李錚

（黑龍江省城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院，黑龍江 哈爾濱150000）

房產(chǎn)測量工作是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中一項重要的工作, 房產(chǎn)測量信息的準(zhǔn)確性和有效性直接關(guān)系著房地產(chǎn)買賣雙方的經(jīng)濟(jì)利益,因此,必須采取科學(xué)有效的測量方法進(jìn)行測量。針對房產(chǎn)測量過程中常見的一些問題,房產(chǎn)測量工作人員必須引起重視,采取相應(yīng)的預(yù)防控制措施積極應(yīng)對。

1 房產(chǎn)測量的作用

1.1 房產(chǎn)測量的數(shù)據(jù)被應(yīng)用于城市建設(shè)和城市規(guī)劃的多個方面。在城市建設(shè)的過程中,會涉及到很多房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè),如果某個區(qū)域被政府或私人企業(yè)租用或征用, 那么這個區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)測量信息和數(shù)據(jù)將成為政府或企業(yè)開發(fā)建設(shè)的重要參考信息。開發(fā)商需要根據(jù)房產(chǎn)測量信息對原房產(chǎn)擁有者按照相應(yīng)的賠償標(biāo)準(zhǔn)作相應(yīng)的賠償。

1.2 房產(chǎn)測量的有效數(shù)據(jù)還被廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)買賣的過程中,無論是賣房還是買房,都需要進(jìn)行精確的房產(chǎn)測量工作,房產(chǎn)測量的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到買賣雙方的經(jīng)濟(jì)利益。尤其是當(dāng)我們在購買一處房產(chǎn)時, 需要測量這個房子的實際面積是否與銷售面積相同,實際測量面積原則上應(yīng)該與銷售方提供的面積出入不大,如果出現(xiàn)較大差別, 購房方則需要向銷售中心或者開發(fā)商提出相應(yīng)的賠償,這樣可以保護(hù)房屋購買方的基本權(quán)益,使房產(chǎn)買賣公開透明。

1.3 房產(chǎn)測量的最終結(jié)果是房屋產(chǎn)權(quán)信息的重要依據(jù),另外,房產(chǎn)測量的數(shù)據(jù)還是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)計、管理該區(qū)域房產(chǎn)資源和土地資源的重要信息來源。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)需要根據(jù)房產(chǎn)測量得到的有效信息進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確定和管理。

1.3.1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、管理工作是一項復(fù)雜且工作量較大的工作, 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)需要將管轄范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行統(tǒng)計、管理。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作的開展想要更加高效、規(guī)范,精確的房產(chǎn)測量結(jié)果是必不可少的。

1.3.2 通過科學(xué)合理的測量方法對各種房產(chǎn)信息進(jìn)行測量,有助于相關(guān)政府、房地產(chǎn)企業(yè)、機(jī)構(gòu)等全面了解所管轄區(qū)域內(nèi)的各種房屋的基本信息,房屋的具體面積、位置、破損狀況等都能通過房產(chǎn)測量結(jié)果反映出來。相關(guān)政府部門或房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)具體的房產(chǎn)信息進(jìn)行合理的規(guī)劃、建設(shè),從而促進(jìn)整個城市的建設(shè)。

1.3.3 房屋的改建、土地資源的開發(fā)與利用都要進(jìn)行房產(chǎn)測量。雖然我國國土面積遼闊,但是由于人口基數(shù)非常大,導(dǎo)致人均占地面積并不富裕,土地資源非常的珍貴,因此,科學(xué)合理地開發(fā)利用現(xiàn)有土地資源是國家和人民關(guān)心的重點(diǎn)工作。老舊破損房屋的改建、重建是房屋建設(shè)工程中常見的項目,將老舊的危房拆除重新修建房屋,可以提高土地資源的利用率。在房屋拆除的過程中,需要對原有戶主進(jìn)行相應(yīng)賠償,房產(chǎn)測量結(jié)果就是主要的參考依據(jù)。

2 房產(chǎn)的測量方法

2.1 房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)

2.1.1 在這個科學(xué)技術(shù)發(fā)達(dá)的社會, 數(shù)字化測圖技術(shù)成為房產(chǎn)測量工程中廣泛采用的一種測圖技術(shù)。數(shù)字化測圖是指專業(yè)測量技術(shù)人員通過特殊的測量方式對房屋的面積、所處位置、地形地勢等信息進(jìn)行采集, 將測量所得數(shù)據(jù)通過數(shù)據(jù)接口傳輸?shù)接嬎銠C(jī),再利用計算機(jī)技術(shù)對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、處理,最后將分析成果以圖像形式輸出。

2.1.2 房產(chǎn)數(shù)字化測圖是將房屋的各種基本信息轉(zhuǎn)換成電子地形圖或各種電子地圖, 然后再輸出成紙質(zhì)地圖供房屋建設(shè)其它工程使用。整個數(shù)字化測圖的過程除了要用到許多專業(yè)的測量設(shè)備,還需要完整的計算機(jī)系統(tǒng)以及圖形處理器,包括顯示器、繪圖儀等專業(yè)繪圖裝置。

2.1.3 在房產(chǎn)測量中利用數(shù)字化測圖技術(shù)需要注意以下幾點(diǎn)。首先就是房產(chǎn)相關(guān)信息的測量和采集, 這個階段是數(shù)字化測圖的基礎(chǔ),測量數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)程度直接關(guān)系到最后輸出成果的準(zhǔn)確性。其次就是各種測量設(shè)備和繪圖設(shè)備、軟件的使用,需要由專業(yè)技術(shù)人員完成。

2.2 房產(chǎn)測量的具體方法和注意事項

房產(chǎn)測量是現(xiàn)在城市規(guī)劃、房屋建設(shè)、房產(chǎn)買賣等項目中一項重要的工作,房產(chǎn)測量的結(jié)果成為這些項目的重要參考依據(jù)。因此,科學(xué)有效的房產(chǎn)測量方法尤為重要。只有采取科學(xué)有效的測量方法,才能保證房產(chǎn)測量結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性。房產(chǎn)測量主要是測量房屋面積和占地面積、所處地形地勢、位置等。現(xiàn)在房產(chǎn)測量行業(yè)所采用的測量方法包括極坐標(biāo)解析法、支導(dǎo)線法等。采用這些方法時要注意以下幾點(diǎn)。

2.2.1 房屋邊長丈量較差之限差。在新修訂的房屋測量規(guī)范中有必要加入房屋邊長丈量較差的相關(guān)公式, 這樣才能使新規(guī)范與國際通用規(guī)范相符合, 減少因新規(guī)范的應(yīng)用和新設(shè)備的使用等導(dǎo)致的邊長丈量產(chǎn)生的誤差。

2.2.2 面積誤差之限差。我國不同地區(qū)在測量房屋面積時所采用的測量標(biāo)準(zhǔn)有一定的區(qū)別, 這就導(dǎo)致在不同標(biāo)準(zhǔn)下測量相同房產(chǎn)所得到的結(jié)果卻不相同的現(xiàn)象。為了避免因測量標(biāo)準(zhǔn)不同產(chǎn)生的房屋面積出現(xiàn)誤差,全國房屋測量行業(yè)應(yīng)該盡量統(tǒng)一測量標(biāo)準(zhǔn)。統(tǒng)一的測量標(biāo)準(zhǔn)必須綜合考慮全國各地房產(chǎn)測量的實際情況,不能按照個別地區(qū)的情況來確定。

2.2.3 GPS測量技術(shù)。我們在進(jìn)行房產(chǎn)測量的過程中,不僅要運(yùn)用到地面測量技術(shù),還需要結(jié)合衛(wèi)星定位技術(shù)進(jìn)行全方位的測量。我國目前的房產(chǎn)測量,GPS 測量技術(shù)已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于各地房產(chǎn)測量工作中。GPS測量技術(shù)主要利用其精準(zhǔn)的衛(wèi)星定位功能,能夠準(zhǔn)確的對所需測量的房屋拐點(diǎn)、界址點(diǎn)等進(jìn)行精準(zhǔn)定位。除此之外,GPS 測量技術(shù)中的GIS 技術(shù)還能在圖形繪制和屬性繪制中起到重要的作用。RTK技術(shù)是通過GPS技術(shù)逐步演變而來的一項較為高端先進(jìn)的新型技術(shù),其測量精度更為精確,它擁有所有測量技術(shù)所無法比擬的優(yōu)勢,運(yùn)用領(lǐng)域更加廣泛,能夠應(yīng)用于除大比例尺以外的所有形式的測繪。主要特征如下：a.精度高,數(shù)據(jù)安全可靠,不存在誤差累積。b.效率高。通常狀況下,在普通的電磁作用下,幾秒時間內(nèi)便能完成點(diǎn)的測量工作。不需要太多的工作人員,在常規(guī)地勢條件下, 通常只需設(shè)置一個站點(diǎn)便能實現(xiàn)周圍6km 輻射區(qū)域的測量,有效減少了普通測量方式測站點(diǎn)數(shù)量及儀器的挪動頻率；在極大程度上提升了測量的效率和精度。c.測量簡便,快捷,信息處理快。在測量時只需要簡單的進(jìn)行設(shè)定, 便能夠同步獲取測量的結(jié)果坐標(biāo)。

3 房產(chǎn)測量中常見問題分析

3.1 層高與凈高的區(qū)分

3.1.1 根據(jù)我國現(xiàn)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》中對層高的明確規(guī)定,層高主要是指住房上層和下層樓面,或上、下樓地面間的高度。

3.1.2 在現(xiàn)行規(guī)范中對于層高的允許值未做明確規(guī)定, 在具體實施時因沒有可參考的規(guī)范, 通常會根據(jù)設(shè)計及當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定執(zhí)行,但部分區(qū)域針對這一方面沒有相關(guān)要求,施工人員通常會根據(jù)約定來實施。

3.1.3 房產(chǎn)實地測量過程中, 如果只存在凈高而不存在層高,這時通常會對凈高實施測量,其允許值為2.05m。

3.1.4 房產(chǎn)測量時針對房屋層高及凈高必須嚴(yán)格依據(jù)下列原則,即：存在層高的必須以層高為標(biāo)準(zhǔn),反之以凈高作為測量標(biāo)準(zhǔn)。

3.2 對稱邊長度實地丈量不一致問題

房屋實際測量時,通常會存在因測量誤差或房屋施工質(zhì)量問題以及設(shè)計變更等因素, 導(dǎo)致房屋進(jìn)深及開間尺寸和圖紙不相符的狀況,有的甚至導(dǎo)致設(shè)計中比較規(guī)則的房屋變得不規(guī)則。鑒于這種狀況, 在進(jìn)行圖形繪制及面積計算時必須要先對所測得的數(shù)據(jù)實施綜合處理。針對誤差較大或超過規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)要求的邊長數(shù)據(jù),必須進(jìn)行二次測量,對比分析兩次測得的數(shù)據(jù),檢查數(shù)據(jù)到底是不是測量誤差導(dǎo)致的,如果的確不相同,則嚴(yán)格按照實際測得的數(shù)據(jù)來繪制圖形,并將其面積計算出來。

3.3 公共面積分?jǐn)倖栴}

3.3.1 公共面積的分?jǐn)倖栴}是現(xiàn)在房產(chǎn)測量中常見的問題。首先是普通小區(qū)住宅區(qū)的公共面積分?jǐn)偙仨毠胶侠聿拍茏屝^(qū)的每個住戶接受。然而,公共面積的平均分?jǐn)傂枰婕暗礁鲬舴课莸目偯娣e,有些地方還需要進(jìn)行折合,再按照相應(yīng)的比例進(jìn)行合理的分?jǐn)偂?/p>

3.3.2 其次就是針對那些屬性較復(fù)雜的建筑的公共面積分?jǐn)倖栴},比如辦公寫字樓、活動廣場等建筑的分?jǐn)倖栴}。這種情況一般是有主要負(fù)責(zé)單位和負(fù)責(zé)人的,在進(jìn)行房產(chǎn)測量時,就要具體聯(lián)系到負(fù)責(zé)單位和相關(guān)負(fù)責(zé)人。

4 結(jié)論

總而言之, 房產(chǎn)測量工作是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中一項重要的工作。房產(chǎn)測量得到的數(shù)據(jù)被應(yīng)用于城市建設(shè)和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)買賣、房屋產(chǎn)權(quán)管理等各個方面。房產(chǎn)測量信息的準(zhǔn)確性和有效性直接關(guān)系著房地產(chǎn)買賣雙方的經(jīng)濟(jì)利益和城市建設(shè)的效果等, 因此,相關(guān)測量人員必須采取科學(xué)有效的測量方法進(jìn)行測量。針對房產(chǎn)測量過程中常見的一些問題, 房產(chǎn)測量工作人員必須引起重視,采取相應(yīng)的預(yù)防控制措施積極應(yīng)對，少房產(chǎn)測量過程中存在的各種問題，確保房產(chǎn)測量結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性。