●刁龍全

一、背景

人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化深刻影響著房地產(chǎn)市場，中長期內(nèi)各城市人口數(shù)量走勢的差別將導(dǎo)致其房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化。自外地遷入人口則會對房地產(chǎn)市場需求有顯著正向影響，而青年人口的遷入能夠改善城市人口老齡化水平，進(jìn)而激發(fā)房地產(chǎn)市場活力。自2017年以來，成都、西安、杭州等城市先后降低落戶標(biāo)準(zhǔn)，在全國范圍內(nèi)掀起城市間“搶人大戰(zhàn)”。數(shù)據(jù)顯示，自2017年7月至2019年5月，成都市累計落戶人才28.26萬人，其中青年人才占比高達(dá)99.3%。青年人的大量遷入，對成都市房地產(chǎn)市場特別是新建商品住宅市場產(chǎn)生了巨大支撐作用。

二、數(shù)據(jù)來源

本文采用成都市新建商品住宅公證搖號購房的真實成交數(shù)據(jù)作為住宅市場需求。2018年5月15日起，成都市施行以家庭為單位的新房搖號政策，并將家庭劃分為棚改（拆遷棚改購房需求）、剛需（首套剛需購房需求）、普通（二套改善購房需求）三類。搖號認(rèn)購?fù)瓿珊螅啥甲≌c房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會網(wǎng)站（www.cdfangxie.com）將公示中簽購房者基本信息，包括其全部家庭成員身份證號碼前6位。結(jié)合各城市行政區(qū)劃代碼，可以明確每名購房人的籍貫，進(jìn)而為分析遷入人口對成都市住宅市場的支撐提供數(shù)據(jù)支撐。通過收集整理2018年5月15日至12月31日公示信息，刪除部分錯誤、遺漏數(shù)據(jù)后，共獲35656條購房記錄、涉及58018名購房者。

為分析外來人口對住宅市場影響的空間分布，需對各城市及成都市各區(qū)（市）縣就行分級。參照國家統(tǒng)計局劃分標(biāo)準(zhǔn)，本文所指為一線城市為北京、上海、廣州、深圳，二線城市為省會和其他副省級城市，其他城市為三線及以下城市。成都為典型單中心圈層結(jié)構(gòu)城市，根據(jù)市民普遍認(rèn)知和本地住宅市場慣例，將原主城區(qū)及高新區(qū)劃為一圈層，其他近郊區(qū)為二圈層，遠(yuǎn)郊市縣為三圈層。

三、遷入人口住宅需求的圈層結(jié)構(gòu)

（一）不同圈層住宅市場供需結(jié)構(gòu)

通過梳理發(fā)現(xiàn)，2018年5月15日至12月31日期間，成都市共有192個商品住宅項目完成公證搖號、共計供應(yīng)住宅5.9萬套，其中一二三圈層占比分別為11.6%、51.4%、37%，二圈層為供給主力區(qū)域（見表1）。同期認(rèn)購數(shù)量僅為3.56萬套，市場總供求比達(dá)1.66，呈現(xiàn)供大于求趨勢，其中一二三圈層分別為1.33、1.63、1.86，供求比梯次遞增。

表1 不同圈層的住宅供需結(jié)構(gòu)

（二）按遷入人口遠(yuǎn)近程度分的住宅需求圈層結(jié)構(gòu)

總的來看，籍貫為成都市、市內(nèi)省外、相鄰省份、不相鄰省份的購房者占比分別為 47%、41.6%、4.7%、6.7%，其中非成都籍貫購房者占比高達(dá)53%，對住宅市場需求貢獻(xiàn)顯著（見表2）。橫向來看（行占比，下同），市外省內(nèi)、相鄰省份、不相鄰省份購房者占比隨著圈層由內(nèi)向外遞減，對一二三圈層住宅市場的支撐作用將由內(nèi)向外衰減。縱向來看（列占比，下同），在成都籍貫購房者中，分布在三圈層的比例最高、達(dá)49.6%，而三類非成都市籍貫購房者則分布在二圈層最多，占比均在60%以上、遠(yuǎn)高于二圈層52.6%的平均占比?？ǚ綑z驗結(jié)果顯示，按遠(yuǎn)近程度分的三類購房者的圈層分布兩兩之間具有顯著統(tǒng)計差別（95%置信水平，下同）。具體來說，這三類購房者各自在一圈層的分布比例分別為13.4%、17.4%、23.4%，呈現(xiàn)隨距離增加而增加趨勢，且均高于成都市籍貫購房者比例9.2%，對于一圈層的偏好可見一斑。

表2 按遠(yuǎn)近程度分的不同圈層購房者分布（人）

（三）按遷入人口城市等級分的住宅需求圈層結(jié)構(gòu)

總的來看，籍貫為成都市、一線城市、二線城市（不含成都，下同）、三線及以下城市購房者占比分別為47%、0.1%、3.9%、49%，三線及以下城市遷入人口仍是支撐成都市住宅市場的主力（見表3）。橫向來看，一、二線城市購房者比重隨圈層由內(nèi)向外衰減，對住宅市場支撐作用減弱，而三線城市比例在一二圈層并無區(qū)別?？v向來看，三類非成都市籍貫購房者同樣分布在二圈層最多，一二圈層合計占比均超過75%，遠(yuǎn)超64.8%的平均水平?？ǚ綑z驗結(jié)果顯示，這三類購房者的圈層分布兩兩之間具有顯著統(tǒng)計差別，其分布在一、二圈層的比例隨著城市等級下降而遞減，而三圈層的比例隨城市等級遞減而遞增。

表3 按城市等級分的不同圈層購房者分布

（四）按遷入人口四大區(qū)域分的住宅需求圈層結(jié)構(gòu)

總的來看，籍貫為成都市、東部、中部、東北、西部（不含成都，下同）購房者占比分別為 47%、1.8%、3.3%、0.8%、47.1%，西部地區(qū)遷入購房者是主要來源，且東北地區(qū)占比最少（見表4）。橫向來看，中部地區(qū)的購房者占比雖與西部地區(qū)差距較大，但是東部地區(qū)數(shù)量的2倍、東北的3～4倍，是遷入住宅需求第二大需求來源。類似地，來自東部、中部、東北遷入購房者的占比隨著圈層由內(nèi)向外衰減?？v向來看，四大區(qū)域購房者同樣分布在二圈層最多，除西部外一二圈層合計占比均在85%左右?？ǚ綑z驗結(jié)果顯示，各區(qū)域的購房者的圈層分布兩兩之間同樣具有顯著統(tǒng)計差別，東部地區(qū)購房者中分布在一圈層的比例高于其他地區(qū)。

表4 按四大區(qū)域分的不同圈層購房者分布

四、遷入人口購房需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

（一）細(xì)分市場的住宅供需結(jié)構(gòu)

從細(xì)分市場看（因拆遷棚改購房需求占比較小且政策性較強，本文不作分析），首套剛需房市場供求比（1.34）低于二套改善房（1.81），且這一趨勢在一二三圈層均得到保持，但二套改善房市場中二圈層供求比高于一三圈層，與總供求比隨圈層遞增的趨勢相異（見表5）。

表5 不同細(xì)分市場住宅供需結(jié)構(gòu)

（二）按遷入人口遠(yuǎn)近程度分的細(xì)分市場的住宅需求結(jié)構(gòu)

總的來看，棚改、首套剛需、二套改善三類細(xì)分市場需求占比為2.6%、58.3%、39.1%，首套剛需房是需求的主力（見表6）。橫向來看，首套剛需房市場上遷入人口占比為51.7%，較二套改善房市場低4.9個百分點。且首套剛需房市場上按遠(yuǎn)近程度分的三類購房者占比均低于其在二套改善房市場占比，遷入人口對于剛需房市場的支撐能力低于改善房市場?？v向來看，市內(nèi)省外遷入人口購買三類房屋占比與全市平均基本相當(dāng)，而相鄰省份和不相鄰省份兩類遷入人口購買二套改善住房比例高于平均。

表6 按遠(yuǎn)近程度分的細(xì)分市場購房者分布

（三）按遷入人口城市等級分的細(xì)分市場的住宅需求結(jié)構(gòu)

橫向來看，首套剛需房市場上自各線城市遷入人口占比均低于二套改善房市場，遷入人口對于剛需房市場的支撐能力低于改善房市場。縱向來看，一二線城市遷入人口購買剛需房比例略低于全市平均，購買改善房比例遠(yuǎn)高于全市平均，二者幾乎各占50%左右（見表 7）。

表7 按城市等級分的不同細(xì)分市場購房者分布

（四）按遷入人口四大區(qū)域分的細(xì)分市場的住宅需求結(jié)構(gòu)

橫向來看，首套剛需房市場上自東部、中部、東北遷入人口占比為5.4%，略低于二套改善房市場的6.9%。縱向來看，四大區(qū)域遷入人口購剛需房比例均低于成都市籍貫購房者，但二套改善房比卻更高（見表8）。

表8 按四大區(qū)域分的不同細(xì)分市場購房者分布

五、結(jié)論

本文分析了成都市遷入人口住宅市場的空間結(jié)構(gòu)、圈層結(jié)構(gòu)和細(xì)分市場結(jié)構(gòu)，得出以下結(jié)論：

遷入人口占購房者總數(shù)的53%，對成都市住宅市場貢獻(xiàn)顯著，已成為最大的住宅需求群體，其中又以市內(nèi)省外地區(qū)、三線及以下城市、西部地區(qū)遷入人口為主。針對上述地區(qū)購房者居住習(xí)慣、品質(zhì)要求、風(fēng)格偏好的調(diào)查研究，或?qū)⒂兄谶M(jìn)行更為精細(xì)的市場區(qū)隔，提升住宅產(chǎn)品的接納度。

遷入人口的購房需求主要分布在一二圈層，對成都市住宅市場的支撐作用由內(nèi)向外衰減，越是來自發(fā)達(dá)地區(qū)的購房者越傾向于購買一二圈層住宅。即便是來自西部及三線以下城市的遷入人口，在一二圈層的分布比例也較成都市戶籍購房者高出不少。由此可見成都市住宅市場中心極化現(xiàn)象明顯，區(qū)域間發(fā)展不均衡現(xiàn)象突出，遠(yuǎn)郊區(qū)住宅市場更難享受到人口遷移政策的紅利，開發(fā)商在制定開發(fā)策略時理應(yīng)將這一因素納入考量。

遷入人口在首套剛需、二套改善房市場占比均超過50%，但對前者支撐能力低于二后者。一二線城市等發(fā)達(dá)地區(qū)遷入人口購買二套改善房的比例均在50%左右，遠(yuǎn)高于成都市戶籍購房者和全市平均。這一地區(qū)遷入人口強大的購買能力值得房地產(chǎn)開發(fā)商重點關(guān)注，在后續(xù)開發(fā)中加大針對性營銷力度。