趙彭

新冠疫情來(lái)襲，讓更多的無(wú)房族認(rèn)識(shí)到，在一個(gè)城市有房才有家。而同樣，有房族也在居家隔離期深度體會(huì)到了戶(hù)型與需求之間的距離。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，春節(jié)期間（除夕到初六），88個(gè)重點(diǎn)城市的新房成交量?jī)H為37萬(wàn)平方米，其中春節(jié)周24城零成交環(huán)比跌93%，節(jié)后周27城零成交同比跌95%。

受新型冠狀病毒肺炎疫情影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)年態(tài)勢(shì)并不理想。近期，河北、浙江、上海、天津、重慶、無(wú)錫、南昌、杭州、蘇州、蕪湖、青島等省市先后出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的階段性紓困政策。施政尺度不一，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為本次政策聲音上偏向“救市”，力度上“南寬北緊”，部分地方政策透露出松綁國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的試探性信號(hào)。

為什么“救市”？

新冠疫情來(lái)襲，讓更多的無(wú)房族認(rèn)識(shí)到，在一個(gè)城市有房才有家。而同樣有房族也在居家隔離期深度體會(huì)到了戶(hù)型與需求之間的距離?？梢哉f(shuō)，新冠疫情并沒(méi)有直接抑制人們對(duì)房地產(chǎn)的需求，只是因?yàn)楦綦x等特殊要求將市場(chǎng)需求整體延后。

商品房本身是依據(jù)市場(chǎng)化需求建立的，那么在需求沒(méi)有明顯減退的情況下，為何還要“救市”？

新冠疫情限制了人員流動(dòng)性，全面關(guān)閉售樓處、暫停網(wǎng)簽給商品房交易活動(dòng)摁下了暫停鍵。超出預(yù)期的停工停產(chǎn)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工進(jìn)度延后。企業(yè)處于沒(méi)有現(xiàn)金回款，但融資利息、人員工資等成本仍然繼續(xù)產(chǎn)生的階段。

作為高杠桿、高債務(wù)、高周轉(zhuǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不敢坐以待斃。于是線(xiàn)上銷(xiāo)售成為了一時(shí)之需，恒大、融創(chuàng)等甚至推出了低于常規(guī)的線(xiàn)上折扣優(yōu)惠。線(xiàn)上售樓看起來(lái)很美，卻并不是一個(gè)新鮮的打法。同時(shí)作為大宗資產(chǎn)，線(xiàn)上售樓也并不能像非典成就阿里、京東等線(xiàn)上零售業(yè)一樣在新冠疫情期間獲得更高的發(fā)展契機(jī)。

“現(xiàn)場(chǎng)買(mǎi)都可能遇到各種問(wèn)題，何況在網(wǎng)上這樣看不全摸不實(shí)在的環(huán)境中交易。所以，這是沒(méi)辦法的辦法，房企的困難有目共睹?！睒?lè)居控股青島公司總經(jīng)理董娜認(rèn)為，在線(xiàn)售樓處，主要完成的還是對(duì)前期蓄客的轉(zhuǎn)化。她說(shuō)：“技術(shù)上看線(xiàn)上售樓處，可以運(yùn)用VR、直播等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)場(chǎng)與近場(chǎng)的改變;線(xiàn)上支付可以實(shí)現(xiàn)大宗定金、首付款轉(zhuǎn)賬;線(xiàn)上服務(wù)窗口可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程簽約、手續(xù)辦理等。以上全套都可以完美實(shí)現(xiàn)，但是惟獨(dú)不能給客戶(hù)提供臨場(chǎng)決策支撐，這個(gè)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，個(gè)體變動(dòng)率太高目前還替代不了?！?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)體量大、上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，若房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)動(dòng)蕩，上下游產(chǎn)業(yè)鏈也勢(shì)必遭受不同程度的沖擊，并極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。而在消費(fèi)端，新冠疫情導(dǎo)致社會(huì)短期內(nèi)不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)、生產(chǎn)，消費(fèi)者個(gè)人金融也有不堪負(fù)擔(dān)的可能。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的困難，新冠疫情尚未結(jié)束各地政府就開(kāi)始積極行動(dòng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括河北、浙江、上海、天津、重慶、無(wú)錫、南昌、杭州、蘇州、蕪湖、青島等省市均發(fā)布了房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)扶持政策。比如無(wú)錫市發(fā)布的17條救市新政，覆蓋了資金補(bǔ)助、繳稅延期、貸款支持、延遲繳納土地出讓金、降低預(yù)售門(mén)檻、順延開(kāi)竣工時(shí)間等多個(gè)方面，非常全面而有力度。

拿什么紓困？

房地產(chǎn)市場(chǎng)在新冠疫情期間面臨整體下滑的風(fēng)險(xiǎn)?？紤]房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大貢獻(xiàn)作用，穩(wěn)定樓市是有必要的。

那應(yīng)該如何為房地產(chǎn)紓困解憂(yōu)呢？

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量資金支持，而且一旦運(yùn)轉(zhuǎn)中的環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金問(wèn)題，多米諾效應(yīng)被觸發(fā)，將迅速蔓延并會(huì)導(dǎo)致房企經(jīng)營(yíng)困頓甚至倒閉破產(chǎn)。

可以說(shuō)，房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不是產(chǎn)品而是融資能力和融資成本。一般開(kāi)發(fā)商的資金構(gòu)成是由直接從銀行拿到的抵押貸、開(kāi)發(fā)貸，支付了通道成本的信托貸款，ABS供應(yīng)鏈貸款（物業(yè)、尾款），企業(yè)人民幣信用債券，企業(yè)海外信用債券構(gòu)成。數(shù)據(jù)顯示，2020年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)信用債和ABS合計(jì)到期超過(guò)6000億元。

“在這個(gè)情況下，2019年底已經(jīng)有部分城市放寬了調(diào)控政策，為政府財(cái)政收入和開(kāi)發(fā)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，尋求空間和時(shí)間。”京東房產(chǎn)青島公司總經(jīng)理曹珂杰表示，“眼下保障市場(chǎng)供應(yīng)端的穩(wěn)定非常的重要，政策出臺(tái)的方向來(lái)看，優(yōu)先幫助房企活下來(lái)。至于市場(chǎng)的事兒，那得活下來(lái)再說(shuō)。”

錢(qián)的問(wèn)題，還得用錢(qián)解決。大部分城市在新冠疫情期間因城施策，給出的支持都圍繞延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)限、延長(zhǎng)繳稅期限、降低預(yù)售門(mén)檻展開(kāi)。部分步子較大的城市，給出了貸款支持和資金補(bǔ)貼政策。

2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（以下簡(jiǎn)稱(chēng)LPR）：1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為4.05%，前期為4.15%;5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為4.75%，前期為4.8%。

這是自新冠疫情暴發(fā)以來(lái)，央行的首次全面降息。LPR下調(diào)，商業(yè)銀行貸款給私人或者企業(yè)的利率也會(huì)跟著降下來(lái)，企業(yè)的融資成本也隨之下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)是利好。同時(shí)，在消費(fèi)端房貸月供也會(huì)相應(yīng)減少，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是利好。

降息是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的雙向推動(dòng)，保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展就是支撐房地產(chǎn)健康穩(wěn)定。深圳世聯(lián)行集團(tuán)股份有限公司集團(tuán)大客戶(hù)中心趙朋認(rèn)為：“LPR下降在需求端給出了溫和的市場(chǎng)姿態(tài)。在供給端給予實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)防控金融風(fēng)險(xiǎn)解決眼前資金問(wèn)題的機(jī)會(huì)。值得注意的是，LPR調(diào)整是一個(gè)市場(chǎng)化行為。反映了我們長(zhǎng)效機(jī)制下用市場(chǎng)手段解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的決心。

不會(huì)放松調(diào)控

新冠疫情倒逼央行通過(guò)LPR放水，是不是意味著“后疫情市場(chǎng)”房地產(chǎn)要進(jìn)入上漲區(qū)間？

答案是否定的。

降息的目的是為了恢復(fù)受新冠疫情影響的經(jīng)濟(jì)，并不宜把對(duì)樓市的期望過(guò)于關(guān)注在降息上。真正要看的，是通過(guò)LPR調(diào)整對(duì)未來(lái)預(yù)期的判斷。然而本次LPR下調(diào)，沒(méi)有讓人看到中央有刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的意圖。

“這是一次不對(duì)稱(chēng)降息，1年期LPR利率降息10個(gè)基點(diǎn)，而5年期的LPR利率只降息了5個(gè)基點(diǎn)?！笨硕鹎鄭u機(jī)構(gòu)首席分析師張則濤指出，“5年期LPR對(duì)房地產(chǎn)影響最大，畢竟房貸都是5年以上。這一次，5年期LPR下調(diào)幅度遠(yuǎn)比1年期要小很多。由此不難看出，中央政策仍是堅(jiān)持調(diào)控不放松，防風(fēng)險(xiǎn)依舊是主要的目標(biāo)，未來(lái)市場(chǎng)依舊平穩(wěn)、回歸供需關(guān)系本身，不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)?！?/p>

“當(dāng)前疫情對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)均形成一定下行壓力，近期一些地區(qū)正在對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策做松綁式微調(diào)?！睎|方金誠(chéng)首席宏觀(guān)分析師王青表示：“5年期LPR小幅下調(diào)將有助于穩(wěn)定房地市場(chǎng)運(yùn)行，符合當(dāng)前宏觀(guān)及行業(yè)政策強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)的整體方向?！?/p>

趙朋認(rèn)為：“現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)施主體，是地方政府而非中央政府。中央政策和手段定下了以穩(wěn)為主的基調(diào)，各個(gè)地區(qū)根據(jù)自己的情況來(lái)進(jìn)行調(diào)控。因城施策環(huán)境下，每個(gè)區(qū)域?qū)τ谡叩慕庾x、實(shí)施都有不同。單從基本面上看，‘房住不炒仍是核心?！?/p>

排除個(gè)別試探松綁調(diào)控政策的城市，以近期發(fā)布的樓市紓困政策的蘇州市和青島市為例，蘇州市新土地6條主要圍繞取消現(xiàn)房和封頂銷(xiāo)售政策、可延遲繳納土地金展開(kāi)。青島市主要以延遲繳納土地出讓金展開(kāi)。相比之下，多了一條取消現(xiàn)房和封頂銷(xiāo)售政策的蘇州顯得反應(yīng)更迅速，動(dòng)作更大。但是值得注意的是，青島市并沒(méi)有出臺(tái)過(guò)現(xiàn)房和封頂銷(xiāo)售政策，因此兩地在紓困政策的核心條款上相當(dāng)，并沒(méi)有太多的南北差異。這也反映出，政府決策層有著新冠疫情對(duì)于市場(chǎng)僅是短期影響的研判。

相對(duì)于試探房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策尺度，真正讓人暖心的，是一些城市在新冠疫情期間為恢復(fù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而做出的努力。如廣東、浙江這幾天忙著全國(guó)“搶人”復(fù)工，如山東省青島市在新冠疫情期間迎難而上為城市雙招雙引做出的努力。這些舉動(dòng)，顯示了地方政府對(duì)于“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具及手段”的調(diào)控要求有著清醒的認(rèn)識(shí)。