黃凱紅 啟東市發(fā)改委價格認定中心

涉案房地產價格認定有兩種定義，一種為狹義，指的是由政府主管價格部門設立的價格認定機構，根據(jù)司法、紀檢等行政執(zhí)法機關的要求，對案件涉及的房地產進行價格認定。是為司法部門提供案件所需的價格依據(jù)的一種公共服務職能。另一種是在廣義上指房地產估價公司在司法訴訟活動中，根據(jù)專業(yè)知識和技能對房地產價值進行評估并出具報告的活動。房地產價格認定主要方法有：比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法等。其中，最常用的是市場比較法。

一、涉案房地產價格認定的特點

一般的房地產價格評定主要依據(jù)專業(yè)知識和技能，而涉案房地產價格認定有什么不同呢？

（一）目的不同

一般房地產價格評定主要是為需求者將進行的經濟活動實施的一種問詢服務型工作。而涉案房地產價格認定是根據(jù)相關案件涉及，在司法部門要求下，為協(xié)助案件處理提供的一種經濟信息資料，屬于司法服務。

（二）要求不同

由于一般房地產價格評定更傾向于需求者個人活動，而涉案房地產價值認定更傾向為司法處理案件需要提供服務。所以涉案房地產價格認定不僅要求認定師具有專業(yè)的知識和技能，更要求具有司法的嚴謹、嚴肅、認真的態(tài)度和精神。

（三）過程不同

一般的房地產評估由于目的原因，是對法人或自然人，根據(jù)當下的房地產政策、法律、價格從而分析推算出現(xiàn)時價值和預期價格。而涉案房地產的價格認定往往需要調查回顧案件房地產最初或其他需要的時間的價格，有時往往需要認定十余年前某一時刻的價格，具有一定的追溯性。是對過去價格的一種追回式分析和測算。

（四）因素不同

一般房地產評估時基本指考慮現(xiàn)在的政策、環(huán)境等區(qū)域性因素（除商業(yè)性房地產）。而涉案房地產認定是由某一案件引發(fā)的專項工作，同案件的性質、案情等密不可分，具有案情相關性?？赡軙绊懓盖榘l(fā)展、進程、判定，也容易隨案情的發(fā)展改變認定過程或者結果。

二、涉案房地產價格認定的難點

（一）時間跨度大

1.因時間變動而導致房地產的相關政策、法規(guī)改變不適用

根據(jù)涉案房地產價值認定的追溯性和案件的需要，有時需要回顧多年前的房地產相關政策。但由于時代在不斷發(fā)展，許多政策和法律規(guī)定都依據(jù)現(xiàn)下的發(fā)展情況和人們的需求而更改、制定。所以如果時間跨度大，那么就很容易發(fā)生由于政策和法規(guī)不同引發(fā)的認定結果偏差、有誤等問題。

2.因時間變動而導致的房地產屬性發(fā)生變化

因為事物也是處于時刻發(fā)展的狀態(tài)，所以很多房地產由于多方轉手，或者直接、間接的樓盤開發(fā)等導致涉案房地產的屬性在一定時間內發(fā)生改變。如果涉案房地產的屬性發(fā)生變化，那么就會對其價值產生巨大的變化，從而影響價值認定結果。其中以商鋪等商業(yè)房地產最為復雜。一方面，商業(yè)房地產由于投資的屬性，利用追溯性對案例搜索時容易出現(xiàn)多方面困難，比如說：資料收集難，需要跨板塊、跨區(qū)域進行選取和分析等，難度較大。另一方面，由于商業(yè)的屬性，不僅僅需要對其區(qū)域資源調查，還需要嚴謹?shù)默F(xiàn)場勘查和對其營業(yè)狀態(tài)等多方面進行分析，很容易造成認定結果的不確定性、不準確性。

3.因時間變動而導致的房地產環(huán)境變化問題

以商鋪為例，房地產周圍是否有道路、是否交通便利、是否處于經濟中心圈、是否具有一定的公共設施等區(qū)域問題發(fā)生變化會對房地產的價格產生巨大的影響，同時，經營狀態(tài)、人流量、商業(yè)聚集度、名望度、未來規(guī)劃等多方面因素也會影響房地產的價格。如果案件時間跨度大，那么很多公共設備、配套服務等信息材料收集不全，對現(xiàn)場勘查和搜集調查資料的能力提出挑戰(zhàn)。如果不能準確還原當時情況，就很容易對最終的認定的結果產生影響。

（二）主觀因素

1.專業(yè)知識不夠；

2.調查思考不徹底、不嚴謹甚至出現(xiàn)錯誤的問題；

（三）客觀因素

1.由于案件的保密性不能進行現(xiàn)場勘查

由于部分案情的特殊性，需要對案情進行保密，所以無法進行現(xiàn)場勘查，從而很容易影響認定結果的準確性。

2.現(xiàn)場勘查受到阻礙

在某些情況下，受到案情的影響，可能會受到有意阻礙或者無意的不配合，從而拖延認定工作進程。

（四）個人想法

1.關于時間跨度大這一問題不好解決，這受案件本身的因素影響。為了減小這一方面的影響，我們需要在平時加強對數(shù)據(jù)和信息的采集，建立多渠道獲取大數(shù)據(jù)，必要的時候可以購買相關軟件進行適時的信息量第一手儲備，形成個人數(shù)據(jù)庫，幫助自己快速高效地完成工作。

2.關于主觀因素導致的問題，我認為應該從根本解決。首先，為了能夠基本完成任務我們需要學習，學習專業(yè)知識和技能，學習相關的政策和法律法規(guī)，學習如何運用現(xiàn)有資源解決問題，全方位、多方面學習，提高自己的綜合能力和專業(yè)素養(yǎng)，養(yǎng)成嚴謹、認真的從業(yè)精神和態(tài)度。

3.關于客觀因素導致的問題，我認為在必要的時候應該尋求相關的工作人員的協(xié)助，調整走訪調查的方式方法，在不違反保密性的情況下，按時做好自身任務，盡量不出現(xiàn)意外的同時保護好個人人身安全。

三、結語

涉案房地產價格認定和一般房地產價格評估工作不同。想要做好涉案房地產評估工作，不僅需要過硬的專業(yè)知識和技能，還需要對多方面知識、信息的儲備積累，對相關的政策的法律法規(guī)合理運用，必要時要謹慎大膽的猜測推理，對案情事件中相關可涉獵的線索要有敏銳的直覺和判斷，從而完成具有足夠真實性、合法性、關聯(lián)性的涉案房地產價格認定結果，規(guī)避風險，為相關司法部門“捉賊緝兇”提供有力的幫助，發(fā)揮應有的作用。