陳嫚娜

(汕頭職業(yè)技術(shù)學(xué)院，廣東 汕頭 515000)

0 前 言

房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括項(xiàng)目開發(fā)成本和項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用。項(xiàng)目開發(fā)成本主要包括土地獲得價(jià)款、前期費(fèi)用、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)(營(yíng)銷費(fèi)則相應(yīng)扣除)、套內(nèi)二次裝修費(fèi)(限精裝交房)、開發(fā)間接費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。不考慮土地獲得價(jià)款，應(yīng)為地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用，對(duì)于不同城市類別和區(qū)域的差異太大，通常不作為常規(guī)成本管理的范疇。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理主要是針對(duì)項(xiàng)目的建造成本，即前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)(營(yíng)銷費(fèi)則相應(yīng)扣除)、套內(nèi)二次裝修費(fèi)(限精裝交房)、開發(fā)間接費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，一方面提高售價(jià)增加銷售收入，一方面控制成本和費(fèi)用。但是為了保證成交量和資金回籠，一味提高售價(jià)只會(huì)造成有價(jià)無(wú)市，更實(shí)際的途徑是合理控制開發(fā)成本和費(fèi)用，房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用的預(yù)測(cè)主要是根據(jù)預(yù)期銷售額按比例計(jì)算，那么在企業(yè)經(jīng)項(xiàng)目決策獲得土地后，控制成本的重任就落在建造成本上。經(jīng)過(guò)大量房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，建安工程費(fèi)占建造成本的70%～80%。從工程造價(jià)管理的維度，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)程序是分為項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工階段和項(xiàng)目后評(píng)估階段。通過(guò)研究得出,設(shè)計(jì)階段的決策和工作對(duì)工程造價(jià)的影響超過(guò)75%，而設(shè)計(jì)階段產(chǎn)生的費(fèi)用在建造成本中占比不足2%?？梢?jiàn)，設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本形成的主要階段，完善和加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本管控工作，對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。在設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、景觀、室內(nèi)等專業(yè)應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，密切配合做到建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)最高、成本最低，規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)則是設(shè)計(jì)階段的源頭，至關(guān)重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控應(yīng)從建筑設(shè)計(jì)抓起。

1 建筑設(shè)計(jì)階段成本管控的對(duì)策

1)確立房地產(chǎn)項(xiàng)目分檔原則，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目分檔分類的限額標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目分檔原則主要根據(jù)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目所在城市類別、規(guī)劃和容積率(高層、小高層、多層、別墅等)指標(biāo)和預(yù)期售價(jià)來(lái)確定的，一般把房地產(chǎn)項(xiàng)目由高至低分為A、B、C類，還可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整增加如“A+”等子分類。不同專業(yè)設(shè)計(jì)又分為多個(gè)分項(xiàng)和子分項(xiàng)。房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目分檔分項(xiàng)限額標(biāo)準(zhǔn)主要有建筑設(shè)計(jì)、裝飾設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)和機(jī)電設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)關(guān)鍵是要做確定關(guān)鍵成本指標(biāo)和做到指標(biāo)量化。建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)主要包括造型、外立面、門窗和部品等；裝修設(shè)計(jì)對(duì)于毛胚交房的項(xiàng)目主要是大堂裝飾、電梯廳裝飾、會(huì)所裝飾以及樣品房等。景觀設(shè)計(jì)限額內(nèi)主要是硬景和綠化。機(jī)電設(shè)計(jì)限額指標(biāo)主要是電梯、消防等項(xiàng)目。各專業(yè)設(shè)計(jì)的指標(biāo)量化都是通過(guò)同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)或成本測(cè)算確定目標(biāo)成本來(lái)確定。建筑設(shè)計(jì)階段應(yīng)嚴(yán)格按照限額標(biāo)準(zhǔn)或者成本指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)。

2)形成成本與設(shè)計(jì)人員的溝通機(jī)制，聯(lián)合確定各項(xiàng)指標(biāo)目標(biāo)成本。設(shè)計(jì)人員注重顧客需求和產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，也應(yīng)關(guān)注產(chǎn)品成本、主材的價(jià)格，加強(qiáng)成本意識(shí)，在方案評(píng)選過(guò)程中應(yīng)注重成本測(cè)算的權(quán)重。成本人員應(yīng)提前進(jìn)入設(shè)計(jì)階段尤其是規(guī)劃和建筑方案研發(fā)階段，不僅要做好施工階段的成本測(cè)算，更應(yīng)做好設(shè)計(jì)階段，甚至拓展階段的成本測(cè)算。逐步形成目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)化。做好成本信息收集工作、實(shí)時(shí)更新主材及部品的價(jià)格信息，為設(shè)計(jì)人員提供實(shí)時(shí)的成本測(cè)算，協(xié)助建筑方案的確定。

3)加強(qiáng)企業(yè)材料供應(yīng)商戰(zhàn)略合作策略。隨著企業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的推行，建筑用材達(dá)到批量化，對(duì)與材料供應(yīng)商的價(jià)格談判有很大幫助。建立外墻磚、石材、木門、鋁合金窗、欄桿等建筑材料戰(zhàn)采庫(kù)，方便建筑設(shè)計(jì)選材、比選，也方便成本價(jià)格管控。

2 建筑設(shè)計(jì)階段成本管控的要點(diǎn)

2.1 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管控要點(diǎn)

在拿地前了解當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況，總規(guī)布置時(shí)盡量避免不利因素，如溶洞等地質(zhì)，盡量避免在不利地質(zhì)上布置建筑物?？倛D設(shè)計(jì)盡量保證土方場(chǎng)地內(nèi)平衡。

2.2 地下室(停車庫(kù))建筑設(shè)計(jì)成本管控要點(diǎn)

盡量避免開挖，在條件允許的情況下多設(shè)置半地下室和地上架空停車?？刂频叵率覍痈呓ㄗh：A檔凈高控制在3 300 mm，B檔凈高控制在3 000 mm，C級(jí)凈高控制在2 700 mm。柱網(wǎng)開間除了考慮住宅空間格局，也不能忽略地下車庫(kù)的車位布局。住宅項(xiàng)目是按平方售價(jià)，而車位則是按個(gè)售價(jià)，所以車位布局以“夠用”為準(zhǔn)則。 對(duì)于高層和超高層，如果地下室柱網(wǎng)開間和上部不能統(tǒng)一，可以考慮轉(zhuǎn)換層。控制地下室底板厚度，應(yīng)采用結(jié)構(gòu)做排水溝的做法避免采用建筑排水溝的做法。地下室輪廓設(shè)計(jì)盡量平直方正減少圍護(hù)墻等結(jié)構(gòu)措施。

2.3 平面設(shè)計(jì)成本管控要點(diǎn)

嚴(yán)格控制平面體型，減少不規(guī)則平面出現(xiàn)。嚴(yán)格控制凸窗的使用，B、C檔項(xiàng)目盡量避免轉(zhuǎn)角凸窗，凸窗兩側(cè)盡量設(shè)計(jì)為墻體。在滿足立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，盡量控制窗地比。C檔陽(yáng)臺(tái)避免出現(xiàn)弧形或半圓型。

2.4 立面設(shè)計(jì)成本管控要點(diǎn)

嚴(yán)格按照建筑外裝材料用檔標(biāo)準(zhǔn)，控制外墻石材用料及比例。石材檔次要按照項(xiàng)目分檔指標(biāo)。簡(jiǎn)化B、C檔屋頂造型及控制屋頂飛檐尺寸?？刂仆鈮Π纪棺兓?、裝飾線條和體型系數(shù)。

2.5 部品設(shè)計(jì)成本管控要點(diǎn)

按照建筑標(biāo)準(zhǔn)化要求，分檔采用不同形式的門窗、欄桿、入戶門等部品。保證通風(fēng)設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，增大固定玻璃比例，減少開窗個(gè)數(shù)和比例。根據(jù)門窗、陽(yáng)臺(tái)等部品技術(shù)要求，采用批量采購(gòu)的形式降低成本。

3 工程案例

以汕頭某海項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于汕頭市區(qū)，建筑面積70多萬(wàn)m2，由21棟地上30～40層、地下2層的高層建筑群組成的高檔建筑花園小區(qū)。由于該項(xiàng)目在建設(shè)前期的營(yíng)銷策略是領(lǐng)先粵東三十年的高檔住宅小區(qū)，所以在企業(yè)限額標(biāo)準(zhǔn)還不是很完善的情況下，建筑設(shè)計(jì)追求奢華、豪氣等效果，地下室車位配比1∶2也大大領(lǐng)先汕頭市區(qū)車位平均配比。但取得銷售許可證正值當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)不景氣且下滑趨勢(shì)，銷售量?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如預(yù)期，而且車位銷售緩慢影響資金回流。所以及時(shí)采取挽救措施：在建筑設(shè)計(jì)方面進(jìn)行成本優(yōu)化，根據(jù)新確定的分檔標(biāo)準(zhǔn)，把同區(qū)21棟還細(xì)分為2～3個(gè)檔次，不同售價(jià)的棟號(hào)的限額指標(biāo)可以交叉對(duì)應(yīng)A+檔、A檔和B+檔。因?yàn)楫?dāng)時(shí)地下室已經(jīng)完成，地上的平面大幅度變更設(shè)計(jì)已經(jīng)不可能，所以成本優(yōu)化主要集中在立面設(shè)計(jì)上，裝飾線條設(shè)置了三道改為兩道；裙樓立面全部采用進(jìn)口石材改為同色系國(guó)產(chǎn)石材，且石材也分級(jí)使用街面和園面立面；大堂入口全玻幕墻變更為鋁合金固定玻璃和平開門；部分部品設(shè)計(jì)也降半檔～一檔；鋁合金門窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿和外墻磚全部改為甲供采購(gòu)。僅建筑設(shè)計(jì)這幾項(xiàng)的成本優(yōu)化補(bǔ)救措施就降低造價(jià)2千萬(wàn)元左右。如果成本管控能做在建筑設(shè)計(jì)前期而不是事后補(bǔ)救，那優(yōu)化的效果則更好，力度則更大。

4 結(jié) 論

房地產(chǎn)項(xiàng)目是否取得合理的利潤(rùn)，企業(yè)是否能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)生存，項(xiàng)目成本的管控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要，設(shè)計(jì)階段的工作和決策對(duì)項(xiàng)目建造成本影響最大，成本管控人員應(yīng)改被動(dòng)為主動(dòng)，在施工圖出圖前進(jìn)入，尤其是在建筑方案的設(shè)計(jì)階段，成本人員應(yīng)提出方案比選的成本測(cè)算作為決策的依據(jù)。作為各專業(yè)設(shè)計(jì)的源頭建筑設(shè)計(jì)是成本管控重中之重，所以研究建筑設(shè)計(jì)階段的成本管控對(duì)策和提出管控要點(diǎn)是應(yīng)持續(xù)不斷，且不斷創(chuàng)新。

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