初瑋 中遠(yuǎn)海運(yùn)（青島）有限公司

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，各行各業(yè)也從快速發(fā)展時(shí)期進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。在房地產(chǎn)環(huán)境不斷趨向成熟的環(huán)境下，房地產(chǎn)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得更好的發(fā)展，需要聚焦房地產(chǎn)建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì)，應(yīng)用建筑工程管理是一個(gè)有效的路徑。本文基于這一背景，探索建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的應(yīng)用策略，從而提高項(xiàng)目管理的經(jīng)濟(jì)效益，合理地進(jìn)行成本控制，以謀求房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)用的必要性

建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的應(yīng)用是非常必要的，這不僅是由兩者之間的密切關(guān)系所決定，也是由房地產(chǎn)行業(yè)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所決定的。

（一）建筑工程管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)密不可分

建筑工程管理和房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)存在密切的關(guān)系，都屬于建筑領(lǐng)域范疇。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)用建筑工程管理，不僅能夠提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的科學(xué)性和有效性，而且能夠促進(jìn)各個(gè)環(huán)節(jié)之間保持高度的協(xié)調(diào)性，讓各個(gè)部門(mén)之間進(jìn)行有效的合作，從整體上提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境需要加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)與管理

目前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境越來(lái)越成熟，這就需要房地產(chǎn)行業(yè)能夠做出積極的應(yīng)變。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)用建筑工程管理將有助于加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)與管理，通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本控制管理、項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì)管理、項(xiàng)目建設(shè)安全管理等，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效控制，從而實(shí)現(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)效益。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀亟待加強(qiáng)自身內(nèi)涵化發(fā)展

經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)獲得了快速發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目如雨后春筍。但是房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展現(xiàn)狀還存在滯后性，項(xiàng)目管理體系與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模不相適應(yīng)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)從快速擴(kuò)張時(shí)期進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中的問(wèn)題頻現(xiàn)，資金流轉(zhuǎn)問(wèn)題、工程質(zhì)量問(wèn)題等，制約了房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。應(yīng)用建筑工程管理無(wú)疑能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)涵發(fā)展，為企業(yè)謀求更好的發(fā)展空間。

二、建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用要點(diǎn)

建筑工程管理運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)要達(dá)到預(yù)期的效果，需要注重運(yùn)用的要點(diǎn)，以提高建筑工程管理運(yùn)用效率。

（一）完善監(jiān)管體系

建筑工程管理運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要進(jìn)一步完善監(jiān)管體系，從而給房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)提供有力的支持。監(jiān)督體系的完善需要深入分析房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際，獲得全面、有效的項(xiàng)目信息，這樣才能確保監(jiān)督體系在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)揮的應(yīng)有價(jià)值。監(jiān)督體系在搭建時(shí)，還需要基于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，落實(shí)好監(jiān)督責(zé)任，從而避免房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中推諉、責(zé)任不明等問(wèn)題，制約建筑工程管理應(yīng)用效應(yīng)。

（二）優(yōu)化管理流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，管理的一個(gè)重點(diǎn)是安全管理，只有落實(shí)安全管理，才能確保房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的有效性。建筑工程管理運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理需要進(jìn)一步優(yōu)化管理流程，通過(guò)優(yōu)化流程管理，將房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中可能出現(xiàn)的安全問(wèn)題降低到最低程度。流程管理既要加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)安全排查工作，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的危險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)期；此外，要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)人員出入管理，嚴(yán)格做到一人一證，持證上崗。最后，要加強(qiáng)對(duì)施工規(guī)范性管理，只有切實(shí)加強(qiáng)施工規(guī)范管理，施工人員的安全意識(shí)才能得到有效的增強(qiáng)，各項(xiàng)施工操作都會(huì)置于規(guī)范操作之下，確保施工安全，并提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)效率。

（三）加強(qiáng)材料管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)與一般的項(xiàng)目建設(shè)不同，施工材料不僅關(guān)系著施工的品質(zhì)，也直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成敗。因此，建筑工程管理運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)要加強(qiáng)對(duì)施工材料管理。項(xiàng)目材料嚴(yán)格按照程序操作，確保施工材料管理各個(gè)環(huán)節(jié)置于公開(kāi)透明之中，杜絕施工材料不合格、不符合項(xiàng)目指標(biāo)等現(xiàn)象。施工材料在進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)后，還要加強(qiáng)材料后續(xù)管理，要將定期檢查和突擊檢查等有機(jī)結(jié)合起來(lái)，確保材料變質(zhì)問(wèn)題。

三、建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的應(yīng)用策略

建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的應(yīng)用要達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，需要基于兩者之間的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行系統(tǒng)化設(shè)計(jì)，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。

（一）引入BIM技術(shù)

BIM技術(shù)是一種信息虛擬模型，它以計(jì)算機(jī)為支持，以信息數(shù)據(jù)為依據(jù)，具有極大的科學(xué)性，因此在建筑工程管理中得到廣泛的運(yùn)用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中運(yùn)用BIM技術(shù)，可以借助信息虛擬模型，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全程管理與控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)事前管理環(huán)節(jié)，可以借助仿真技術(shù)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程進(jìn)行模擬，從而幫助管理者全面了解項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程，以及項(xiàng)目管理過(guò)程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中運(yùn)用BIM 技術(shù)，可以借助信息數(shù)據(jù)做出及時(shí)的反饋，從而及時(shí)了解房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)狀態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取有效的策略解決問(wèn)題，及時(shí)地調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等，科學(xué)地把握好項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度、成本和質(zhì)量等。

（二）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)化管理

目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，項(xiàng)目管理主要以靜態(tài)管理為主，因此管理效率并不理想。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中運(yùn)用建筑工程管理可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)化管理，其中一個(gè)重要的著力點(diǎn)是項(xiàng)目造價(jià)管理。運(yùn)用建筑工程管理能夠進(jìn)一步完善造價(jià)管理體系，基于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際情況，包括項(xiàng)目建設(shè)的難度、項(xiàng)目個(gè)性化特點(diǎn)、項(xiàng)目方案等，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際制定差異化、個(gè)性化的管理方案，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程靈活地進(jìn)行調(diào)整，從而使項(xiàng)目管理走向動(dòng)態(tài)化，能夠做出動(dòng)態(tài)化的調(diào)整，達(dá)到最佳的管理水平。

（三）合理控制施工進(jìn)度

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)影響的因素是多元的，任何一種因素的變化都會(huì)引起房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的整體品質(zhì)。運(yùn)用建筑工程管理可以合理地控制施工進(jìn)度，建筑工程管理的運(yùn)用能夠抓住施工的重點(diǎn)與難點(diǎn)，以及各個(gè)環(huán)節(jié)之間的銜接點(diǎn)，合理地控制施工進(jìn)度，從而將部分施工單元為追求短效利益壓縮工程周期的做法，提高施工的整體質(zhì)量。例如綜合型商住樓項(xiàng)目，既要考慮項(xiàng)目商業(yè)需求，又要考慮居住者的居住需求，運(yùn)用建筑工程管理能夠基于兩種訴求，合理地進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，合理地調(diào)控施工進(jìn)度，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到最佳的經(jīng)濟(jì)效益。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的應(yīng)用不僅是由兩者之間的關(guān)系所決定的，也是由房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境、房地產(chǎn)企業(yè)自身所決定。這就需要基于建筑工程管理和房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之間的平衡點(diǎn)，不斷探索建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用策略，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程中運(yùn)用建筑工程管理，全面擴(kuò)大房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。