錢宇彬

保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司 廣東 深圳 518000

一、針對于房地產設計管理階段主要特征的分析

我們先來詳細了解一下房地產設計管理階段的主要特征,房地產設計管理環(huán)節(jié)的主要特征主要包括兩個方面。第一,房地產設計管理階段具有投資成本較高、持續(xù)時間較久的特點。一般情況下,房地產開發(fā)項目的對象都是一些大型的建筑物,那么這對這一類建筑物開展設計和管理工作時,將會需要大量的資金支持。所以說,房地產開發(fā)項目是一個高投入的項目。例如,在社會不斷發(fā)展的背景下,人們的生活質量不斷的提升,城鎮(zhèn)化進程不斷加快,在對人民居住小區(qū)進行開發(fā)時,資金投入至少需要上千萬或者上億元,并且在實際的房地產開發(fā)中持續(xù)的時間是較為長的,因為房地產開發(fā)所包含的問題是具有多樣化的,就算是規(guī)模較小的建筑物,也需要兩年左右的時間來進行開發(fā)和建設,而規(guī)模較大的建筑很有可能會花費五年以上的時間。第二,房地產設計管理階段具有承擔風險較大的特點。本身對于房地產開發(fā)項目來說,就屬于高投入、高回報的項目,在當前社會當中很多的人們會被它所謂的高回報而誘惑,以至于加入到房地產開發(fā)項目中,但是由于房地產行業(yè)項目的周期普遍較長,而且在實際的施工過程當中還會出現各種意外情況。與此同時,在社會不斷發(fā)展的背景下,房地產開發(fā)項目在當前社會中會受到不同的市場競爭,需要承擔較高的風險,其中主要包括財務風險、供求風險以及意外風險等。

二、針對于房地產設計管理階段相關案例的分析

根據某地產開發(fā)公司為研究對象來展開分析,該房地產開發(fā)公司在2019年八月份獲得某一市區(qū)中一建筑工程項目的土地使用權,該建筑工程項目的占地面積高達500萬平方米,并且500萬平方米的建筑工程項目中還包括園林綠化以及景觀湖面積,其占地面積高達50萬平方米[1]。在對項目的基本情況了解之后,再來詳細的分析一下項目的基本現狀,原本的施工項目計劃是在建筑工程項目中引入游戲基地,從而來帶動周邊產業(yè)的長遠發(fā)展,但是由于在實際的施工過程中并沒有按照原先的施工方案來開展施工,從而導致產品定位出現各種問題,對施工質量產生嚴重的影響,而且在提交項目概念合計方案時,也沒有通過相關部門和專業(yè)人員的審核,導致建筑工程不能夠按照原先的計劃完成施工,在這種背景下不僅給該房地產開發(fā)公司造成直接經濟損失上百萬元,而且還錯過了良好的銷售時機,導致項目工程的施工成本大幅度的提升。由于工程前期的設計時間相對較長,所以針對于原本計劃中園林綠化以及景觀湖這設計并沒有按時完成,導致在實際的建設工作中還要把樣板間以及售樓處轉移到高層建筑地塊,而且還要適當的拆除不必要的建筑,從而導致房地產開發(fā)公司還要支出兩千萬左右的施工成本。

三、針對于有利于實現房地產設計管理階段成本控制對策的分析

(一)對房地產規(guī)劃設計環(huán)節(jié)開展成本控制。根據圖1所示,按照該順序來開展房地產規(guī)劃設計環(huán)節(jié)開展成本控制能夠最大限度的減少風險,控制成本的支出。首先,要想實現房地產設計管理階段成本的有效控制,那么一定要注重規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本管理工作。對于房地產規(guī)劃設計環(huán)節(jié)來說,會直接影響到投資的整體效益。房地產開發(fā)項目的施工場地的選擇、總體布局、建筑結構部件的設計工作,還有最后各種施工方案的采用和對比,一定要引起工作人員的重視和關注,并且采用合理的手段來選擇最科學的方案來完成對項目的優(yōu)化設計,才能在本質上實現房地產設計管理階段成本的有效控制。

(二)對房地產初步設計環(huán)節(jié)開展成本控制。其次,對房地產初步設計環(huán)節(jié)開展成本控制時,要求相關設計人員和工作人員一定要對初步設計環(huán)節(jié)的方案進行開展嚴格的審查和優(yōu)化,也可以將各種方案進行比對和研究,這一項工作的開展對房地產開發(fā)項目是具有深遠的影響,將會直接的影響到樓盤的經濟效益以及社會效益。所以說,相關工作人員一定要重視初步設計環(huán)節(jié)方案的審查工作,提升初步設計階段方案的專業(yè)性以及合理性。那么在開展初步設計方案審查工作時,一定要注重以下各項工作內容。第一,要求相關審查工作人員要觀看其布局是否具有合理性、科學性。因為隨著社會的發(fā)展,廣大人民群眾的生活質量正在普遍提升,所以對住宅的要求提出更高的要求,那么這就要綜合的考慮廣大人民群眾的生活需求,體現出以人文本的理念。與此同時,環(huán)境設施要齊全,因為大多數居住人員對戶型以及環(huán)境的要求是較高的,甚至都遠遠超過了對價格的關注度。第二,審核人員和設計人員要全面的了解和分析住宅的經濟性是否具有合理性[2]。在開展施工時要將功能分區(qū)相對集中,盡可能的減少多余的裝飾,積極地采用經濟尺寸,并且在環(huán)境的設計上也要體現出舒適、美觀以及實用性,在完成各方面的全面審查后,在對設計方案中需要修改的地方提出合理化的建議和優(yōu)化手段,促使設計方案更加具有專業(yè)性和科學性,促使在施工過程中減少返工現象的發(fā)生。除此之外,審查人員還應對修改后的設計方案進行重新進行成本預算,從而避免在施工過程中出現超出預算范圍現象的發(fā)生,達到對成本有效控制的目的。

圖1 成本控制圖

(三)科學的開展施工圖設計環(huán)節(jié)的審核工作。在房地產設計管理階段中還應科學地開展施工圖設計審核工作,當相關設計人員和審查人員在確定初步設計環(huán)節(jié)成本控制的目標能夠實現后,那么下一步工作就需要關注施工圖紙環(huán)節(jié)的嚴格執(zhí)行,要求技術人員要對設計圖紙展開認真的審查工作,要求技術人員要具備專業(yè)的知識儲備,并且能夠落實各項審查環(huán)節(jié)。房地產管理人員可以專門組織一支專業(yè)性技能較強的審查團隊,專門負責設計圖紙的審查工作,要求審查人員在開展設計圖紙審查工作時,要注重三個方面問題的審核。其中主要包括,一是審核圖紙是否具有公益性以及合理性的原則,因為本身在當前社會不斷發(fā)展的背景下,要想促進房地產企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展,一定要提升審圖紙的合理性以及公益性,能夠為社會帶來更多的經濟效益以及為房地產企業(yè)帶來良好的經濟效益；二是技術工作人員要審核圖紙的設備以及材料是否具有適用性的原 則。因為本身房地產設計管理環(huán)節(jié)需要采用大量的材料以及大型設備,只有確保采用的設備和材料具有實用性的特點,才能夠減少成本的支出,為房地產企業(yè)或者更多的經濟效益；三是積極的審核圖紙的經濟性。要求相關技術人員在開展資金概算工作時要具體、專業(yè),避免成本增加等不良現象的發(fā)生。

(四)注重對房地產設計招標機制的優(yōu)化。最后,注重對房地產設計招標機制的優(yōu)化。在當前社會中房地產企業(yè)要想在社會發(fā)展的潮流當中提升自身的競爭力,并且獲得更多的經濟效益,一定要順應社會的發(fā)展,跟上社會發(fā)展的潮流,積極的采用先進的技術,并且采用合理的設計方案,提升自身的市場競爭力。需要注意的是,在競爭的過程中要注重公正、公開的原則,對相關設計單位來說,具有深遠的影響和促進作用。除此之外,招標文件編制中要明確說明各種項目的投資以及主要功能。而且還要積極地采用具有科學化、合理化的評價標準以及評價手段,在投標工作時要將設計的方案和投資兩者有效的結合,從而形成招標文件。促使在以后的工作中把招標文件當做方案優(yōu)化的主要依據,為房地產企業(yè)提供合理的參考依據,最大限度的降低成本費用,達到對成本有效控制的目的。

總結

通過上述問題的分析,我們充分的意識到注重房地產設計管理階段成本控制的重要性。在房地產設計管理工作中綜合考慮和落實成本控制,不僅能夠減少在設計管理工作中不必要成本的支出,同時也能夠提升房地產行業(yè)的經濟效益。與此同時,相關管理人員和設計人員還要在項目施工過程中的設計、管理中要堅持按照原本的計劃開展各種工作,這樣也能夠大幅度的降低房地產設計管理階段各種風險的出現,還要在房地產規(guī)劃設計環(huán)節(jié)、初步設計環(huán)節(jié)開展成本控制,科學的開展施工圖設計環(huán)節(jié)的審核工作,注重對房地產設計招標機制的優(yōu)化,才能為促進我國房地產行業(yè)的長遠發(fā)展奠定堅實的基礎。