喻天行

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)作為產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的微觀主體，或因政策指定而生，或在成立后獲得政策追認(rèn)，但都依托強(qiáng)制性政策抓取客戶需求，再通過(guò)公開(kāi)交易完成陽(yáng)光背書。其間，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)主要面向監(jiān)管部門，為企業(yè)提供政策輔導(dǎo)、信息掛牌和交易組織等服務(wù);較少面向市場(chǎng)，為企業(yè)提供滿足其經(jīng)營(yíng)需求的解決方案。

偏重于政策需求的業(yè)務(wù)模式僅僅是一種“不壞”的安排，即為避免國(guó)有資產(chǎn)流失提供了制度保障。但該模式距離一種“好”的安排還有一些距離，蓋因其缺少市場(chǎng)內(nèi)涵與商業(yè)實(shí)質(zhì)：一方面產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)本身匯聚的有效流量有限，參與交易者基本為項(xiàng)目自帶流量;另一方面產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)圍繞企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需求和資產(chǎn)生命周期需求，提供市場(chǎng)化解決方案的能力還顯不夠。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)步和公民行為模式變化，頭部互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不僅能在公開(kāi)展示及交易功能上完全替代產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，還能基于自身有效流量，為交易雙方提供一定的真實(shí)交易機(jī)會(huì)。兩相對(duì)比，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)承受較大的生存壓力，迫切需要抓緊政策紅利窗口期，深化自身業(yè)務(wù)的市場(chǎng)內(nèi)涵和商業(yè)實(shí)質(zhì)，真正完成向市場(chǎng)化企業(yè)的轉(zhuǎn)變。

市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略和方向已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，但目前針對(duì)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型實(shí)施路徑的討論還不夠充分。本文嘗試從此角度略作思考與交流，以期激發(fā)更深入的觀點(diǎn)。

1 ?市場(chǎng)化業(yè)務(wù)要求獨(dú)立支撐體系

市場(chǎng)化業(yè)務(wù)應(yīng)指：客戶在開(kāi)展或優(yōu)化其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中，產(chǎn)生若干自身難以滿足的需求，以及自我解決方案不具比較優(yōu)勢(shì)的需求。而服務(wù)商則在市場(chǎng)規(guī)則體系下，識(shí)別、抓取上述需求，并基于自身相對(duì)優(yōu)勢(shì)，組織商業(yè)資源予以滿足。

傳統(tǒng)的國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)中，客戶需求主要來(lái)自于法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并非市場(chǎng)活動(dòng)自發(fā)產(chǎn)生;業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)主要圍繞合規(guī)性提供服務(wù)，為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值不多。此類合規(guī)需求與市場(chǎng)需求在主要方面均有不同，導(dǎo)致傳統(tǒng)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)與市場(chǎng)化業(yè)務(wù)存在較大區(qū)別，進(jìn)而對(duì)開(kāi)展業(yè)務(wù)所需全套支撐體系的要求也有本質(zhì)不同。因此，現(xiàn)行國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)體系并不適應(yīng)市場(chǎng)化業(yè)務(wù)開(kāi)展要求，需要新建一整套市場(chǎng)化業(yè)務(wù)支撐體系，包括但不限于公司文化、業(yè)務(wù)模式、市場(chǎng)營(yíng)銷、中后臺(tái)支撐、考核激勵(lì)、人力資源等;且需保證該體系能夠獨(dú)立運(yùn)行。

鑒于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)與市場(chǎng)化業(yè)務(wù)兩套運(yùn)作體系存在較大區(qū)別，宜采取子公司或特殊目的分公司作為載體，并在對(duì)其充分授權(quán)的條件下開(kāi)展市場(chǎng)化業(yè)務(wù)。其中，單設(shè)子公司的方式能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)及風(fēng)險(xiǎn)隔離，保護(hù)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)，為特定業(yè)務(wù)模式創(chuàng)造基礎(chǔ)，是承載市場(chǎng)化業(yè)務(wù)的最佳載體。

2 ?市場(chǎng)化業(yè)務(wù)的突破口

產(chǎn)權(quán)行業(yè)發(fā)展至今，事實(shí)上已經(jīng)成為各種非標(biāo)資產(chǎn)交易活動(dòng)的“大容器”，主動(dòng)或被動(dòng)地匯聚了豐富多樣的解決方案和經(jīng)典案例，涉及企業(yè)資產(chǎn)“賣、買、融”等多種資產(chǎn)異動(dòng)和投融資行為。換個(gè)角度來(lái)講，產(chǎn)權(quán)行業(yè)客觀上已經(jīng)成為中國(guó)泛國(guó)資領(lǐng)域規(guī)模最大、經(jīng)驗(yàn)最為豐富的綜合性資產(chǎn)管理平臺(tái)，其實(shí)質(zhì)與資產(chǎn)管理的“投、融、管、退”有異曲同工之處，甚至手段和方案還更為豐富。但至今為止，行業(yè)還未出現(xiàn)具有專業(yè)能力、公正信用的綜合性資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)/平臺(tái)，在滿足大中型民企資產(chǎn)管理需求方面基本處于空白地帶。

可以說(shuō)，產(chǎn)權(quán)行業(yè)已經(jīng)具備發(fā)展市場(chǎng)化資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的能力和基礎(chǔ)，唯缺“主動(dòng)”二字。由此，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)真正發(fā)揮主動(dòng)性，充分利用國(guó)有持牌機(jī)構(gòu)天然、獨(dú)立的第三方信用優(yōu)勢(shì)，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)植入一定程度的增信功能，從而在主動(dòng)資產(chǎn)管理服務(wù)方面尋求市場(chǎng)化業(yè)務(wù)的突破。

第一，大中型民營(yíng)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，對(duì)資產(chǎn)“賣、買、融”的需求與國(guó)有企業(yè)是一樣的。此類企業(yè)也面臨著各類資產(chǎn)的處置、閑置資產(chǎn)的盤活、布局領(lǐng)域資產(chǎn)的投資、企業(yè)融資以及招標(biāo)采購(gòu)等綜合性的需求。因此，市場(chǎng)天然需要具有信用和專業(yè)的機(jī)構(gòu)/平臺(tái)為其提供綜合性的資產(chǎn)管理服務(wù)。第二，無(wú)論是國(guó)有企業(yè)或是民營(yíng)企業(yè)（尤其是大中型民企）、自然人，在主動(dòng)或被動(dòng)形成委托代理關(guān)系的經(jīng)濟(jì)行為中，都存在一定的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。委托人客觀上也需要公開(kāi)、透明、公信的第三方平臺(tái)，監(jiān)督和約束受托人，以免其自利行為導(dǎo)致委托人財(cái)富流失。第三，大中型民企資產(chǎn)處置陽(yáng)光化和企業(yè)采購(gòu)?fù)ǖ纼r(jià)值需求也很強(qiáng)烈。

3 ?西藏電商公司的探索和經(jīng)驗(yàn)

3.1 ?市場(chǎng)化業(yè)務(wù)探索

西藏電子商務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“西藏電商公司”）作為西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所旗下主營(yíng)資產(chǎn)電商服務(wù)的獨(dú)立法人，在為各交易機(jī)構(gòu)提供系統(tǒng)和技術(shù)服務(wù)的基礎(chǔ)上，基于產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)長(zhǎng)鏈條、長(zhǎng)尾、雙（多）邊的市場(chǎng)特性，配套提供市場(chǎng)化業(yè)務(wù)模塊，彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)化服務(wù)和能力方面的缺失和不足，最終形成一個(gè)可復(fù)制的SAAS化交易平臺(tái)，為產(chǎn)權(quán)交易行業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供基礎(chǔ)設(shè)施和場(chǎng)景支撐。

基于上述定位，西藏電商公司在具體開(kāi)展主動(dòng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)過(guò)程中，已經(jīng)圍繞不良資產(chǎn)長(zhǎng)鏈條，形成了司法輔助、涉查封房產(chǎn)交易兩個(gè)業(yè)務(wù)場(chǎng)景，開(kāi)始為入駐產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)輸出穩(wěn)定、同質(zhì)的市場(chǎng)化業(yè)務(wù)流。其中，司法輔助服務(wù)對(duì)應(yīng)第一類市場(chǎng)化業(yè)務(wù)突破方向，涉查封房產(chǎn)交易對(duì)應(yīng)第二類突破方向?，F(xiàn)以涉查封房產(chǎn)交易場(chǎng)景為例，將西藏電商公司在此領(lǐng)域的探索及經(jīng)驗(yàn)分享如下。

3.2 ?業(yè)務(wù)背景

我國(guó)二手房交易服務(wù)市場(chǎng)基本采取經(jīng)紀(jì)人制度，通常情況下每一筆交易至少涉及買方、賣方、買方經(jīng)紀(jì)人、賣方經(jīng)紀(jì)人四方。據(jù)貝殼研究院測(cè)算，2020年全國(guó)約有200萬(wàn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，行業(yè)市場(chǎng)化水平較高，競(jìng)爭(zhēng)極為激烈。在現(xiàn)行模式和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，經(jīng)紀(jì)人開(kāi)展業(yè)務(wù)難以秉持中立客觀立場(chǎng)，部分經(jīng)紀(jì)人甚至偏離委托人利益立場(chǎng)，出現(xiàn)虛假宣傳、過(guò)度營(yíng)銷等現(xiàn)象。這種情況在權(quán)屬不清晰、交易復(fù)雜程度較高的涉查封房產(chǎn)交易領(lǐng)域尤甚。導(dǎo)致住建部門采取“一刀切”式監(jiān)管指導(dǎo)，禁止房產(chǎn)中介商從事涉查封房產(chǎn)交易服務(wù)。實(shí)踐中，鏈家等頭部房產(chǎn)中介商總體遵守監(jiān)管要求，已不再自主開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)。

但需要指出，涉查封房產(chǎn)交易場(chǎng)景客觀存在，市場(chǎng)需求并不因主要服務(wù)方退出而消失、轉(zhuǎn)移。服務(wù)商為滿足涉查封房產(chǎn)交易場(chǎng)景下的復(fù)雜需求，不僅需要提供交易撮合服務(wù)，還需要配套產(chǎn)權(quán)、法律咨詢及金融服務(wù)，引入中立、客觀的交易服務(wù)，最后將相關(guān)各方及服務(wù)整合，形成合理合規(guī)、高效穩(wěn)妥的解決方案。從此角度看，無(wú)論是監(jiān)管前的單純交易撮合服務(wù)，還是監(jiān)管后的市場(chǎng)靜默，都沒(méi)有滿足或沒(méi)有完全滿足市場(chǎng)需求，無(wú)論債權(quán)人、債務(wù)人抑或房產(chǎn)意向受讓方均處于欠服務(wù)、自服務(wù)狀態(tài)，市場(chǎng)運(yùn)作效率極低。

西藏電商公司研究有關(guān)情況后，主動(dòng)對(duì)接房產(chǎn)中介商，引入產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，搭建專設(shè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)新提出了房產(chǎn)中介商在涉查封房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)中面臨合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的解決方案。

3.3 ?產(chǎn)品形態(tài)

涉查封房產(chǎn)交易的典型案例中，共有金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人、債務(wù)人和（意向）買受人三方客戶。不同客戶視角下的產(chǎn)品形態(tài)如下所述。

3.3.1 債權(quán)人視角。金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人基本定位于銀行及類銀行機(jī)構(gòu)。債權(quán)人接受房產(chǎn)抵押，向債務(wù)人借貸形成債權(quán)資產(chǎn)。部分債務(wù)人因故無(wú)法按期償付本息，債權(quán)人催收無(wú)果后進(jìn)入訴訟環(huán)節(jié)。為采取資產(chǎn)保全措施保護(hù)自身權(quán)益，債權(quán)人通常在訴訟環(huán)節(jié)申請(qǐng)對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行查封，此類房產(chǎn)旋即進(jìn)入涉查封房產(chǎn)交易場(chǎng)景。

此后，西藏電商公司牽頭合作機(jī)構(gòu)組成涉查封房產(chǎn)交易服務(wù)團(tuán)隊(duì)，搭建市場(chǎng)信息獲取渠道，主動(dòng)觸及債務(wù)人，為其提供專業(yè)的過(guò)橋融資服務(wù)，還清所欠債權(quán)本息。債權(quán)人完整受償后，解除房產(chǎn)查封狀態(tài)并退出業(yè)務(wù)場(chǎng)景，為后續(xù)交易創(chuàng)造條件。

3.3.2 債務(wù)人視角。涉查封房產(chǎn)債務(wù)人陷入償付困境后，通常還涉及民間借貸。相關(guān)逾期債權(quán)按日不斷產(chǎn)生高額滯納金及罰息，因此債務(wù)人急于變賣底層涉查封房產(chǎn)，償付所欠債務(wù)。通常情況下，債務(wù)人將直接找到資產(chǎn)所在地房產(chǎn)中介商尋求交易撮合服務(wù)。涉查封房產(chǎn)交易服務(wù)團(tuán)隊(duì)獲取信息后主動(dòng)觸及債務(wù)人，進(jìn)入業(yè)務(wù)場(chǎng)景。

服務(wù)團(tuán)隊(duì)向債務(wù)人介紹涉查封房產(chǎn)處置的特殊性，以及自身從事相關(guān)業(yè)務(wù)的合規(guī)性和服務(wù)方案，了解債務(wù)人主要訴求。在此基礎(chǔ)上，雙方圍繞主要商務(wù)條款進(jìn)行磋商。債務(wù)人同意接受專業(yè)服務(wù)后，與西藏電商公司及其引入的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)簽署三方服務(wù)協(xié)議。西藏電商公司及產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)厘清房產(chǎn)涉及的復(fù)雜權(quán)屬關(guān)系和法律要素，通過(guò)公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓的形式，充分披露房產(chǎn)信息，征集意向受讓方，組織交易雙方簽署房產(chǎn)交易協(xié)議。其后，合作資金方介入，與債務(wù)人簽署過(guò)橋融資協(xié)議，發(fā)放過(guò)橋融資貸款，專門用于債務(wù)人償付所欠債權(quán)人（查封方）本息，以解除房產(chǎn)查封狀態(tài)。其后，債務(wù)人與意向受讓方辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。房產(chǎn)過(guò)戶后，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)自買受人繳納定金中按約定扣劃各方應(yīng)收服務(wù)費(fèi)用，再將剩余價(jià)款劃轉(zhuǎn)至債務(wù)人或合作資金方賬戶;銀行解凍首付款，將其劃轉(zhuǎn)至合作資金方賬戶;公證機(jī)構(gòu)專設(shè)賬戶收到銀行發(fā)放按揭貸款后，按照約定分配至債務(wù)人及（或）合作資金方，以此消滅過(guò)橋融資債權(quán)、完成涉查封房產(chǎn)交易。

3.3.3 （意向）買受人視角。（意向）買受人經(jīng)由服務(wù)團(tuán)隊(duì)提供交易撮合服務(wù)，初步產(chǎn)生購(gòu)買意向后，前往公開(kāi)市場(chǎng)了解底層資產(chǎn)相關(guān)信息，并報(bào)名參與受讓。成交后，買受人向產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)支付定金，向銀行專設(shè)監(jiān)管賬戶劃入購(gòu)房首付款，并向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款，等待房產(chǎn)解除查封狀態(tài)后辦理過(guò)戶手續(xù)。

3.3.4 業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及展望。目前，上述業(yè)務(wù)場(chǎng)景已在成都啟動(dòng)。西藏電商公司借此向產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)輸送房產(chǎn)項(xiàng)目月均達(dá)200宗左右，實(shí)現(xiàn)成交20宗左右。預(yù)計(jì)業(yè)務(wù)體系打磨成熟后，僅成都地區(qū)月均報(bào)單量即可達(dá)到800宗左右，且成交率還將進(jìn)一步攀升。

4 ?結(jié)語(yǔ)

市場(chǎng)化業(yè)務(wù)是產(chǎn)權(quán)行業(yè)急需突破的重大課題，直接影響到行業(yè)下一個(gè)二十年的成敗得失。各地產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)基于本地業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)和資源稟賦，圍繞市場(chǎng)化業(yè)務(wù)開(kāi)展了大量實(shí)踐，形成了若干具有借鑒意義的思路和方向。而同一業(yè)務(wù)模式在不同機(jī)構(gòu)、不同區(qū)域、不同客戶的探索中，將產(chǎn)生各不相同的適應(yīng)性變化，其中即可能埋藏著市場(chǎng)化“圣杯”的線索。為此，各地產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)順應(yīng)行業(yè)開(kāi)放趨勢(shì)，進(jìn)一步擁抱市場(chǎng)變化，進(jìn)一步強(qiáng)化交流合作，共同造就行往下一個(gè)時(shí)代的方舟。