李春艷 王冠

（大連財經(jīng)學(xué)院 遼寧大連 116600）

1 養(yǎng)老地產(chǎn)起源

1.1 社會因素

隨著社會的逐步發(fā)展和運作，我國目前在各方面都有所突破，譬如：醫(yī)療方面、科技方面、建筑方面等。社會的發(fā)展還是要依靠房地產(chǎn)業(yè)，故此房地產(chǎn)業(yè)能帶動很多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。走在路上我們隨處可見的基本上都是學(xué)區(qū)房以及一些普通的住宅小區(qū)，按照年齡比例來劃分的話市場上需求更多的即為學(xué)區(qū)房和一些上班族所需的住宅區(qū)，然后恰恰這些住宅小區(qū)對一些養(yǎng)老的人來說很不適合。年輕人的生活基本上都晚睡早起，時不時還來個聚會，不管是從噪音還是環(huán)境出發(fā)都不符合養(yǎng)老。然而因其他住宅形式的需求更為頻繁，養(yǎng)老地產(chǎn)的需求也隨之加大。我國現(xiàn)在的人口老齡化增速減緩，但是老年人的平均壽命增加，外加老年人對養(yǎng)老這一觀念比較看重，這好比隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，人的需求也會加大，養(yǎng)老地產(chǎn)也會因人的需求而建造。

1.2 市場因素

隨著年齡的增長以及經(jīng)濟發(fā)展，很多老年人比較喜歡追求清新的環(huán)境以及同齡人的陪伴，所以市場上養(yǎng)老地產(chǎn)比較緊缺，市場上最為常見的養(yǎng)老就是養(yǎng)老院，但是有些養(yǎng)老院的條件略微簡陋，不同生活層次的人對養(yǎng)老的需求各為不同。還有些生活不能自理的老人加上兒子和媳婦都是上班族沒辦法照顧老人，當(dāng)然一部分人會選擇找保姆，但更多的老人還是比較喜歡跟同齡階段的人相處一起聊聊天、下下棋，也算是一種老人對生活的向往。所以養(yǎng)老地產(chǎn)還是比較稀缺。

1.3 經(jīng)濟因素

從改革開放到現(xiàn)在，中國經(jīng)濟飛速發(fā)展，我們從吃不飽穿不暖轉(zhuǎn)換到吃穿不愁的小康社會。對于一個家庭來說，特別是上班族，家里的老人大多數(shù)是有退休工資的，老人的退休金一般足夠老人自己的生活。對于上班族的家庭而言，每天都要面對忙碌的工作，沒有辦法及時照顧老人，有些經(jīng)濟條件較好的家庭還是對養(yǎng)老地產(chǎn)有較高的需求，現(xiàn)在的醫(yī)療和服務(wù)條件都能給老人一個很舒適的環(huán)境。有了經(jīng)濟的支持老人們更愿意有同齡人陪伴和有共同話題的人一起生活。

2 CCRC模式概括

2.1 CCRC模式概念

CCRC意為持續(xù)照料退休社區(qū)，起源于美國，至今已有100多年的歷史，CCRC是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，通過為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)。人性化是CCRC模式最核心的理念，它既不同于機構(gòu)養(yǎng)老，更不同于居家養(yǎng)老，而是為退休老人打造一個開放式的社區(qū)，并對處于不同年齡階段的老人，提供不同形式的服務(wù)。

CCRC通常選擇在距離市中心50～100km、交通便利的城市周邊地區(qū)。在社區(qū)的四周以及內(nèi)部配有全面無死角監(jiān)控，在養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部會有大量的綠化。為入住者提供優(yōu)美的居住環(huán)境，然后從入住者居住的屋子到各大活動場所設(shè)置無障礙道路。在社區(qū)內(nèi)入住者可以方便的解決一切生活需要。社區(qū)內(nèi)部還會有大量的專業(yè)醫(yī)護人員為老年人定期檢查。入住者在身體狀況和自理能力發(fā)生變化時，可以獲得與其健康狀況相對應(yīng)的居住空間與關(guān)懷照料服務(wù)。同時，社區(qū)還會為入住的老年人設(shè)置一定的娛樂場所。由于社區(qū)規(guī)模大，入住人員多，老人可以結(jié)交興趣愛好相同的朋友，根據(jù)不同愛好自愿組成各種學(xué)習(xí)、活動小組，如：書畫、音樂、棋牌、球類、手工制作、電腦、養(yǎng)生等。

3 遼寧省養(yǎng)老地產(chǎn)項目CCRC模式運作分析

3.1 遼寧省養(yǎng)老地產(chǎn)目前現(xiàn)狀

隨著遼寧省目前退休人員的增加，老齡化比例也隨之增長。雖然開發(fā)商建筑了養(yǎng)老社區(qū)，但是很多老年人不愿意居住進去，這就對開發(fā)商來說是一個很大的打擊。很多老年人是不愿意住進養(yǎng)老社區(qū)的根本原因是，比起養(yǎng)老社區(qū)，她（他）們更喜歡待在自己的老房子里面，享受著鄰里鄰居的談笑風(fēng)生?；诖?，雖然開發(fā)商在郊區(qū)或者適合老年人的地方建筑了養(yǎng)老社區(qū)，但是盈利模式是一個很大問題。遼寧省大多數(shù)城市的環(huán)境相對于東三省中的吉林和黑龍江還是比較好的，然而目前大多數(shù)老年人還是會選擇居家養(yǎng)老。對于空巢老人來說，即便是想住進去也沒有足夠的費用去承擔(dān)。就目前來說大多數(shù)老年人的消費觀念還是跟現(xiàn)在年輕人不一樣，他們會選擇把自己辛苦了一輩子的錢花給子女等。所以現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)也只能是勉強維持。其次就是很多開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的時候還是主要為了盈利而建造，沒有設(shè)身處地的從細(xì)微的角度出發(fā)為老年人考慮。舉個例子，很多老年人他們都有神經(jīng)衰弱的現(xiàn)象，睡眠質(zhì)量不好，那么這就要考慮到隔音的效果，不管是地板隔音還是窗戶隔音都要做好防護。再有就是報警情況，老年人上廁所不慎滑倒了，那么就得有報警呼叫功能。例如此類細(xì)節(jié)之處，很多開發(fā)商并沒有足夠認(rèn)識到老年人的實際需求，故此對于遼寧省現(xiàn)在來說，老年人的需求和養(yǎng)老社區(qū)配置和建造還是有一定的差距。

3.2 需求分析

3.2.1 剛剛步入老年生活的老人

對于那些剛剛從崗位退休的人來說，這些人身體健康，平時還會跳廣場舞來打發(fā)時間，閑余時間也會打牌消磨時光。對于這類人他們的需求是需要一定的公共場所用來娛樂，跳舞，聊天。另外剛步入老年生活的人如果家里有子孫的，老人還可以幫照看一下孩子，以此來減輕年輕人的負(fù)擔(dān)，也能讓老年人有個伴。但同時剛步入老年生活的人他們比起其他人是最不需要養(yǎng)老社區(qū)的人，只有空巢老人需求量相對大一點。

3.2.2 生活部分能自理的老人

部分能自理的老人在一定情況下需要有一定人員的陪護，尤其是在上廁所和外出散步的時候，以防止不慎摔倒。不管是部分不能自理的空巢老人還是居家非空巢不能自理的老人，她們對于養(yǎng)老社區(qū)的需求會相對高一點。尤其是家族都是上班族的家庭。如果家里有子孫那么對于這個家庭來說負(fù)擔(dān)更為加重，不單單要照顧老人還要照顧孩子。

3.2.3 生活完全不能自理的老人

生活完全不能自理的老人，時時刻刻都得有人看護，不僅白天，還包括夜晚。這類人不管是不是空巢老人都需要養(yǎng)老社區(qū)。從穿衣洗臉到解決生理問題都需要有一定人員照顧，當(dāng)然有的家庭會選擇找護工，但是對于一個生活完全不能自理的老人而言，請的護工如果不是足夠?qū)I(yè)足夠有愛心和耐心，那最終受苦的還是老人自身。

3.3 供應(yīng)分析

縱觀全省，養(yǎng)老社區(qū)還是供過于求，根據(jù)老年人對于安靜的需要，開發(fā)商會將養(yǎng)老社區(qū)建于偏離市區(qū)的地方或者郊區(qū)，這樣雖然既滿足了老年人對寧靜的渴望，也保證了老年人的安全，但是大多數(shù)子女還是比較喜歡老人居家養(yǎng)老，這樣就導(dǎo)致了資產(chǎn)過剩。同時現(xiàn)在的養(yǎng)老社區(qū)費用比較高，對于一個普通的退休人員來說一時還是難以支付入住費，即便是采取分期付款，也是沒有足夠的經(jīng)濟來源，這也是一個比較重要的因素。養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)沒有考慮到對特定用戶的貼切考慮，比如對不同階段不同身體狀況的老人的門窗設(shè)計等等，也是其中一項原因?？偟脕碚f供應(yīng)是大于需求的。

3.4 以大連市維特奧為例

3.4.1 配套設(shè)施

配有國際化的醫(yī)院，然后再分科室，比如老年人耳朵，眼睛，睡眠質(zhì)量等方面不是很好，需要有較高級別的頂尖設(shè)備。還有康復(fù)性醫(yī)院，這樣就可以治療康復(fù)相結(jié)合。其次患有咖館，餐廳，比較綜合性的購物中心，有了這些集中可以一體性解決老年人生活所需。還有老年大學(xué)，例如：插花活動，攝影活動，剪紙貼畫等。

3.4.2 周邊環(huán)境

大連地區(qū)主要靠近大海，三面環(huán)海，維特奧養(yǎng)老社區(qū)恰好位于大連市開發(fā)區(qū)雙D港，雙D港地區(qū)很少有住戶居住，來來往往車輛更是少之又少，周邊的空氣比較清新，周邊的綠化也是更勝一籌。其次就是輕軌從大連站經(jīng)過雙D港直達金石灘，也有公交車通往海貝廣場等各大旅游地區(qū)。

3.4.3 資金來源

維特奧能夠更好的運營下去主要是因為資金的運轉(zhuǎn)，維特奧里面的老年人入住是一次繳清所有費用和月繳納費用，但要明白養(yǎng)老社區(qū)里面入住者和開發(fā)商是租賃關(guān)系，不會給你房產(chǎn)權(quán)。主要也是針對那些退休的老人，里面居住的老年人多為大學(xué)教授等老人等。

3.4.4 物業(yè)服務(wù)

維特奧里面配有國際醫(yī)院這就為醫(yī)療保證打下來堅實基礎(chǔ)，然后也會有專業(yè)的人員為入住老人做定期的檢查，對那些比較需要照顧的老年人配有24h監(jiān)護，讓老年人有一種居家養(yǎng)老的感覺。其次在維特奧里面配置的康復(fù)儀器可供老年人鍛煉身體增加身體堅韌指標(biāo)。我們都知道步入老年階段之后吃是極其重要的，為此里面還配有專業(yè)的營養(yǎng)師為老年人打造合理的一日三餐，防止老年人病從口入。為長期入住的老年人就像是VIP特權(quán)一樣設(shè)置了影視欣賞，電子化操作，手工制作等等，讓他們不會因為長期入住而感覺無聊。最后就是一鍵報警裝置，防止突發(fā)情況的發(fā)生來贏得時間。

4 建議

（1）養(yǎng)老社區(qū)盡可能的建立在郊區(qū)或者遠離市區(qū)。老年人多為行動不便，建立在偏離市區(qū)的地方時不僅僅只是在老年人外出的時候降低突發(fā)狀況，更為重要的是減少噪音以及減少車輛多的時候尾氣排放帶來的污染等。

（2）入住時一次性繳費對老年人壓力過大，而且養(yǎng)老社區(qū)里面有一些活動老年人不喜歡或者不需要的情況，所以可以采取按項收費，提高老年人自由活動的權(quán)利?，F(xiàn)如今老年人退休工資僅夠支撐老年人每月生活，據(jù)了解CCRC模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)入住費用最低20萬，即便是分期也對老年人來說是一種高額的費用。

（3）提高社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，完善服務(wù)設(shè)施，培養(yǎng)更多的專業(yè)服務(wù)組織。我們都知道有很多養(yǎng)老模式會出現(xiàn)虐待老人的現(xiàn)象，或者在老年人生病的時候醫(yī)療器械不完善，服務(wù)不到位而導(dǎo)致老人出現(xiàn)不良情況，所以完善設(shè)備，盡量增加專業(yè)服務(wù)人員，盡可能的給每一位老人配置一位服務(wù)人員，做好真正的養(yǎng)老，讓更多的老年人相信養(yǎng)老社區(qū)的信譽。

（4）可以在臥室里面安裝紅外線來檢測每位老年人晚上睡眠質(zhì)量，根據(jù)他們晚上睡覺時翻來覆去的頻率，幫助睡眠質(zhì)量差的老年人有一個好的睡眠。老年人在晚上都會有失眠癥狀，假如每晚安排巡邏人員或者監(jiān)控都極為不妥，巡邏人員的走動會更加讓老年人心煩意燥，輾轉(zhuǎn)反側(cè)，而監(jiān)控更不合適老年人也很介意個人隱私。然而紅外線是再合適不過了，通過紅外線的檢測老年人睡眠情況，然后根據(jù)飲食運動來幫助改善睡眠。

5 結(jié)論

養(yǎng)老地產(chǎn)CCRC模式的存在減輕了現(xiàn)在許多家庭的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，讓空巢老人在年過六旬的時候有更多的同齡人陪伴。其次就是現(xiàn)如今養(yǎng)老地產(chǎn)在市場中供過于求，除了經(jīng)濟因素之外還有老年人喜歡跟家人居住在一起，居家養(yǎng)老并且有子女的陪伴，再其次就是舒適程度，老年人都比較念舊。另外養(yǎng)老地產(chǎn)CCRC模式前期投資大，資金壓力大，資金回籠過慢，很多開發(fā)商不愿意去冒這個險，不定性因素過多，如果沒有足夠的盈利條件都會賠本。然后遼寧省相對其他地方來說環(huán)境質(zhì)量高，氣候條件優(yōu)越，四季分明，再加上遼寧省屬于一線城市，工作人員多，人口比較密集，故此退休人員比較多，適合養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，大連維特奧就是一個很成功的CCRC養(yǎng)老地產(chǎn)項目。