劉懷生 （福建廣宇建筑設(shè)計(jì)院，福建 福州 350001）

由于前期市場(chǎng)調(diào)研不準(zhǔn)確，導(dǎo)致我國(guó)很多住宅產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃布局不科學(xué)，缺乏必要的休閑區(qū)域，無(wú)法滿(mǎn)足人們多元化的精神需求。在住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，往往忽略了社會(huì)效益，不注重產(chǎn)品的溢價(jià)空間，不注重對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與合理利用，與可持續(xù)開(kāi)發(fā)原則背道而馳，難以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，致使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷流失，終將會(huì)湮滅在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中。

1 工程概況

福州寶龍?jiān)雌焐酱笤喉?xiàng)目位于福建省福州市南嶼五都村，鄰近旗山國(guó)家森林公園及旗山萬(wàn)壽寺，距離南嶼鎮(zhèn)中心約2km，距離市區(qū)僅約30min車(chē)距，交通條件優(yōu)越。地塊中間五都溪穿流而過(guò)，南面山林環(huán)繞，鬧中取凈，離塵不離城。該項(xiàng)目建筑計(jì)容建筑面積約1.7萬(wàn)m2，建筑密度為20.0%，綠地率為51.0%，總戶(hù)數(shù)100戶(hù)。基地內(nèi)共有24棟建筑，1#、16#、17#為已建住宅，2#為已建公建，但后期因市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，片面追求高大上，致使已建幾棟住宅滯銷(xiāo)，對(duì)此在充分考慮市場(chǎng)需求的前提下，對(duì)未建部分住宅進(jìn)行重新規(guī)劃。

2 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念與原則

綠色環(huán)保。當(dāng)前，節(jié)能降耗是符合市場(chǎng)需求的，是順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的，對(duì)此，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中引入了大量先進(jìn)的節(jié)能理念和技術(shù)，盡可能對(duì)大自然中的能源進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)，確保可持續(xù)利用。

以人為本。住宅小區(qū)除景觀(guān)功效外，其建筑之外空間應(yīng)當(dāng)是屬于居民的，并能夠?yàn)榫用裉峁┒喾N用途的活動(dòng)空間，如晨練、休閑、娛樂(lè)等。對(duì)此，旗山大院樓盤(pán)在重新規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，立足于人的感受與體驗(yàn)，從多因素衡量出發(fā)，關(guān)注居民的身心健康，注重居民參與性設(shè)計(jì)，確保人與自然和諧共處。

滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，住房?jī)r(jià)格主要取決于市場(chǎng)的供需關(guān)系。住宅設(shè)計(jì)所需要考慮的因素很多，諸如面積、適用性、價(jià)格等。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上應(yīng)該以實(shí)用作為第一考慮因素；住宅面積定位應(yīng)當(dāng)具有前瞻性，要結(jié)合市場(chǎng)定位，根據(jù)樓盤(pán)位置、周邊小環(huán)境、主力消費(fèi)人群等，盡可能在提高總賣(mài)價(jià)的基礎(chǔ)上，降低每戶(hù)銷(xiāo)售總價(jià)。同時(shí)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中不能只是追求平面結(jié)構(gòu)，更重要的是附加價(jià)值空間的體現(xiàn)，墅類(lèi)產(chǎn)品溢價(jià)空間在于花園與地下室可用空間。

3 基于城市設(shè)計(jì)的住宅規(guī)劃思路

3.1 總體布局

旗山大院樓盤(pán)原有規(guī)劃設(shè)計(jì)以大雙拼戶(hù)型為主，雖然兼顧到每戶(hù)的采光面，當(dāng)是這樣全雙拼布置造成住宅樓間距太多反而影響了可布置的總個(gè)數(shù)。所以重新規(guī)劃現(xiàn)將其分解成4戶(hù)～6戶(hù)類(lèi)獨(dú)棟聯(lián)排別墅產(chǎn)品，既增加了別墅的個(gè)數(shù)又能保證雙拼別墅的采光好的特點(diǎn)，在很大程度上能夠提高消費(fèi)者進(jìn)一步對(duì)別墅項(xiàng)目的吸引力。

豪宅沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，其核心競(jìng)爭(zhēng)力在于溢價(jià)能力，在滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，如何具有一套高溢價(jià)鍛造法是關(guān)鍵。對(duì)于墅類(lèi)產(chǎn)品而言，其溢價(jià)空間在于花園與地下室可用空間，因此通過(guò)對(duì)樓盤(pán)重新規(guī)劃，設(shè)計(jì)成四排類(lèi)聯(lián)排住宅，不僅增加戶(hù)型的可采光面，同時(shí)也自然而言形成私家花園，在減少不同用戶(hù)之間干擾的基礎(chǔ)上，將原有大花園式設(shè)計(jì)變更為“私家花園”，從而刺激消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)。

旗山大院樓盤(pán)在最初規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)走的是高端路線(xiàn)，因此高于市場(chǎng)定價(jià)的單價(jià)讓很多消費(fèi)者望而卻步，為了進(jìn)一步迎合市場(chǎng)需求，我們通過(guò)增加別墅個(gè)數(shù)，來(lái)提高項(xiàng)目總賣(mài)價(jià)，以此獲得更多的利潤(rùn)空間。同時(shí)，將原有的大雙拼戶(hù)型改為4戶(hù)類(lèi)獨(dú)棟別墅，雖然每戶(hù)可使用面積減少，但項(xiàng)目銷(xiāo)售總面積增加，單戶(hù)售價(jià)總額降低，這樣的產(chǎn)品銷(xiāo)路更廣。

3.2 景觀(guān)與功能區(qū)規(guī)劃

在整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃中將五都溪水景設(shè)計(jì)引入其中，利用水景將住宅區(qū)與周邊綠化帶形成圍合形態(tài)，構(gòu)建出獨(dú)具特色的綠道景觀(guān)，并將假山、游道等景觀(guān)要素體現(xiàn)在總平面設(shè)計(jì)中，從而改善小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。其次，實(shí)施人車(chē)分流設(shè)計(jì)。秉承以人為本的理念，最大限度方面居民出行，在不影響日常生活、交通的前提下，為居住創(chuàng)設(shè)能夠親近大自然的機(jī)會(huì)。在園林小路上通過(guò)節(jié)點(diǎn)設(shè)置將小區(qū)各個(gè)景點(diǎn)串聯(lián)起來(lái)，形成一個(gè)完整的景觀(guān)軸線(xiàn)[2]。停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)選用了地上與地下相結(jié)合的方式，南面地塊設(shè)置地面停車(chē)，2#～2l#樓的下方設(shè)置集中式地下車(chē)庫(kù)，滿(mǎn)足停車(chē)要求，并通過(guò)地下車(chē)庫(kù)直接入戶(hù)。車(chē)庫(kù)上方形成屋頂花園，只供行人使用。這種人車(chē)分流的設(shè)計(jì)不僅能夠改善小區(qū)空氣質(zhì)量，同時(shí)也能夠確保人們的出行安全。在功能區(qū)規(guī)劃方面，結(jié)合五都溪流與地塊的特點(diǎn)，將住宅產(chǎn)品按檔次結(jié)合五都溪流景觀(guān)價(jià)值布置，景觀(guān)價(jià)值最高的沿溪兩側(cè)布置面積段價(jià)值最高的住宅產(chǎn)品，景觀(guān)價(jià)值較低的靠北側(cè)道路布置面積段價(jià)值較低的住宅產(chǎn)品，對(duì)光照、通風(fēng)以及消防等領(lǐng)域進(jìn)行了設(shè)計(jì)，確保所有戶(hù)型朝向良好，景觀(guān)豐富，結(jié)構(gòu)科學(xué)。

3.3 道路交通規(guī)劃

為提高住戶(hù)出行安全，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中實(shí)行了相對(duì)人車(chē)分流模式，分別設(shè)計(jì)了人流主要入口、車(chē)輛入口以及消防入口，為避免出現(xiàn)人車(chē)相互交叉、干擾的情況，項(xiàng)目沿著北側(cè)城市道路設(shè)置兩處出入口，位于中間的是小區(qū)的主入口，另一個(gè)是緊急時(shí)使用的消防車(chē)出入口。兩出入口之間形成環(huán)路，盡端道路設(shè)置回車(chē)場(chǎng)地，供車(chē)輛轉(zhuǎn)彎。區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)，簡(jiǎn)潔流暢，人行與車(chē)行分開(kāi)，部分鋪有硬質(zhì)鋪地的道路則在緊急時(shí)刻作為消防車(chē)道。規(guī)整的人行、車(chē)行交通為小區(qū)使用者提供了便捷的交通。豐富的步行系統(tǒng)優(yōu)化了整個(gè)住宅區(qū)的品質(zhì)。此外，在小區(qū)中設(shè)置有專(zhuān)門(mén)的消防車(chē)道，并預(yù)留了足夠的空間作為回車(chē)道。小區(qū)主干道擬采用柔性路面，充分體現(xiàn)出以人為本的設(shè)計(jì)原則。此外，本項(xiàng)目步行道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)也頗有特色，其沿小區(qū)內(nèi)部及外部河道展開(kāi)，在多塊綠地中心形成節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)，并以此輻射和連接各次要交通及景觀(guān)節(jié)點(diǎn)，進(jìn)一步形成各小型步行空間。各次級(jí)步行節(jié)點(diǎn)均勻分布，互不沖突。

3.4 格局規(guī)劃設(shè)計(jì)

該項(xiàng)目整體局部簡(jiǎn)潔、大氣，建筑朝向均為南北朝向，并充分考慮項(xiàng)目對(duì)五都溪水道系統(tǒng)的資源利用與協(xié)調(diào)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，原規(guī)劃為三排雙拼，現(xiàn)變更為四排類(lèi)獨(dú)棟聯(lián)排住宅（如下圖所示），并在南面地塊增加了地下室空間。在類(lèi)獨(dú)棟聯(lián)排住宅中心地帶創(chuàng)造有綠化微地形，形成了綠色景觀(guān)帶，從而使得整體大環(huán)境得以改善。此外，本設(shè)計(jì)空間序列明確，通過(guò)居住區(qū)和社區(qū)公建的明確功能分區(qū)，形成了不同的使用空間[3]。通過(guò)空間的劃分，軸線(xiàn)的交錯(cuò)，同時(shí)結(jié)合環(huán)境，創(chuàng)造出富有秩序的空間形態(tài)。一字型的建筑布局，停車(chē)和人流集散等功能的合理規(guī)劃，創(chuàng)造宜人的生活居住場(chǎng)所。與此同時(shí)，每個(gè)類(lèi)獨(dú)棟聯(lián)排住宅南北均設(shè)有庭院，一開(kāi)一閉，完美融合。內(nèi)庭院的私密性不僅豐富了建筑套內(nèi)空間布局，同時(shí)也提高了其居住品質(zhì)。而通過(guò)一開(kāi)一閉的序列，這些私密空間作為點(diǎn)向公共空間延伸，進(jìn)而營(yíng)造出一種“私園”的效果。

福州寶龍?jiān)瓷忼埲角f項(xiàng)目總平面變更圖

4 結(jié)語(yǔ)

文章以具體的住宅項(xiàng)目實(shí)例，詳細(xì)探究了住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則及要點(diǎn)。在產(chǎn)品研發(fā)與消費(fèi)之間，市場(chǎng)是其重要橋梁，只有做好前期市場(chǎng)調(diào)研，才能了解市場(chǎng)需求，掌握消費(fèi)者的喜好，從而開(kāi)展有針對(duì)性的規(guī)劃設(shè)計(jì)。而只有這樣設(shè)計(jì)出的住宅產(chǎn)品，才能滿(mǎn)足廣大消費(fèi)者的要求，獲得認(rèn)可，進(jìn)而促進(jìn)住宅產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙提升。