王春云

福州首開瑞泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（350001）

進(jìn)入21世紀(jì)后，在政府的大力扶持下，在融資環(huán)境寬松、居民住房需求不斷增加的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)抓住發(fā)展機(jī)遇，走上了發(fā)展壯大之路。不過，錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，高利潤(rùn)刺激下的盲目擴(kuò)張，也使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)變得復(fù)雜難測(cè)。如何通過經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理降低風(fēng)險(xiǎn)損失，就成為房地產(chǎn)企業(yè)不得不關(guān)注的一個(gè)問題。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的種類

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指在經(jīng)營(yíng)管理過程中可能發(fā)生的各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理指通過對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判、分析和評(píng)價(jià)，采取管理措施將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，以減少風(fēng)險(xiǎn)損失的管理行為。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是與國(guó)家政策有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，許多時(shí)候，政府會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化情況出臺(tái)相關(guān)的政策，國(guó)家制度改革、政策調(diào)整、管控力度變化等會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)環(huán)境，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、稅率和利率變化引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)供求變化的情況下，如果無視消費(fèi)者的需求，盲目擴(kuò)大規(guī)模，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金緊張，給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，風(fēng)險(xiǎn)管控是其必須要考慮的一個(gè)問題，而且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該是全方位、常態(tài)化的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)本身就是一個(gè)涉及多個(gè)環(huán)節(jié)的動(dòng)態(tài)過程，潛在風(fēng)險(xiǎn)種類多，而且一些經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的隱蔽性較強(qiáng)，非常考驗(yàn)管理部門的敏感度、判斷力和管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可能是資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，也可能是政策風(fēng)險(xiǎn)，或者是建造風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)，許多風(fēng)險(xiǎn)都防不勝防，只有做好長(zhǎng)期防范的準(zhǔn)備，才能有效防控風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)效益最大化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)既要有盈利的信心，也要有風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)和能力，否則所有努力都有可能付之東流。

2 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題

2.1 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)主要通過房產(chǎn)開發(fā)和銷售盈利，受傳統(tǒng)的重開發(fā)、輕管理的思想影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，在投資、決策時(shí)很少會(huì)全面考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。許多房地產(chǎn)企業(yè)即便是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理原理，在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理方面有所嘗試，但是在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理中對(duì)政策、市場(chǎng)信息的把握程度都不夠理想，在政策出現(xiàn)變動(dòng)后，他們常常無法及時(shí)做出反應(yīng)，調(diào)整戰(zhàn)略。如在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境、用地政策做出變動(dòng)前，許多企業(yè)對(duì)政策可能發(fā)生變動(dòng)的敏感度不夠，都沒有制訂經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，只是憑借估計(jì)、假想去應(yīng)付遇到的問題；而在政策出臺(tái)后，他們都非常被動(dòng)，對(duì)許多問題都應(yīng)對(duì)無策。

2.2 管理體系不完善

曾有研究機(jī)構(gòu)做過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)管理不力是造成中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)和退出的主要原因，而管理不力的主要原因是管理制度不完善。導(dǎo)致管理制度不完善的原因非常多，一些企業(yè)負(fù)責(zé)人缺少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，也不重視風(fēng)險(xiǎn)管理，所以企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理制度建設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)管理工作經(jīng)常會(huì)受到資金、人力、物力的限制，無法順利展開。此外，許多房地產(chǎn)企業(yè)都是家族式企業(yè)，經(jīng)營(yíng)決策全靠個(gè)人，所以其管理還停留在經(jīng)驗(yàn)管理層面，企業(yè)管理制度、投資決策體系都形同虛設(shè)。在內(nèi)部管理中，許多企業(yè)的管理制度都只關(guān)注人事管理、效益管理、投資管理，卻很少涉及風(fēng)險(xiǎn)管理。如在財(cái)務(wù)管理中，許多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度、內(nèi)控制度，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)審計(jì)、監(jiān)督工作都流于形式，財(cái)務(wù)貪污、舞弊等現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。而在項(xiàng)目開發(fā)管理中，由于管理制度不完善，所以項(xiàng)目開發(fā)可行性報(bào)告中就不會(huì)將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，投資項(xiàng)目時(shí)刻都會(huì)迎來風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)。

2.3 抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱

抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，是許多房地產(chǎn)企業(yè)都存在的一個(gè)問題。導(dǎo)致企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的原因非常多，管理不力是主要原因。管理不力的原因主要是管理制度不完善，管理隊(duì)伍的整體質(zhì)量不高，應(yīng)變能力差。如在銷售管理中，許多房地產(chǎn)企業(yè)采用的都是傳統(tǒng)的銷售管理模式，很少會(huì)及時(shí)更新營(yíng)銷策略，付款方式也不夠靈活，所以房屋銷售成交率較低；許多企業(yè)在資金管理過程中，只關(guān)注賬務(wù)關(guān)系處理和現(xiàn)金管理，卻不關(guān)注臺(tái)賬處理。在管理制度不完善、資金收支權(quán)責(zé)不清、管理人員缺少管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，很容易出現(xiàn)賬務(wù)處理不當(dāng)、債款連連等問題，這些都可能會(huì)引起企業(yè)資金鏈斷裂，導(dǎo)致企業(yè)賬務(wù)管理出現(xiàn)危機(jī)。由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理不重視、管理隊(duì)伍不完善、培訓(xùn)不到位，許多企業(yè)都沒有專人負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，內(nèi)部管理人員的工作能力也始終停留在一個(gè)較低的層面。在項(xiàng)目建設(shè)管理中，許多企業(yè)都是以事后管理為主，不重視項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)管理，與施工、監(jiān)理等單位的配合度也較低，所以成本風(fēng)險(xiǎn)隱患較多，成本失控也就難以避免。

3 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理策略

3.1 提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

在國(guó)家對(duì)房產(chǎn)行業(yè)管控升級(jí)、市場(chǎng)變幻莫測(cè)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)識(shí)到這樣一個(gè)真理:在經(jīng)營(yíng)管理中，風(fēng)險(xiǎn)管理不是可有可無的。那種麻痹大意的思想，既不利于企業(yè)自身的發(fā)展，也會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，所以，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)波詭云譎的市場(chǎng)形勢(shì)、復(fù)雜敏感的政策環(huán)境、艱巨繁重的建設(shè)任務(wù)，要提高警惕、強(qiáng)化認(rèn)識(shí)，設(shè)置專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門，及時(shí)洞察影響企業(yè)發(fā)展的各種風(fēng)險(xiǎn)；與此同時(shí)，要經(jīng)常反思和總結(jié)，從大局出發(fā)，將之前遇到過的問題、當(dāng)前面臨的困難、將來要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，放在一起進(jìn)行細(xì)致分析，對(duì)政策走向進(jìn)行科學(xué)預(yù)判，然后為投資決策提供完整的科學(xué)依據(jù)，制訂科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，爭(zhēng)取將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)損失降至最低。如有必要，房地產(chǎn)企業(yè)還可向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)購買信息，精心謀劃，將可能出現(xiàn)的絆腳石變成墊腳石，使企業(yè)平穩(wěn)度過敏感期。

3.2 完善企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

靈敏的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和完善的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，是提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的根本，也是減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度，完善內(nèi)部管理體系。在風(fēng)險(xiǎn)管理制度建設(shè)中，要建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、判斷和評(píng)估體系；配備專職人員進(jìn)行投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理，明確風(fēng)險(xiǎn)管理人員的職責(zé)。要求風(fēng)險(xiǎn)管理人員借助報(bào)表法、觀察法等方法對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行觀察和分析，并且在風(fēng)險(xiǎn)管理中堅(jiān)持“抓早抓小”，認(rèn)真落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)排查預(yù)警、應(yīng)對(duì)處置各項(xiàng)措施，以防范各類風(fēng)險(xiǎn)引發(fā) “連鎖聯(lián)動(dòng)”效應(yīng)。在內(nèi)部管理中，要建立健全管理體系，建立科學(xué)的投資決策程序，同時(shí)以人力資源管理體系為根本，建設(shè)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)體系，用薪資待遇、企業(yè)文化吸引更多優(yōu)秀人才。在制度完善的基礎(chǔ)上，要重視內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，嚴(yán)格落實(shí)管理制度，協(xié)調(diào)有序地開展內(nèi)部管理工作，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3.3 重視事前管理

過去，許多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理都只關(guān)注事后管理。其實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)是前期的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警，因?yàn)橹挥蟹婪队谖慈?，才能將風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽狀態(tài)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理中，要改變傳統(tǒng)的管理思想，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)放在事前管理上。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，經(jīng)營(yíng)管理的重點(diǎn)是投資管理，而事前管理主要體現(xiàn)在投資管理方面。要依據(jù)科學(xué)的投資管理制度，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析，科學(xué)決策，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，制訂分散投資策略，不將“所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里”；然后，認(rèn)真編制投資估算，就各項(xiàng)投資估算的準(zhǔn)確性進(jìn)行嚴(yán)格審核，集中有限資源專注于目標(biāo)市場(chǎng)，使所有的投資決策都依據(jù)程序進(jìn)行。在投資的項(xiàng)目開發(fā)前，風(fēng)險(xiǎn)管理部門要做好投資風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)投資項(xiàng)目所在地的消費(fèi)能力、市場(chǎng)前景、政策等進(jìn)行科學(xué)分析，出具可行性的投資報(bào)告，就整體規(guī)劃和方向進(jìn)行綜合論證、研究和評(píng)價(jià)，使企業(yè)管理層對(duì)投資的可行性有一個(gè)充足的認(rèn)識(shí)，促使企業(yè)從實(shí)際出發(fā)，在符合城市規(guī)劃、法律規(guī)定的情況下去投資，這樣企業(yè)才有可能順利實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。

3.4 突出財(cái)務(wù)管理

在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，財(cái)務(wù)管理是影響企業(yè)籌資、投資、資金回收和收益分配的主要因素。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要重視財(cái)務(wù)管理，依據(jù)企業(yè)賬務(wù)審查和監(jiān)督機(jī)制，將賬務(wù)內(nèi)控劃分為事前、事中和事后三個(gè)階段，以事前控制為重點(diǎn)，全面監(jiān)督企業(yè)投資、資金使用和調(diào)度、賬目管理工作，提高財(cái)務(wù)管理效率，避免可能出現(xiàn)的危機(jī)。在財(cái)務(wù)管理中，則要突出融資管理。隨著市場(chǎng)的逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道，采用并購貸、資金入股、私募基金等方式吸收更多的閑散資金，避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍建設(shè)，提高財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，實(shí)施投資決策責(zé)任制，加強(qiáng)賬務(wù)監(jiān)管，對(duì)超出預(yù)算、無法追回債務(wù)的行為進(jìn)行處理，以避免不必要的損失。

3.5 加強(qiáng)開發(fā)與銷售管理

建筑風(fēng)險(xiǎn)與銷售風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理中不可忽視的兩個(gè)方面。在建筑風(fēng)險(xiǎn)管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注中標(biāo)單位的實(shí)力，加強(qiáng)合同管理和成本管理。在合同管理中，要明確項(xiàng)目工期，并要求施工、監(jiān)理等單位按時(shí)完成相關(guān)工作，避免影響工程質(zhì)量和進(jìn)度，加大企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)?？赡芤l(fā)銷售風(fēng)險(xiǎn)的因素有銷售定位、時(shí)機(jī)、價(jià)格、方式、宣傳、糾紛等。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新銷售方式，制訂積極的營(yíng)銷策略。如在價(jià)格、付款方式方面應(yīng)更加靈活，以提高消費(fèi)者對(duì)房子的關(guān)注度。在宣傳方面，房地產(chǎn)企業(yè)要借助新媒體拓寬宣傳渠道，將宣傳工作做到位，以提高企業(yè)銷售量，從而獲得更多的利潤(rùn)，強(qiáng)化自身實(shí)力。

4 結(jié)語

綜上所述，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的根基。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，制訂科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防控計(jì)劃，對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控和管理，以提高企業(yè)綜合效益，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打好基礎(chǔ)。