閃爍 寧夏財(cái)經(jīng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

伴隨著飛速發(fā)展的房地產(chǎn)，其中關(guān)鍵的一部分服務(wù)產(chǎn)業(yè)——小區(qū)物業(yè)管理，正處于不斷探索發(fā)展之中，在我國(guó)已有三十多年的歷史，為提供就業(yè)崗位作出了積極貢獻(xiàn)，成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。這一應(yīng)運(yùn)而生的新興行業(yè)，盡管這些年取得一定成績(jī)，但涉及政府有關(guān)職能部門、開發(fā)商、物業(yè)公司及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)等多方法律關(guān)系主體，較為復(fù)雜，物業(yè)管理過(guò)程中難免產(chǎn)生矛盾糾紛。在《中華人民共和國(guó)民法典》頒布施行前，與物業(yè)管理有關(guān)的法律有《物權(quán)法》《合同法》《侵權(quán)責(zé)任法》。單純物業(yè)管理方面的法律體系并不完善，國(guó)務(wù)院2018年4月對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》作了部分修改，但其僅僅是一部行政管理法規(guī)且對(duì)物業(yè)管理中許多問(wèn)題的規(guī)定是抽象模糊的原則性規(guī)定，缺乏引導(dǎo)性和預(yù)見(jiàn)性，實(shí)踐中產(chǎn)生了一些問(wèn)題。目前物業(yè)管理面臨全國(guó)性法律缺失，地方性法規(guī)繁雜混亂等實(shí)踐困境，在全面依法治國(guó)、構(gòu)建和諧社會(huì)的今天，有必要建立物業(yè)管理相關(guān)立法，推動(dòng)這一行業(yè)健康發(fā)展和社區(qū)和諧穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（一）獲取土地過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及問(wèn)題

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段中，都不可避免地面臨著一些風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)之一，獲取土地的階段所面臨的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑是最大的，而究其原因，主要與以下原因有關(guān)：在獲取土地的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要做的就是選址，并取得該地點(diǎn)的土地使用權(quán)。只是，基于我國(guó)城市建筑建設(shè)的現(xiàn)實(shí)情況，在土地市場(chǎng)方面，政府擁有絕對(duì)的話語(yǔ)權(quán)，其不僅能夠通過(guò)土地政策的實(shí)施來(lái)控制房地產(chǎn)土地的使用權(quán)，同時(shí)也能夠?qū)ν恋氐墓?yīng)量進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。而房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程中，則需要在政府相關(guān)部門同意的前提條件下才能使用土地，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的難度。再加上政府可通過(guò)地價(jià)政策的實(shí)施來(lái)間接控制房地產(chǎn)，土地價(jià)格的變化又會(huì)直接影響房地產(chǎn)獲取土地的成本，所以便很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備不足以及財(cái)務(wù)危機(jī)等風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，除此之外，也會(huì)帶來(lái)一些不確定的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及問(wèn)題

完成房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，需要?dú)v經(jīng)較長(zhǎng)的時(shí)間和過(guò)程。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)涉及的環(huán)節(jié)眾多，其不僅需要在施工的前期測(cè)量并勘察房地產(chǎn)建筑用地的實(shí)際情況，而且還需在施工的過(guò)程中綜合考慮施工人員以及施工配套工程等因素對(duì)建設(shè)效率與質(zhì)量所帶來(lái)的影響。就施工前期的階段而言，企業(yè)在獲得土地后，往往都會(huì)進(jìn)行整體上的規(guī)劃，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)機(jī)以及方式方法等進(jìn)行進(jìn)一步的分析，然后再考慮預(yù)算方面的問(wèn)題，而在此過(guò)程中，就很可能面臨著兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：首先是由政府方面帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，比如，政府實(shí)施的政策可減免商品房的稅收，這不僅會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)與開發(fā)的過(guò)程中更傾向于商品房而非商業(yè)地產(chǎn)，而且還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)方式及其周期等帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響，從而直接影響最終的經(jīng)濟(jì)效益。其次是獲取的土地所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，比如，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的土地一旦出現(xiàn)了不適于建設(shè)的情況，便會(huì)在一定程度上增加其前期所產(chǎn)生的工程費(fèi)用，從而帶來(lái)降低利潤(rùn)的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)。就施工建設(shè)的階段而言，其受到種種因素的影響，同樣也會(huì)帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，由于建設(shè)單位難以對(duì)施工技術(shù)人員的素養(yǎng)和技術(shù)水平進(jìn)行全面的考察，所以便很容易增加人為因素以及技術(shù)因素所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，在施工過(guò)程中一旦出現(xiàn)技術(shù)上的問(wèn)題，則會(huì)導(dǎo)致返工，建設(shè)成本也會(huì)因此增加；另一方面，由于房地產(chǎn)建設(shè)與開發(fā)所使用的資金大多來(lái)源于銀行貸款，貸款政策一旦發(fā)生變化，便很容易導(dǎo)致貸款收緊，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)導(dǎo)致資金鏈的斷裂，阻礙房地產(chǎn)工程建設(shè)的正常進(jìn)行。此外，在房地產(chǎn)建筑施工的過(guò)程中，由于施工材料的價(jià)格存在著一定的差異性和不穩(wěn)定性，所以便很容易造成預(yù)算與實(shí)際成本的差距，從而降低收益。

（三）銷售租賃過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及問(wèn)題

繼房地產(chǎn)生產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)后，需進(jìn)入銷售租賃環(huán)節(jié)才能獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。只是在此過(guò)程中，同樣會(huì)面臨著或多或少的風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，從房地產(chǎn)獲取土地環(huán)節(jié)到施工建設(shè)環(huán)節(jié)，然后再到銷售租賃環(huán)節(jié)所歷經(jīng)的時(shí)間是比較漫長(zhǎng)的，在這一過(guò)程中，政府實(shí)施的政策以及市場(chǎng)的環(huán)境都有可能發(fā)生這樣或那樣的改變，加之人們的消費(fèi)需求也會(huì)產(chǎn)生一定的變化，這些不可控的因素均會(huì)給房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)預(yù)期的銷售目標(biāo)與實(shí)際銷售租賃的目標(biāo)相脫離，最終使得其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所帶來(lái)的回報(bào)大打折扣。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中物業(yè)管理優(yōu)化

（一）完善物業(yè)管理政府監(jiān)管層面立法

完善的物業(yè)管理有利于社區(qū)和諧穩(wěn)定，提升城市整體管理水平。根據(jù)國(guó)家對(duì)物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格年檢制度以及相關(guān)等級(jí)評(píng)定制度，物業(yè)管理企業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展軌道勢(shì)在必行。對(duì)于政府層面監(jiān)管而言可以分為以下幾個(gè)方面：一是監(jiān)管作為居民住宅小區(qū)的建設(shè)企業(yè)——房地產(chǎn)開發(fā)商，確保其搭建符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的工程質(zhì)量，當(dāng)小區(qū)要推向市場(chǎng)的時(shí)候，交納按照房屋造價(jià)一定比例的專項(xiàng)基金給房地產(chǎn)行政主管部門，監(jiān)督開發(fā)商提供總建筑面積一定比例的物業(yè)管理用房。專項(xiàng)維修基金目的是保障維修渠道暢通。為保障專項(xiàng)維修基金到位以及物業(yè)管理用房足額提供，開發(fā)商在得到商品房預(yù)售許可證之前，要督促物業(yè)公司足額繳納一部分資金，并且要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在法律規(guī)定的時(shí)間內(nèi)履行完畢。二是在開發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前就提前介入，對(duì)開發(fā)商在競(jìng)選物業(yè)服務(wù)企業(yè)過(guò)程中予以監(jiān)督以及適當(dāng)?shù)墓芾?，督促選聘程序依法進(jìn)行，從源頭監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)。三是當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)時(shí)，嚴(yán)格依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》條件進(jìn)行，同時(shí)邀請(qǐng)小區(qū)所在地的社區(qū)、街道辦事處、公安派出所等有關(guān)單位到席.

（二）開發(fā)管理

開發(fā)管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是工程項(xiàng)目順利完成的保障，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售以及后勤部門進(jìn)行管理，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理和物業(yè)管理所采用的管理模式。工程管理部門的主要責(zé)任就是代表開發(fā)商對(duì)工程進(jìn)行管理，主要包括項(xiàng)目相關(guān)的物料的采購(gòu)，施工過(guò)程中質(zhì)量的管控，某些合同的管理，工程中設(shè)計(jì)的變更處理等。企業(yè)的資金由財(cái)務(wù)部門來(lái)進(jìn)行管理，還要負(fù)責(zé)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況報(bào)表的制作，來(lái)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，報(bào)表主要包括三個(gè)部分，分別是項(xiàng)目的融資計(jì)劃、施工單位工程款的發(fā)放以及企業(yè)自身的費(fèi)用。樓房在建好后，最重要的目的就是將樓房賣出去，銷售部門就是負(fù)責(zé)樓房的銷售，銷售部門的主要工作就是選擇促銷方式以及制定房子的售價(jià)和銷售渠道。企業(yè)的人事部門也是非常重要的一個(gè)部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目工作人員的工作分配以及管理項(xiàng)目工作人員的資料和對(duì)工作的績(jī)效進(jìn)行考核并建立相關(guān)的激勵(lì)策略。后勤部門主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的生活保障，這對(duì)于項(xiàng)目的順利完成也非常重要。開發(fā)管理就是對(duì)企業(yè)的人力、物力和財(cái)力進(jìn)行整合，保證項(xiàng)目的科學(xué)、規(guī)范運(yùn)作，最終實(shí)現(xiàn)為消費(fèi)者提供滿意的房屋。

（三）提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，探究服務(wù)新形式

作為服務(wù)企業(yè)，物業(yè)公司在管理過(guò)程中，應(yīng)時(shí)刻信守承諾，嚴(yán)格按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》的約定，履行合同中約定的各項(xiàng)義務(wù)，合理規(guī)劃小區(qū)地面上的公共資源，避免公共資源業(yè)主個(gè)人利益化，強(qiáng)化契約精神和法治引領(lǐng)。同時(shí)，積極為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境，借助高質(zhì)量服務(wù)水平換取較高物業(yè)費(fèi)用收繳率，以此來(lái)保障企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。比如，可以委托一些專營(yíng)性的服務(wù)公司來(lái)完成相關(guān)項(xiàng)目的專門服務(wù)，或通過(guò)提供“菜單式”的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，滿足不同層次的業(yè)主不同需求，換取更高的服務(wù)報(bào)酬。

三、結(jié)語(yǔ)

所有企業(yè)的發(fā)展都是為了保持自己的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是這樣。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷吸收人才，不斷地對(duì)施工的技術(shù)進(jìn)行創(chuàng)新，提高管理模式的科學(xué)性，在工程管理中，將提高用戶的滿意程度作為核心理念，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)和物業(yè)管理者四個(gè)部分實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制、進(jìn)度的控制和質(zhì)量的保證，不斷改善開發(fā)經(jīng)營(yíng)，給客戶提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。