羅夢華 四川省蜀鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

一、引言

目前就我國房地產(chǎn)市場來看，雖然發(fā)展速度很快，但是發(fā)展的質(zhì)量卻參差不齊，尤其是在項(xiàng)目成本控制管理方面，缺乏科學(xué)有效的控制體制機(jī)制。我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃一般都是在具體項(xiàng)目開工之前就已經(jīng)將各個(gè)環(huán)節(jié)的工作安排完畢，這樣的工作模式對(duì)未來風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、把控等方面出于未知狀態(tài)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題極易導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目陷入被動(dòng)狀態(tài)，因此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制顯得十分必要和重要。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理原則

（一）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)性原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的最重要目的是為了獲取經(jīng)濟(jì)利潤，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目在開發(fā)、銷售等各環(huán)節(jié)中提高經(jīng)濟(jì)效益的手段有很多，一方面是要加強(qiáng)自身的品牌建設(shè)，為客戶提供高品質(zhì)的建筑，從而提高企業(yè)信譽(yù)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，應(yīng)該控制地產(chǎn)項(xiàng)目全鏈條成本，減少不必要的投入，從而保障房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠花更少的錢賺取更多的利潤。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)性原則，降低各環(huán)節(jié)的投入成本，提高建筑質(zhì)量，獲得更多經(jīng)濟(jì)利益[1]。

（二）堅(jiān)持全面控制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始投資建設(shè)到最終與客戶交易，涵蓋了包括投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)在內(nèi)的全鏈條流程，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制不能僅僅停留在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)這一過程，應(yīng)該堅(jiān)持全面控制原則，將成本控制的范圍延伸到項(xiàng)目建成后的銷售等后續(xù)環(huán)節(jié)，只有這樣才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制，切實(shí)降低項(xiàng)目成本，合理配置資金使用，以期獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）堅(jiān)持目標(biāo)成本控制原則

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制時(shí)，要堅(jiān)持“精、準(zhǔn)、嚴(yán)”的原則，將成本控制的范圍縮小至每一個(gè)目標(biāo)，在每個(gè)階段都要制定合理的控制目標(biāo)，加強(qiáng)成本控制的方向性和針對(duì)性。例如開發(fā)階段的投資預(yù)算、施工階段的采購成本控制、銷售階段的人力成本控制等，都要根據(jù)實(shí)際情況來分門別類的制定控制目標(biāo)，采取合理、科學(xué)的控制方法，將房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制在合理范圍之內(nèi)。

（四）堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于其他企業(yè)項(xiàng)目，地產(chǎn)項(xiàng)目工程復(fù)雜、占用資金比重較大、帶動(dòng)勞動(dòng)力人數(shù)多，因此進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制也是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)性工程。為保障項(xiàng)目成本控制工作取得更好的效果，應(yīng)該堅(jiān)持全過程的動(dòng)態(tài)控制原則，對(duì)項(xiàng)目成本的變化進(jìn)行實(shí)施監(jiān)測，針對(duì)變化情況來及時(shí)調(diào)整控制方法和策略，確保成本控制方法的有效性。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理策略

（一）建立完善的項(xiàng)目成本控制管理體制

良好的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理體制是做好成本管控工作的重要保障，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控工作中，只有自上而下堅(jiān)持科學(xué)統(tǒng)一的管理機(jī)制，才能確保各項(xiàng)工作能夠有效傳達(dá)，達(dá)到令行禁止的效果。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制時(shí)宜采用扁平化的管理模式，即房地產(chǎn)企業(yè)通過項(xiàng)目管控的模式，然后由各項(xiàng)目直接管控各具體房地產(chǎn)項(xiàng)目或多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)企業(yè)——（多）項(xiàng)目管理”的方式，這樣可以有效地保障上下層級(jí)之間的溝通實(shí)效，確保項(xiàng)目在開發(fā)、建設(shè)、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)中的成本管理狀況及時(shí)傳達(dá)至領(lǐng)導(dǎo)層面，方便管理層對(duì)項(xiàng)目成本控制工作進(jìn)行全面掌控。在項(xiàng)目成本控制過程中，要對(duì)各個(gè)部門之間的職責(zé)進(jìn)一步明確，防止部門間工作推諉扯皮。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制管理意識(shí)建設(shè)

意識(shí)是行為的先導(dǎo)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)要加強(qiáng)成本控制管理意識(shí)的建設(shè)。這就需要涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的全環(huán)節(jié)都要加強(qiáng)成本管控意識(shí)，各環(huán)節(jié)、各個(gè)部門、各崗位員工也要樹立正確科學(xué)的成本管控意識(shí)，只有全員都具有成本控制意識(shí)，才能在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作中更加有效地推進(jìn)成本管控工作，將項(xiàng)目成本控制在目標(biāo)成本之內(nèi)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也要注重工程質(zhì)量的嚴(yán)格把控，既要保證項(xiàng)目質(zhì)量過關(guān)又要保障項(xiàng)目成本控制在合理范圍之內(nèi)。

（三）抓好項(xiàng)目主要環(huán)節(jié)的成本控制

1.項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)階段。這一階段為房地產(chǎn)項(xiàng)目開展成本控制的起始階段也是最為重要的階段。在項(xiàng)目正式開發(fā)設(shè)計(jì)之前，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行科學(xué)、宏觀的研究，對(duì)開發(fā)設(shè)計(jì)所需要的成本都應(yīng)該掌控，保障在后續(xù)的環(huán)節(jié)中能夠按照項(xiàng)目建設(shè)的預(yù)算成本有序進(jìn)行。在此階段開發(fā)設(shè)計(jì)過程中，要結(jié)合項(xiàng)目施工圖，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的造價(jià)以及基礎(chǔ)成本都要進(jìn)行預(yù)估，對(duì)照預(yù)估結(jié)果對(duì)每一部分的成本進(jìn)行合理分配，同時(shí)根據(jù)成本反過來進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)成本整體優(yōu)化，最后形成整體造價(jià)報(bào)告，將報(bào)告交由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人審核通過后，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行合理的控制，充分保障各個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的實(shí)效。其次，要加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)過程的成本控制，可以設(shè)置最高招標(biāo)限價(jià)，當(dāng)招標(biāo)單位的價(jià)格高于最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，即為無效。設(shè)定最高限價(jià)時(shí)要以完成招標(biāo)工程項(xiàng)目范圍內(nèi)工作任務(wù)的通常條件為基礎(chǔ)，綜合考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、質(zhì)量與設(shè)計(jì)要求，有效防范違規(guī)違法現(xiàn)象發(fā)生，合理控制項(xiàng)目建設(shè)成本[2]。

2.項(xiàng)目施工階段。這一階段是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中最為復(fù)雜、涉及成本控制最為困難的階段，因?yàn)樵谶@一階段中涉及資金往來眾多、不確定因素多，項(xiàng)目成本控制的可變因素多，因此這一階段的成本控制工作要更為嚴(yán)格。成本部門要建立成控表，做好動(dòng)態(tài)控制，對(duì)項(xiàng)目成本的實(shí)際發(fā)生數(shù)與預(yù)算造價(jià)出現(xiàn)差異要及時(shí)查找原因，調(diào)整策略。工程部門應(yīng)該最大程度按照施工圖紙進(jìn)行工作，安排專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目施工成本控制情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)督和及時(shí)反饋，施工單位和房地產(chǎn)企業(yè)之間出現(xiàn)意見不一致時(shí)，要起到溝通協(xié)調(diào)作用，保障項(xiàng)目順利施工。為保障施工成本控制在合理范圍內(nèi)，對(duì)施工單位的選擇，要采取謹(jǐn)慎態(tài)度，優(yōu)先選擇服務(wù)優(yōu)、質(zhì)量好、價(jià)格適中的單位，充分保障項(xiàng)目的施工質(zhì)量，減少無效成本，將成本控制在最少范圍。另外，在項(xiàng)目建設(shè)完工后，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行全面嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓こ探Y(jié)算，將項(xiàng)目施工階段所涉及的全部費(fèi)用要進(jìn)行整理，項(xiàng)目的施工圖紙、變更圖紙、簽證等材料要進(jìn)行匯集，確保結(jié)算核定準(zhǔn)確。最后，財(cái)務(wù)部門在工程進(jìn)度款、項(xiàng)目決算等方面要嚴(yán)格把關(guān)，積極參與各項(xiàng)成本核實(shí)工作，確保成本管控到位。

3.項(xiàng)目銷售階段。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)管控，一方面可以使企業(yè)在競爭激烈的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場中能夠更好更快地將房產(chǎn)銷售出去以回籠企業(yè)資金，另一方面可以減少銷售環(huán)節(jié)的不必要成本輸出，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化。在這一過程中，應(yīng)該對(duì)銷售的人力資源進(jìn)行優(yōu)化，在人員選拔時(shí)要盡量做到人崗相適，提高人員的利用效率，避免冗員現(xiàn)象發(fā)生，減少不必要的人力成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化銷售團(tuán)隊(duì)的工作效率，促進(jìn)房屋銷售進(jìn)度。如房地產(chǎn)企業(yè)銷售力量薄弱，也可引進(jìn)專業(yè)營銷公司加快銷售。另外，可以采用打包銷售策略來完成房產(chǎn)的銷售。利用價(jià)格杠桿與促銷策略挖掘一部分有團(tuán)購能力的客戶，利用促銷的方式，將現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目存貨資源變?yōu)榭捎觅Y金[3]。通過銷售及時(shí)回款，減少資金成本。再次，積極引入信息化技術(shù)，利用信息系統(tǒng)平臺(tái)來完成房屋款項(xiàng)的登記、統(tǒng)計(jì)等，對(duì)相關(guān)信息在固定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行一鍵導(dǎo)入，既可以減少人為操作的錯(cuò)誤數(shù)量，又可以減少操作人員的數(shù)量，進(jìn)而在人力物力財(cái)力等方面都減少成本的投入。

四、結(jié)語

當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍然處于較為火爆的狀態(tài)，但是隨著國家關(guān)于房地產(chǎn)政策的不斷完善和出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場提出了更高更嚴(yán)的要求。因此，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都要做出相應(yīng)改變，以期適應(yīng)不斷變化的市場經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制工作，尤為復(fù)雜和重要，在管理過程中也面臨著很大的困難，因此務(wù)必要在成本的預(yù)算和控制方面下力氣解決，對(duì)在管理過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時(shí)有效解決，不斷提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控的實(shí)際意義和效率，從而全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。