趙煜楠 陜西地建土地綜合開發(fā)有限責(zé)任公司

一、引言

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)是非常重要的一個行業(yè)，它對于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要影響。相較于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)在對收入會計的處理上有著非常獨特的性質(zhì)。所以，伴隨著新收入準(zhǔn)則的全面實施，房地產(chǎn)行業(yè)受到了非常大的影響，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)中的納稅籌劃工作，所受到的影響更加明顯。在這樣的背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)要想實現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展，就必須要充分把握新收入準(zhǔn)則中的相關(guān)修訂內(nèi)容，明確其對于自身所造成的具體影響，從而在此基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)的籌劃，從而為自身的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

二、新收入準(zhǔn)則的主要修訂內(nèi)容

（一）構(gòu)建統(tǒng)一收入模型

在新收入準(zhǔn)則當(dāng)中，對企業(yè)構(gòu)建了統(tǒng)一的收入模型，具體來看，此模型之內(nèi)涉及了總則、確認(rèn)、計量以及合同成本等，其內(nèi)容非常全面。和以往不同的是，其將現(xiàn)行收入與建造活動的準(zhǔn)則內(nèi)容都納入了統(tǒng)一收入的確認(rèn)模型內(nèi)，同時它還對某時段內(nèi)和某時點的收入確認(rèn)帶來了非常明確的指引，這樣的做法使得企業(yè)間的收入信息具有了更高的可比性。

（二）將控制權(quán)轉(zhuǎn)移當(dāng)作收入的確認(rèn)時點

伴隨著新收入準(zhǔn)則的全面實施，其為企業(yè)提供了新的稅收籌劃理念，也就是通過控制權(quán)轉(zhuǎn)移來對原本的風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移進(jìn)行替代，同時把此替代點當(dāng)作收入確認(rèn)時點的最佳判斷標(biāo)準(zhǔn)。

就現(xiàn)階段來看，企業(yè)當(dāng)中現(xiàn)行的收入準(zhǔn)則要求針對銷售商品收入和所提供勞務(wù)的收入實施明確的區(qū)分，尤其是要重視商品在所有權(quán)上可能出現(xiàn)的風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移問題。通常情況下，一些企業(yè)在真正進(jìn)行操作時，往往難以做好對此時點的判斷。所以，伴隨著新收入準(zhǔn)則的全面實施，這種商務(wù)和勞務(wù)間的界限將會被企業(yè)所突破，同時還能夠幫助企業(yè)結(jié)合自身履行的合同內(nèi)容來對確認(rèn)時點進(jìn)行充分優(yōu)化。

（三）明確合同處理方式

對于企業(yè)而言，新收入準(zhǔn)則在全面推行的同時，也為其帶來了非常明確的指引，具體而言，在其要求之下，從合同開始的時候，就應(yīng)當(dāng)針對與合同展開充分評估，要針對合同進(jìn)行盡可能精準(zhǔn)的識別，包括了合同當(dāng)中所涉及的所有履約義務(wù)等。要嚴(yán)格依據(jù)各單項履約義務(wù)所承諾的商品和服務(wù)內(nèi)容，實現(xiàn)交易價格分?jǐn)偤蛦雾椔募s義務(wù)的調(diào)整，同時還要對各單項的收入進(jìn)行充分確認(rèn)。對企業(yè)來說，這有利于對合同收入確認(rèn)相關(guān)的問題的處理。

三、新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)納稅的影響分析

伴隨著新收入準(zhǔn)則的全面實施，各行各業(yè)都將會受到很大的影響，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，帶來的影響是巨大的。通過實踐能夠發(fā)現(xiàn)，其對房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)的納稅籌劃造成了非常明顯的影響。因此，本文將圍繞著這一內(nèi)容來進(jìn)行分析研究，探究了，在新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)納稅籌劃所受到的影響。

（一）對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的影響

在現(xiàn)階段常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的合同條款下，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，增值稅處理方式上所出現(xiàn)的變化并不明顯，依舊是依據(jù)收付實現(xiàn)制來對納稅義務(wù)和納稅的內(nèi)容進(jìn)行確定。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，它們首先要做的是對售樓款是否是預(yù)收款的判斷，同時根據(jù)預(yù)收款來給企業(yè)預(yù)繳稅費，之后結(jié)合具體的納稅義務(wù)時點和收入納稅部分進(jìn)行申報。在新收入準(zhǔn)則的推行下，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅所遭受的影響主要包括：①增值稅的納稅義務(wù)時點。就現(xiàn)階段企業(yè)的交易模式和合同模板而言，企業(yè)需要結(jié)合增值稅繳納的實際時點來合理實施判斷。倘若符合樓盤交接的相關(guān)條件，企業(yè)就要針對實際驗收交付與開具發(fā)票進(jìn)行分析，在得出二者中確認(rèn)最早的一方后，將其當(dāng)作增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時點。②增值稅發(fā)票開具。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須要以增值稅的相關(guān)規(guī)定為嚴(yán)格依據(jù)，所進(jìn)行的分析不能是依據(jù)于會計核算來進(jìn)行的，同時還要結(jié)合銷售不動產(chǎn)來對增值稅發(fā)票進(jìn)行開具。

（二）對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的影響

在相關(guān)規(guī)定中能夠發(fā)現(xiàn)，對于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)而言，新收入準(zhǔn)則對此所帶來的影響是非常巨大的，這種影響體現(xiàn)在企業(yè)所得稅方面。在以往一些開發(fā)項目的輸入確認(rèn)原則需要從交付物業(yè)所有權(quán)特定時點一次性確認(rèn)收入改為認(rèn)定為某一時段內(nèi)所履行義務(wù)的房地產(chǎn)項目履約進(jìn)度確認(rèn)收入。在此方面所出現(xiàn)的變化，就要求企業(yè)一定要對成本計稅部分進(jìn)行及時的結(jié)算，要依據(jù)銷售收入的實際毛利額對應(yīng)預(yù)計毛利額對差額的部分進(jìn)行計算，同時還要把差額和此項目企業(yè)所得稅合計收入到應(yīng)納稅所得額部分。

通過分析能夠得知，在新收入準(zhǔn)則推行之后，在所得稅的征收量方面，房地產(chǎn)行業(yè)所受到的影響并不太大。但在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分考慮實際情況，做好季度申報以及利潤計算等的一些利工作，根據(jù)限制性規(guī)定，對季度申報時的預(yù)計毛利額實施計算，同時還要于年報中做好相關(guān)的調(diào)整。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的影響

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在新收入準(zhǔn)則全面實施之后，其土地增值稅也將受到非常明顯的影響。就現(xiàn)階段來看，倘若普通住宅的增值率小于20%，在此情況下，就能夠免交土地增值稅。其所依據(jù)的是《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》，針對房地產(chǎn)企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅實施了納稅籌劃上的約束。

四、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的有效措施

（一）全面把握稅收政策

在新收入準(zhǔn)則全面實施的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)力度，在做到充分理解的同時，還要做到對稅法變動的高度關(guān)注，并根據(jù)其變動的具體情況來適當(dāng)?shù)母伦陨淼奶幚矸绞剑源藖韺崿F(xiàn)對企業(yè)稅務(wù)成本的有效減小，防止受到經(jīng)濟(jì)損失。與此同時，與此同時，還要確保企業(yè)員工可以對稅收政策有更高的敏感性，要使每一位員工都能夠?qū)φ叩淖儎佑枰躁P(guān)注，強(qiáng)化風(fēng)險籌劃的防范能力。只有做到了這些，在稅收政策出現(xiàn)變化的情況下，企業(yè)就能夠從容的應(yīng)對。除此之外，企業(yè)除了需要具備更加豐富的稅收法律相關(guān)知識以外，還應(yīng)當(dāng)充分考慮到自身的具體情況，在此基礎(chǔ)上展開深入的分析，如企業(yè)納稅種類、納稅業(yè)務(wù)范圍等，只有做到了全面的考慮才可以確保所做出的結(jié)論足夠科學(xué)、合理，這樣所制定的稅務(wù)規(guī)劃方案也更符合企業(yè)的發(fā)展需求。

（二）加強(qiáng)稅務(wù)籌劃風(fēng)險控制

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想實現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展，提高自身效益，就必須要做好籌劃相關(guān)的工作。倘若企業(yè)缺乏對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的有效控制，就很容易遭到稅務(wù)部門的稽查，一旦出現(xiàn)問題就會面臨巨額罰款，這對于企業(yè)的發(fā)展而言是非常不利的。所以，企業(yè)必須要盡可能的增強(qiáng)風(fēng)險管理意識，從源頭處做好控制工作。首先，無論是房地產(chǎn)開發(fā)的前期程序階段還是建造階段、銷售階段等，企業(yè)稅務(wù)部門的相關(guān)人員都應(yīng)當(dāng)充分把握稅務(wù)與成本控制的關(guān)系，站在長遠(yuǎn)發(fā)展的角度，針對稅收進(jìn)行宏觀的規(guī)劃，無論是哪個階段都要對所有的風(fēng)險點進(jìn)行準(zhǔn)確識別。其次，企業(yè)要建立全面的風(fēng)險控制與報告體系，針對稅收籌劃方案的編制實施嚴(yán)格的監(jiān)督與考察，要盡可能的做到動態(tài)跟蹤與控制。最后，要確保每一位員工都能夠?qū)Χ愂诊L(fēng)險引起高度的重視，還要認(rèn)識到稅收風(fēng)險對于企業(yè)財務(wù)工作所造成的各種影響，把稅收規(guī)劃放到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度。必須要真正實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃，風(fēng)險的控制，才可以使得房地產(chǎn)在發(fā)展過程中的風(fēng)險得到有效減小，這對其長遠(yuǎn)發(fā)展而言有著重要意義。

（三）健全績效評價機(jī)制

伴隨著新收入準(zhǔn)則的頒布與實施，其對于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部機(jī)制的優(yōu)化與改進(jìn)也提出了更高的要求。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要緊跟收入準(zhǔn)則的變化，對績效考核制度進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與完善。在房地產(chǎn)出售業(yè)務(wù)當(dāng)中，房地產(chǎn)銷售人員是非常關(guān)鍵的部分，他們的績效考核往往會和企業(yè)的收入有著密切關(guān)聯(lián)。在新收入準(zhǔn)則下，企業(yè)在根據(jù)履約進(jìn)度確定收入的過程中，需要針對銷售人員的長期考核指標(biāo)實施合理的優(yōu)化，企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分考慮到不同收入中心的具體特點，制定量化的考核指標(biāo)，對所有業(yè)務(wù)員的所有銷售業(yè)務(wù)都應(yīng)當(dāng)予以明確的規(guī)范，以銷售人員所簽訂銷售合同的數(shù)量為依據(jù)，判斷是否要對其進(jìn)行獎勵。并且還需要要求業(yè)務(wù)人員將并且還需要要求業(yè)務(wù)人員將信，從而幫助企業(yè)更好的了解并把握市場動向。除此之外，還能夠把回款和銷售業(yè)務(wù)充分結(jié)合，把應(yīng)向客戶收取的款項納入業(yè)務(wù)員的考核指標(biāo)之內(nèi)，以此來實現(xiàn)對業(yè)務(wù)員銷售回款職責(zé)的加強(qiáng)。

（四）強(qiáng)化財務(wù)人員綜合素質(zhì)

在新收入準(zhǔn)則全面推行的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展，盡可能的把財務(wù)人員發(fā)展為自身在市場競爭中的主要力量。和以往相比，財務(wù)人員對收入所進(jìn)行的確認(rèn)，要實施更深入且更多的會計估計與判斷，主要包括了對單向履約義務(wù)的劃分，對影響交易價格因素的分析等，在這樣的情況之下，財務(wù)人員就有了更多的盈余管理空間。伴隨的相關(guān)要求都不斷提高，倘若財務(wù)人員還只是依靠自身的經(jīng)驗來進(jìn)行工作，是不符合新收入準(zhǔn)則下的新要求的。所以，企業(yè)邀請一些專家來針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點與新收入準(zhǔn)則實施深入的分析與研究，以講座、授課等的各種形式來做好，對財務(wù)人員的培訓(xùn)工作，以保證每一個財務(wù)人員都能夠?qū)崿F(xiàn)綜合素養(yǎng)的不斷提高。同時，還能夠邀請專家到企業(yè)當(dāng)中對相關(guān)的財務(wù)人員進(jìn)行指導(dǎo)，針對企業(yè)當(dāng)下針對企業(yè)當(dāng)下的業(yè)務(wù)提出優(yōu)化意見，強(qiáng)化財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)。此外，要想防止財務(wù)人員在準(zhǔn)則過渡過程當(dāng)中出現(xiàn)如操縱利潤等違規(guī)行為，就需要針對財務(wù)人員的職業(yè)道德實施嚴(yán)格的考察，盡可能的確保所有財務(wù)人員都具有足夠的職業(yè)道德水平。

五、結(jié)語

總而言之，伴隨著新收入準(zhǔn)則的全面實施，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的納稅遭受了非常明顯的影響。在此背景下，倘若房地產(chǎn)企業(yè)不對此予以重視，就將會面臨被市場淘汰的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分把握新收入準(zhǔn)則的具體內(nèi)容，明確其對于自身納稅所造成的各方面影響，根據(jù)實際情況采取行之有效的措施，以此來為今后的發(fā)展提供更好的條件。