徐映雪

案? ?例

A公司申請(qǐng)a建筑物的首次登記，a建筑物為小區(qū)內(nèi)的一棟住宅樓。規(guī)劃部門(mén)出具的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃核實(shí)意見(jiàn)書(shū)上的面積為10000平方米，竣工驗(yàn)收備案表上的總建筑面積為10000平方米，但房管部門(mén)出具的房產(chǎn)面積實(shí)際測(cè)繪報(bào)告書(shū)上的面積為10200平方米，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理首次登記？

分? ?析

有觀點(diǎn)認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)可直接辦理首次登記。筆者不支持此觀點(diǎn)。因?yàn)?，在?shí)踐中，房管部門(mén)對(duì)建筑物進(jìn)行現(xiàn)狀測(cè)繪，有時(shí)會(huì)把竣工驗(yàn)收之后的加建部分計(jì)入總建筑面積，如按實(shí)測(cè)面積進(jìn)行登記，則涉嫌把與規(guī)劃不符的加建部分合法化。

筆者認(rèn)為，造成房屋實(shí)測(cè)面積與規(guī)劃批準(zhǔn)及規(guī)劃核實(shí)面積不符的原因主要有兩種，應(yīng)根據(jù)不同情況予以區(qū)分。

一是建筑物實(shí)際建設(shè)與規(guī)劃批準(zhǔn)不符。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行首次登記實(shí)地查看時(shí)，應(yīng)查看房屋坐落及其建造完成等情況。在審核申請(qǐng)人提交的材料時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)測(cè)面積與規(guī)劃批準(zhǔn)及規(guī)劃核實(shí)面積不符的，可請(qǐng)開(kāi)發(fā)單位補(bǔ)充提交規(guī)劃報(bào)建圖、施工圖等圖件，與房管部門(mén)出具的實(shí)測(cè)報(bào)告進(jìn)行詳細(xì)比對(duì)，核查面積不符的原因。比對(duì)后仍無(wú)法判斷的，可持相關(guān)材料及圖件到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查看。經(jīng)實(shí)地查看后，如發(fā)現(xiàn)面積不符是由于建筑物未按照規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)，則登記機(jī)構(gòu)不能直接按實(shí)際測(cè)繪報(bào)告書(shū)上的面積進(jìn)行登記?？上扔砷_(kāi)發(fā)單位進(jìn)行整改，對(duì)建筑物與規(guī)劃不符的部分予以拆除或完善合法手續(xù)。如不能整改到位，則由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)函告規(guī)劃部門(mén)或建設(shè)部門(mén)，將與規(guī)劃不符的情況予以告知。待相關(guān)部門(mén)對(duì)該行為處理完畢后，再由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)處理情況，對(duì)建筑物合法部分進(jìn)行登記。

二是建筑物實(shí)際建設(shè)符合規(guī)劃批準(zhǔn)，面積差異主要因規(guī)劃測(cè)繪與房管測(cè)繪依據(jù)的技術(shù)規(guī)范與測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)不一致造成。到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查看后，發(fā)現(xiàn)建筑物實(shí)際建設(shè)與規(guī)劃批準(zhǔn)相符合，則導(dǎo)致面積差異的原因可能是由于核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃核實(shí)意見(jiàn)書(shū)依據(jù)的面積測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)為《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013），而房管部門(mén)出具房屋實(shí)際測(cè)繪報(bào)告書(shū)時(shí)依據(jù)的面積測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)為《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2000），這兩個(gè)規(guī)范對(duì)房屋面積的測(cè)算規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)不一致，前者側(cè)重于建筑工程量核算、造價(jià)、預(yù)算等，后者側(cè)重于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理測(cè)算，側(cè)重點(diǎn)不同，有時(shí)對(duì)同一房屋面積測(cè)算會(huì)存在較大差異。

由規(guī)范不同造成面積存在較大差異的，一般出現(xiàn)在如下兩個(gè)方面：一是對(duì)建筑物主體結(jié)構(gòu)外陽(yáng)臺(tái)面積的測(cè)算規(guī)則不一致。《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定：“在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。”而房管測(cè)繪部門(mén)在實(shí)地測(cè)繪時(shí)，建筑物已竣工，多數(shù)已將陽(yáng)臺(tái)全部封閉，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的有關(guān)要求，“挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算”，即主體結(jié)構(gòu)外全封閉的陽(yáng)臺(tái)應(yīng)按全面積核算。二是對(duì)公共部位的面積處理方法不一致。房管部門(mén)在出具房屋實(shí)際測(cè)繪面積報(bào)告書(shū)時(shí)，按照誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t，把該棟樓的走廊、門(mén)廳、樓梯間等公共部位的面積分?jǐn)偟搅嗣恳粦舴课葜?，造成?shí)測(cè)面積大于規(guī)劃批準(zhǔn)的面積。

經(jīng)核算，面積差異確實(shí)因規(guī)范不同造成的，可由房管測(cè)繪部門(mén)在房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告書(shū)中補(bǔ)充房產(chǎn)測(cè)量面積超規(guī)劃面積的說(shuō)明，對(duì)因封閉陽(yáng)臺(tái)造成的面積誤差，因分?jǐn)偡绞讲煌斐傻拿娣e誤差，因落地飄窗、室外樓梯、墻面抹灰、鑲貼塊料面層等造成的面積誤差逐一進(jìn)行明確，如說(shuō)明中的各類誤差總面積與實(shí)際誤差面積相符，則不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可按照房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告書(shū)中的面積予以首次登記。

上述案例中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)先通過(guò)卷宗審查及實(shí)地查看相結(jié)合的方法，判斷a建筑物的實(shí)際建設(shè)是否與規(guī)劃批準(zhǔn)相符。不符合的，做出不予登記處理，并書(shū)面告知申請(qǐng)人;相符合的，與房管部門(mén)對(duì)接，建議由其進(jìn)行進(jìn)一步面積核算，把因規(guī)劃測(cè)繪與房管測(cè)繪技術(shù)規(guī)范不一致造成的面積誤差逐一進(jìn)行明確，并出具書(shū)面情況說(shuō)明附加到房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告書(shū)中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)據(jù)此辦理a建筑物的首次登記。（作者單位：鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）