)的準(zhǔn)確性，也得到了社會(huì)公認(rèn)，在行業(yè)內(nèi)部得以有效實(shí)施。

3.2 前期設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目的核心部分，也是成本目標(biāo)能否達(dá)成的關(guān)鍵?？紤]到項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中的影響因素問(wèn)題，大多數(shù)情況下設(shè)計(jì)變更都與設(shè)計(jì)階段的實(shí)效性不足有關(guān)。一個(gè)良好的項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)流程應(yīng)該按照內(nèi)部立項(xiàng)、擬定設(shè)計(jì)計(jì)劃、建筑概念方案設(shè)計(jì)、方案擴(kuò)充、施工圖設(shè)計(jì)、成本計(jì)算、項(xiàng)目開(kāi)工的順序進(jìn)行。對(duì)于企業(yè)而言，應(yīng)深入分析商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃條件，明確商業(yè)活動(dòng)時(shí)應(yīng)該具備的支撐性基礎(chǔ)條件。如建筑容積率、綠化率、商業(yè)項(xiàng)目建筑理念等。此外，還可以根據(jù)業(yè)態(tài)需求、品牌要求、文化差異等定位不同區(qū)域的設(shè)計(jì)方案。如項(xiàng)目周?chē)慕煌ㄒ?guī)劃不同將影響到人流方向，進(jìn)而影響到不同體態(tài)的商業(yè)布局。這些內(nèi)容需要得到重點(diǎn)關(guān)注，避免項(xiàng)目后期進(jìn)行無(wú)謂修改，加大成本層面的損耗。企業(yè)在必要時(shí)需改變?cè)O(shè)計(jì)理念，在滿(mǎn)足項(xiàng)目基礎(chǔ)功能需求的前提下綜合考慮建造成本、運(yùn)營(yíng)成本，而不是淡出年底分析建造成本，忽視了在組織架構(gòu)方面的要求。目前的行業(yè)內(nèi)部普遍存在誤區(qū)，認(rèn)為項(xiàng)目盈利取決于施工階段的成本控制。但實(shí)際上，項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的重要性更加顯著，無(wú)論是結(jié)構(gòu)方面還是方案選擇方面都發(fā)揮更突出的作用。

3.3 招投標(biāo)階段

招投標(biāo)階段既要考慮到標(biāo)底控制，也應(yīng)該分析合同簽訂時(shí)的要求。根據(jù)以往項(xiàng)目實(shí)施當(dāng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，建議相關(guān)企業(yè)在招投標(biāo)文件的編制時(shí)做好要求，按照商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類(lèi)型差異設(shè)定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前的商業(yè)項(xiàng)目具有良好的消費(fèi)基礎(chǔ)與發(fā)展?jié)摿?，再加上城市?nèi)部結(jié)構(gòu)的重組，使得商圈發(fā)展的規(guī)模將在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)一步擴(kuò)大。全方位的交通體系也會(huì)為項(xiàng)目提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。因此，招投標(biāo)階段的人員組織工作將成為重點(diǎn)，需要從管理理念與工作方式方面進(jìn)行調(diào)整。例如在招標(biāo)文件的編寫(xiě)中，應(yīng)明確項(xiàng)目性質(zhì)、周?chē)鷧^(qū)域特征、產(chǎn)品類(lèi)型的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，在后期避免施工修改導(dǎo)致的成本問(wèn)題，也能通過(guò)招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行節(jié)省企業(yè)的費(fèi)用消耗。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，盡管?chē)?guó)家實(shí)施了多種宏觀調(diào)控政策用以約束房地產(chǎn)市場(chǎng)，這一行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)仍然處于白熱化階段。現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目成本包括建設(shè)成本與運(yùn)營(yíng)成本兩大組成部分，一個(gè)良好的方案將直接影響到建設(shè)成本，進(jìn)而約束運(yùn)營(yíng)成本。項(xiàng)目前期階段的成本控制研究不僅可以讓各個(gè)部門(mén)的管理工作得到合理銜接，也能合理利用社會(huì)資源，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有明確的現(xiàn)實(shí)作用。