趙彭

2019年8月25日推出的貸款市場報(bào)價(jià)利率（以下簡稱LPR）以LPR+基點(diǎn)方式改變了基準(zhǔn)利率的規(guī)則。給房地產(chǎn)需求側(cè)的大宗消費(fèi)金融貸款利率帶來顯性影響。那么對(duì)于購房者來說，擺在眼前的LPR究竟是一道什么樣的題呢？

“目前，LPR在首套房貸利率上與2018年、2019年有較明顯的優(yōu)惠。”青島農(nóng)商銀行零售部經(jīng)理?xiàng)羁偞罕硎?，?duì)于新增貸款來說，首套房利率與LPR掛鉤后，將隨市場化利率浮動(dòng)?！敖冢琇PR利率的持續(xù)下降，最直接的影響就是每月的還款數(shù)額減少。”

而對(duì)于存量貸款來說，因?yàn)橘J款時(shí)的市場環(huán)境不同、貸款人的財(cái)務(wù)狀況不同，其在LPR的調(diào)整上，所面對(duì)的問題也不同。

這其中，二套房貸款調(diào)整后將執(zhí)行LPR+基點(diǎn)+60個(gè)基點(diǎn)的方式，通過市場杠桿進(jìn)一步調(diào)節(jié)。

值得注意的是，存量貸款存在一定的利率折扣，其中2015年8折甚至8折以下的優(yōu)惠利率較多，這部分貸款轉(zhuǎn)為LPR是否更有利，也是最近比較集中的討論話題。

由基準(zhǔn)過度為浮動(dòng)

自2019年9月20日第一期LPR利率公布以來，五年以上的LPR分別為4.85%、4.85%、4.8%、4.8%、4.8%、4.75%，總體趨勢為下行，但隨著經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)變，未來5-10年周期內(nèi)LPR是否依然保持下行，目前無法預(yù)測。

因此，是否選擇轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵在于購房者對(duì)LPR走向的預(yù)期。這其中，值得注意的是，轉(zhuǎn)了LPR后，到第一次重定價(jià)之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。同理，第一次重定價(jià)日，到第二次重定價(jià)日之間，也不會(huì)變化。

按央行規(guī)定，重定價(jià)日和重定價(jià)周期都可以跟貸款機(jī)構(gòu)協(xié)商，重定價(jià)周期最短為一年，但各個(gè)貸款機(jī)構(gòu)的具體政策不一定相同。目前大多數(shù)銀行都將重定價(jià)日默認(rèn)為每年的1月1日，也有銀行選擇將貸款發(fā)放日設(shè)為重定價(jià)日。

重定價(jià)周期，就是利率多久更新一次，目前大多數(shù)銀行默認(rèn)是一年。也就是說，即便你選擇最早的重定價(jià)日2020年1月1日，那么從現(xiàn)在到2020年12月31日，房貸仍是保持不變的。而新利率會(huì)在2021年的1月1日后執(zhí)行。

那么選擇LPR之后，利率是不是就一定有優(yōu)惠？

之前央行五年期以上的貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，而現(xiàn)在只有4.75%，因此很多人可能認(rèn)為實(shí)行LPR之后，房貸利息應(yīng)該要比以前低，但實(shí)際上這未必見得。

一方面不管是參考央行的基準(zhǔn)利率還是LPR，銀行在實(shí)際審批貸款的時(shí)候，都會(huì)在基礎(chǔ)利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動(dòng)。銀行自身的資金實(shí)際情況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境甚至個(gè)人信用情況都會(huì)對(duì)實(shí)際利率產(chǎn)生影響。

另一方面，也要參考經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的情況，利率下行周期中，轉(zhuǎn)為以LPR為基準(zhǔn)的貸款是有利于借款人減降低支付的資金成本，可以享受到LPR下降帶來的政策紅利的?？傮w來說，中國經(jīng)濟(jì)長期向好的大趨勢不變，也并不意味著能夠持續(xù)低利率。

最后，調(diào)整只有一次機(jī)會(huì)，對(duì)于存量貸款來說，是否調(diào)整為LPR需要慎重考慮20-30年的還貸周期。對(duì)于2015年前后曾集中申請到8折以下，或者更早些時(shí)候以20%首付申請的優(yōu)惠貸款來說，轉(zhuǎn)成LPR還要防范與利率對(duì)賭的風(fēng)險(xiǎn)。

“LPR并不能確定讓貸款利率處于長期最惠狀態(tài)?！?020年3月20日最新發(fā)布的LPR就維持了平穩(wěn)，海通恒信國際租賃股份有限公司湖南分公司總經(jīng)理鄭春生認(rèn)為，LPR是有一定彈性的政策。長遠(yuǎn)發(fā)展中的不確定因素太多，并不能認(rèn)定LPR最終能給利息帶來實(shí)際的成本壓縮。

鄭春生說：“與基準(zhǔn)利率相比LPR是中國深化利率市場化改革的一個(gè)步驟，不能將其判斷為一個(gè)周期性的政策信號(hào)。我們的經(jīng)濟(jì)是有周期的，利率也是有周期的。對(duì)于貸款人來說，不管是保留固定利率，還是選擇浮動(dòng)利率，都是與經(jīng)濟(jì)環(huán)境共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

仍然服務(wù)于調(diào)控

2019年8月25日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》中提到：為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率做出調(diào)整。并在公告中，明確了房貸利率的下限。

“從央行公布的房貸利率定價(jià)機(jī)制來看，與以往不同的是明確了房貸利率的下限，首套房不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（當(dāng)前為4.75%），二套房不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)（約為5.45%），全國二套房房貸利率全面提升?！必悮ふ曳壳鄭u站高級(jí)編輯劉晨表示。

不難看出，LPR的定價(jià)機(jī)制已經(jīng)精準(zhǔn)直搗房地產(chǎn)在樓市需求側(cè)的要害。通過LPR+基點(diǎn)+60個(gè)基點(diǎn)的方式對(duì)二套房的買賣進(jìn)行了約束。那么很多人要問，一套房、二套房甚至三套房利率該怎么算？

房貸利率的轉(zhuǎn)換，有兩種選擇，一種是固定利率，一種是“LPR+基點(diǎn)”利率。固定利率就是原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率，比如現(xiàn)在是4.9%，以后就都是4.9%就不會(huì)再動(dòng)了，跟LPR也沒有關(guān)系。

第二種是LPR+基點(diǎn)=浮動(dòng)利率，浮動(dòng)的來源在于公式中被加數(shù)“LPR”的浮動(dòng)。而作為加數(shù)的“基點(diǎn)”則是計(jì)算好的固定值。基點(diǎn)算法是當(dāng)前合同的執(zhí)行利率減去2019年12月的LPR報(bào)價(jià)，即4.8%。舉例來說，目前的貸款利率是4.9%，基點(diǎn)就是4.9%-4.8%=0.1%。也就是說，如果選擇轉(zhuǎn)換成浮動(dòng)利率，LPR以后變高，房貸利息也會(huì)跟著高;LPR走低，房貸利息也會(huì)跟著低。

值得注意的是，基點(diǎn)可以是負(fù)值。比如有的房貸利率是基準(zhǔn)利率打9折，也就是4.9%×（1-10%）=4.41%，這筆房貸的基點(diǎn)就是4.41%（現(xiàn)在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.39%，如果按照當(dāng)前的LPR4.75%計(jì)算，利率水平相應(yīng)調(diào)整為4.75%-0.39%=4.36%。

而對(duì)于新購買的二套房來說：“LPR對(duì)于存量貸款中的二套和多套與新增二套貸款進(jìn)行了區(qū)別對(duì)待。新增的二套貸款將采用LPR+基點(diǎn)+60個(gè)基點(diǎn)=利率的計(jì)算公式。這在一定程度上，限制了二套房市場的交易。”房客通總經(jīng)理張斌說。

“從目前看，LPR實(shí)行后，對(duì)于曾經(jīng)執(zhí)行上浮利率的房貸福利作用更為明顯?！狈刻煜虑鄭u公司紀(jì)禮剛認(rèn)為，“對(duì)于月供來說，LPR在壓縮成本上并沒有太大的體現(xiàn)，但是考慮到房貸的周期一般在20年以上，全球長期利率走低的背景下，LPR應(yīng)呈現(xiàn)對(duì)應(yīng)的下降趨勢?！?/p>

鄭春生則認(rèn)為：“LPR由18家銀行月度報(bào)價(jià)決定，政策同時(shí)確定首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。在‘房子是用來住的，不是用來炒的大背景下，并沒有利好樓市?！?/p>

不難看出，LPR的推出對(duì)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，在樓市的需求側(cè)體現(xiàn)得細(xì)致而精準(zhǔn)?！癓PR主要還是在需求側(cè)提供一個(gè)政策減負(fù)的窗口，另一方面也在促進(jìn)銷售市場在金融上去杠桿?！睒肪涌毓汕鄭u公司總經(jīng)理董娜認(rèn)為，LPR的作用仍然是調(diào)節(jié)性的政策，從去杠桿的意義上可能更大。

董娜提到，“對(duì)于熱點(diǎn)城市來說，新的利率定價(jià)機(jī)制明確要求各地要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場實(shí)際狀況制定利率加點(diǎn)，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市實(shí)際執(zhí)行的利率加點(diǎn)將在央行公布的60個(gè)基點(diǎn)上明顯提高，至少不低于當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行的利率。未來一段時(shí)間，全國房貸利率甚至有整體呈現(xiàn)上升趨勢的可能?！?/p>