李金航

（大連財(cái)經(jīng)學(xué)院 遼寧大連 116622）

近年來(lái)，隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)各項(xiàng)領(lǐng)域的快速發(fā)展，我國(guó)建筑業(yè)也得到了前所未有的發(fā)民有，其規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大，因此，導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目投資資金不斷增加，從而使工程項(xiàng)目的控制成本的重要性日益突出。建筑施工項(xiàng)目的造價(jià)控制具體是在建設(shè)工程造價(jià)的整個(gè)過(guò)程中，有效地指揮所有的人力，有效地調(diào)節(jié)整個(gè)物質(zhì)的力量，控制財(cái)務(wù)資源，監(jiān)督項(xiàng)目過(guò)程與施工管理工作。從而找出工程項(xiàng)目工程造價(jià)的偏差和修改時(shí)間，這個(gè)控制在要在工程的工程造價(jià)目標(biāo)之內(nèi)。本文以A房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，對(duì)其工程造價(jià)中的項(xiàng)目成本控制進(jìn)行探討，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展與個(gè)來(lái)的順利施工都有著現(xiàn)實(shí)且重要的意義。

1 工程造價(jià)與成本控制概述

1.1 工程造價(jià)構(gòu)成要素

1.1.1 工程直接費(fèi)用

（1）人工費(fèi)。工程項(xiàng)目中的人工勞動(dòng)量非常的大，勞動(dòng)力也很多，因此，人工成本也較大。勞動(dòng)中的人工費(fèi)與勞動(dòng)工人的數(shù)量與本地的勞動(dòng)價(jià)格有著直接關(guān)聯(lián)。

（2）材料費(fèi)。建筑工程的材料費(fèi)一般包括工程的施工與安裝等等材料。嚴(yán)格監(jiān)督和控制物資采購(gòu)，并且使用在工程建設(shè)的各個(gè)方面的材料都要進(jìn)行計(jì)劃費(fèi)用方案設(shè)計(jì)。

（3）施工機(jī)械使用費(fèi)。工程機(jī)械成本在工程造價(jià)中的比重隨著工程建設(shè)難度的不同而變化，與工程項(xiàng)目的人工成本成反比。

1.1.2 工程間接費(fèi)用

（1）利潤(rùn)。利潤(rùn)是指施工企業(yè)在對(duì)工程完成以后所得的除成本以外的資金。

（2）稅費(fèi)。稅費(fèi)是根據(jù)國(guó)家稅法征收的建筑稅、工程費(fèi)、城市維護(hù)費(fèi)、建設(shè)費(fèi)和教育費(fèi)附加費(fèi)等，稅費(fèi)也是構(gòu)成工程造價(jià)中必不可少的一個(gè)要素。

1.2 工程造價(jià)管理的成本控制原則

（1）工程造價(jià)的限額原則。在施工過(guò)程中，由于工程的周期長(zhǎng)、和消耗大等特點(diǎn)，容易受到其他因素的影響和制約，因此，應(yīng)根據(jù)工程變更來(lái)確定限制工程造價(jià)的工作。也就是說(shuō)確定工程造價(jià)的限額，這也是工程造價(jià)中的工程項(xiàng)目成本控制原則之一。

（2）全生命周期原則。程項(xiàng)目成本管理是一種旨在降低成本以降低項(xiàng)目完成過(guò)程中的成本的管理工作，企業(yè)要想提高競(jìng)爭(zhēng)力，節(jié)約成本，就必須把項(xiàng)目的總生命周期成本降到最低。此生命周期指的是工程項(xiàng)目造價(jià)控制中的工作。

（3）全面管理原則。建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)管理涉及工程建設(shè)的方方面面，它不僅包括整個(gè)工程造價(jià)管理，還包括建設(shè)中市場(chǎng)環(huán)境的方方面面。因此，建筑工程的項(xiàng)目成本控制原則來(lái)要遵循一個(gè)重要的全面管理原則。換句話來(lái)說(shuō)，如果建筑工程企業(yè)在全面的管理上都能做到最優(yōu)，那么，其成本控制自然而然的也就做到了。

2 A房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀及問(wèn)題分析

2.1 A房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介

A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目是典型的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與銷售項(xiàng)目。該項(xiàng)目交通便利，基礎(chǔ)條件較好，地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)符合該市區(qū)規(guī)劃，有利于提升城市形象和品味，也有利于推進(jìn)城市化進(jìn)程。該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積9.26萬(wàn)m2，總可售面積36.42萬(wàn)m2，其中地上可售面積33.80萬(wàn)m2該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為5年，即2014年3月-2020年9月。項(xiàng)目分三期建設(shè)，總投資估算約為25億元。資金來(lái)源主要為企業(yè)銀行借款及股東借款。

2.2 A房地產(chǎn)項(xiàng)目成本及控制現(xiàn)狀

A房地產(chǎn)當(dāng)前并不是特別注重成本控制工作，成本控制更多的是一種粗放式的成本管理。通過(guò)不斷的發(fā)展，A房地產(chǎn)已經(jīng)初步建立起以部門為中心的成本控制體系，具體來(lái)說(shuō)就是成本預(yù)算下達(dá)至各個(gè)部門和項(xiàng)目部，年末統(tǒng)一核算部門和項(xiàng)目部成本進(jìn)行績(jī)效考核，確定業(yè)績(jī)水平。但是整體成本管理水平仍然落后，沒(méi)有建立起基于現(xiàn)代全過(guò)程成本管理理念和以及掙值、作業(yè)成本、動(dòng)態(tài)成本等先進(jìn)的成本管理機(jī)制。

2.3 A房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題

2.3.1 決策階段

該項(xiàng)目是A房地產(chǎn)該項(xiàng)目為公司的第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，為了拿下項(xiàng)目，沒(méi)有通過(guò)相關(guān)審批，可行性報(bào)告隨意編制，后期規(guī)劃與可研報(bào)告差異巨大，項(xiàng)目的開發(fā)周期為三年完工，實(shí)際上已經(jīng)五年了該項(xiàng)目依舊未完工，較長(zhǎng)的開發(fā)周期使得項(xiàng)目后期成本增加。同時(shí)，較長(zhǎng)的建設(shè)周期不僅使得項(xiàng)目開發(fā)利息劇增，而且伴隨著人工成本、材料成本的增加使得三期的建設(shè)成本增加。

2.3.2 設(shè)計(jì)階段

首先，A房地產(chǎn)高價(jià)拿地，定位該項(xiàng)目為英倫風(fēng)高端項(xiàng)目，但是主力戶型卻為100平米以下兩室小戶型，這不僅與當(dāng)初那地的初衷相背離，更使得后期施工難度較大，施工周期變長(zhǎng)，增加施工成本，同時(shí)套數(shù)增加也加大了銷售難度，增加了銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用的投入。其次，施工方案頻繁變更，變更簽證費(fèi)用增加。為了加快工程進(jìn)度，對(duì)早期施工圖審核不嚴(yán)，加之前期設(shè)計(jì)人員水平參差不齊，現(xiàn)場(chǎng)人員對(duì)施工圖理解存在偏差，未能及時(shí)調(diào)整施工方案，導(dǎo)致后期返工嚴(yán)重。延誤整個(gè)項(xiàng)目工期，總成本嚴(yán)重偏離投資估算成本。

2.3.3 招標(biāo)采購(gòu)階段

A房地產(chǎn)在招標(biāo)采購(gòu)階段成本控制對(duì)投標(biāo)供應(yīng)商的資質(zhì)審核不嚴(yán)，主要是在實(shí)際操作中存在資質(zhì)掛靠情況十分嚴(yán)重，而公司沒(méi)有能核實(shí)所有投標(biāo)單位的資質(zhì)是否為掛靠單位，導(dǎo)致中標(biāo)單位施工水平不能滿足工程要求，從而反復(fù)的維修返工以及材料的過(guò)度浪費(fèi)造成開發(fā)成本增加，另外資質(zhì)掛靠單位中標(biāo)同樣也存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.3.4 施工及竣工結(jié)算階段

雖然A房地產(chǎn)將成本管理的重點(diǎn)放在了施工階段，但是依舊存在著諸多問(wèn)題。首先是變更管理缺乏科學(xué)體系，在施工過(guò)程中形成了大量的變更，一些是為了適應(yīng)新的市場(chǎng)條件和客戶需要，提升了產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)，有一部分變更是因?yàn)槭┕挝坏奶岢觯瑤?lái)了眾多額外的工程費(fèi)用與支出。其次是全面成本管理觀念淡薄。公司目前更為注重的是對(duì)施工的成本控制和竣工驗(yàn)收階段的成本決算控制，其他階段的成本控制理念和行動(dòng)乏力?？梢哉f(shuō)是項(xiàng)目成本管理僅僅還停留在預(yù)結(jié)算上，缺乏全過(guò)程、全方位、全面的動(dòng)態(tài)管理，成本控制能力和水平嚴(yán)重滯后。

3 A房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制策略

3.1 施工成本控制的措施

（1）準(zhǔn)備階段。施工準(zhǔn)備階段正是建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃的主要內(nèi)容，因此，施工準(zhǔn)備階段也是工程項(xiàng)目成本控制主的一個(gè)作用階段，首先要對(duì)項(xiàng)目部、施工區(qū)的施工方案、選址和現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)行優(yōu)化，確定項(xiàng)目成本控制目標(biāo)，并準(zhǔn)確估算項(xiàng)目的總成本。

（2）施工階段。施工階段的工程變更是不可避免的，雖然它不會(huì)改變工程的主要造價(jià)，但其中變化也會(huì)影響到工程的成本控制，其實(shí)變更可以更有效的控制。引用建筑設(shè)計(jì)圖和施工圖是主要對(duì)象的重要指導(dǎo)，造價(jià)人員要加強(qiáng)監(jiān)督審計(jì)，嚴(yán)格計(jì)劃提前，加強(qiáng)審計(jì)。

（3）施工階段。施工階段的人力成本占了其成本的很大的比重，施工人員的選擇要保證建設(shè)項(xiàng)目的需求，合理制定相應(yīng)的人工成本預(yù)算，并除此之外，在施工階段的人工費(fèi)用要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況而定，努力使其在保證標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，降低人力成本。

3.2 加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理

（1）優(yōu)選施工組織方案。在確定施工方案時(shí)，計(jì)劃制定者和造價(jià)工程師應(yīng)密切合作，討論先進(jìn)的施工技術(shù)、并對(duì)工程的施工方案進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃與編制，結(jié)合工程的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行工程項(xiàng)目造價(jià)的計(jì)劃書。科學(xué)的對(duì)整個(gè)工程的費(fèi)用與項(xiàng)目進(jìn)行合理的安排與方案的設(shè)計(jì)，從而進(jìn)行最優(yōu)的選擇。

（2）對(duì)工程原料成本進(jìn)行管理。工程原料成本占建筑工程的重大的比重，通常情況下，工程原料成本管理非常重要，因此，建筑工程項(xiàng)目的材料數(shù)量的控制主要包括以下幾點(diǎn)：

①定額確定的材料消耗，實(shí)行限額制度。

②推廣新技術(shù)、降低材料消耗。

③加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，合理堆放，減少堆放和倉(cāng)儲(chǔ)損失。

材料價(jià)格的控制包括：

①控制材料的采購(gòu)價(jià)格。

②控制物資采購(gòu)的運(yùn)費(fèi)。

③為了確定購(gòu)買批量與數(shù)量，充分結(jié)合資金的時(shí)間價(jià)值并確定經(jīng)濟(jì)數(shù)量。

（3）嚴(yán)格監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)工程量簽證。對(duì)于工程的合同要進(jìn)行全方位的細(xì)節(jié)上的了解與掌握，從而對(duì)其中責(zé)任與權(quán)利進(jìn)行有效使用。當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，造價(jià)人員應(yīng)及時(shí)跟蹤，分析問(wèn)題是否會(huì)導(dǎo)致成本增加或減少。

（4）制定合理的建筑設(shè)計(jì)周期。以經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合為理念，充分利用價(jià)值工程原理，綜合比較幾種設(shè)計(jì)階段，科學(xué)論證和完善設(shè)計(jì)方案，從而制定出合理的建筑設(shè)計(jì)周期計(jì)劃。

4 結(jié)語(yǔ)

建筑工程的造價(jià)控制是其工程中重要的一部分內(nèi)容，而成本控制的工作復(fù)雜而困難，通常有幾個(gè)部門相互配合完成，如果一個(gè)部門有漏洞，整個(gè)工程造價(jià)會(huì)造成很大的損失。同時(shí)，還可以制定合理的預(yù)算來(lái)達(dá)到工程項(xiàng)目成本控制的目的。在建筑工程的成本控制中，設(shè)計(jì)與初始階段非常重要，而施工階段又是工程造價(jià)最昂貴的部分，造價(jià)控制效果對(duì)工程項(xiàng)目的收入有很大影響。總體來(lái)說(shuō)，工程的成本控制應(yīng)該在整工建筑工程的每一個(gè)階段、每一個(gè)細(xì)節(jié)做起，才能有效控制工程項(xiàng)目的成本，使企業(yè)獲得更大的收益。