張鳳玲

告別高杠桿時(shí)代。

1500天，恒大的回A股敘事徹底畫上無奈的句號(hào)。

11月8日，深深房A宣布終止與恒大的重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。公告中，深深房A將終止緣由歸結(jié)為：基于目前市場(chǎng)環(huán)境等原因，現(xiàn)階段繼續(xù)推進(jìn)重大資產(chǎn)重組的條件尚不成熟。

與此同時(shí)，恒大亦宣告終止與深深房A的重組計(jì)劃。

時(shí)轉(zhuǎn)事移。

盡管恒大曾經(jīng)表示回歸A股一事與監(jiān)管層溝通“非常暢通”，進(jìn)展“非常順利”，但近十年來都未有房企上市的成功案例，在“房住不炒”的政策指導(dǎo)下，恒大回A股已經(jīng)是“鏡中水月”。

重組4年

時(shí)間拉回到四年前。

2016年9月14日，深深房A發(fā)布公告，稱因籌劃涉及重大事項(xiàng)停牌。當(dāng)年10月，恒大與深深房A簽訂一份《關(guān)于重組上市的合作協(xié)議》，恒大地產(chǎn)回A股。

在與深深房A簽署協(xié)議之后，恒大旗下全資附屬公司凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)接連三次大手筆增資擴(kuò)股，前后引入26批戰(zhàn)略投資者，融資規(guī)模達(dá)到1300億元，合計(jì)占恒大地產(chǎn)總股權(quán)的36.54%。與此同時(shí)，恒大和26批戰(zhàn)略投資者簽訂對(duì)賭協(xié)議，媒體公開的對(duì)賭協(xié)議內(nèi)容主要是，恒大地產(chǎn)最晚A股上市期限為2020年6月30日，在未實(shí)現(xiàn)上市的情況下，恒大地產(chǎn)將兜底保證投資者年均7.79%的投資收益。

當(dāng)年的恒大簽下對(duì)賭協(xié)議，更多是對(duì)恒大回A股很有信心。

1300億元到賬后，恒大地產(chǎn)估值飆升至4252億元，一度超過萬(wàn)科A總市值。

盡管在2017年、2018年恒大業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大總裁夏海鈞表示，恒大地產(chǎn)借殼深深房回A股仍在進(jìn)行，但當(dāng)時(shí)恒大回A股已有推遲的跡象。比如2018年底，深深房曾也在公告提及了重大資產(chǎn)重組預(yù)案可能暫時(shí)沒有進(jìn)展。

如2019年底，中國(guó)恒決定派發(fā)年度股息每股1.419元，按恒大已發(fā)行股本約131.79億股計(jì)，派息總額約187億元。自上市以來，恒大之前每年都向股東分派股息，派息比例一直維持在50%。但是，自從2016年計(jì)劃回歸A股后派息有所暫停。

換言之，恒大在2019年底派息，或許就意味著其回歸A股計(jì)劃會(huì)暫停。

11月8日，深深房A宣布終止與恒大的重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)，恒大和深深房A謀劃四年時(shí)間的重組，還是終止，恒大回A股已經(jīng)是“鏡中水月”。

揮別一個(gè)時(shí)代

恒大回A股成為“鏡中水月”，是因?yàn)樯婕暗奖O(jiān)管的一條“紅線”，政策層面，房地產(chǎn)公司不能在內(nèi)地上市。從2010年到現(xiàn)在，沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司通過證監(jiān)會(huì)發(fā)審委審批。比如之前與恒大一同排隊(duì)的涉房企業(yè)，包括萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢、金輝集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)等房企，都沒有成功登陸A股。

恒大回A股失敗，也不是孤例。

四個(gè)月前，富力地產(chǎn)回A股失敗;

2020年3月，金輝控股撤回A股上市申請(qǐng)。

更嚴(yán)厲的監(jiān)管出現(xiàn)在剛剛過去的幾個(gè)月，住建部與央行聯(lián)合指導(dǎo)下的“三條紅線”政策。

根據(jù)2019年年報(bào)數(shù)據(jù)，恒大系“三條紅線”全踩，其中凈負(fù)債率高達(dá)159%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83%。

在標(biāo)普近期的評(píng)級(jí)中，恒大集團(tuán)更是因流動(dòng)性原因從B+/穩(wěn)定級(jí)別，下調(diào)為B+/負(fù)面。

在“房住不炒”政策方針下，高杠桿的恒大集團(tuán)，回A股，計(jì)劃折戟。因此，9月29日，恒大地產(chǎn)與所有戰(zhàn)投中的863億戰(zhàn)投簽訂補(bǔ)充協(xié)議，戰(zhàn)投同意轉(zhuǎn)為普通股權(quán)長(zhǎng)期持有，且股權(quán)比例保持不變。

房地產(chǎn)的高速發(fā)展，本質(zhì)上是中國(guó)內(nèi)地所謂的“金融創(chuàng)新”大為興盛的時(shí)期，更通俗地表達(dá)是，把表內(nèi)、表外資金挪來挪去，打通銀行資金、債券市場(chǎng)、證券市場(chǎng)之間的關(guān)系，最后把錢挪到房地產(chǎn)。從歷史的緯度看一下，房地產(chǎn)市場(chǎng)最舒服的日子，基本上是在這個(gè)時(shí)期度過的。

目前來看，不允許房地產(chǎn)公司在內(nèi)地上市，已是確定無疑的常態(tài)，這也意味著，地產(chǎn)去杠桿時(shí)代來臨。

地產(chǎn)的新時(shí)代，未來地產(chǎn)如何玩？肯定不是高杠桿和快周轉(zhuǎn)。