王靜

(河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 金融與會(huì)計(jì)學(xué)院，河南 鄭州 450044)

2019年中央一號(hào)文件中明確指出，要健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)范管理制度，落實(shí)扶持小農(nóng)戶和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有機(jī)銜接的政策，完善“農(nóng)戶+合作社”“農(nóng)戶+公司”利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。要進(jìn)一步總結(jié)推廣資源變資產(chǎn)、資金變股金、農(nóng)民變股東經(jīng)驗(yàn)等，并建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)行為越來(lái)越頻繁，土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)逐漸形成。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值的合理評(píng)估是規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的重要手段，也是保證農(nóng)村產(chǎn)權(quán)順利導(dǎo)入市場(chǎng)的必要程序之一。

農(nóng)村土地不僅是一種自然資源也是一種社會(huì)資源，有關(guān)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值的評(píng)估主要有以下集中觀點(diǎn)：(1)土地的屬性，對(duì)影響土地使用權(quán)價(jià)值的“雙因素”進(jìn)行分析，指出土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值不僅要考慮經(jīng)濟(jì)效益還要兼顧社會(huì)效益、生態(tài)效益。(2)流轉(zhuǎn)形式，指出集中大規(guī)模流轉(zhuǎn)比較容易形成規(guī)模效益，散戶個(gè)體流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益比較差。(3)評(píng)估方法，大部分在基礎(chǔ)評(píng)估方法的基礎(chǔ)上借鑒層次分析法綜合估算土地使用權(quán)的價(jià)值。本文結(jié)合河南土地使用權(quán)市場(chǎng)發(fā)展特征，探索適合本土農(nóng)村產(chǎn)權(quán)發(fā)展特征的評(píng)估方案，助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施。

1 農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值形成

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式多樣，集體流轉(zhuǎn)租賃、個(gè)人自發(fā)分散流轉(zhuǎn)的代耕等是主要方式。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，愿意經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)戶較多，尤其是國(guó)家明確加快放活土地使用權(quán)以來(lái)，土地流轉(zhuǎn)面積逐年增加，以集中流轉(zhuǎn)租賃為主。中西部欠發(fā)達(dá)的地區(qū)流轉(zhuǎn)面積相對(duì)較少，流轉(zhuǎn)形式多以自發(fā)分散流轉(zhuǎn)代耕為主，集體流轉(zhuǎn)的土地面積增速緩慢，同時(shí)荒地面積每年都在擴(kuò)大。

依據(jù)級(jí)差地租理論，土地使用權(quán)的價(jià)值是資產(chǎn)的數(shù)量與土地單位價(jià)值的乘積。

土地使用權(quán)價(jià)值(VL)=土地使用權(quán)數(shù)量(QL)×土地使用權(quán)單位價(jià)值(PL)

土地使用權(quán)單位市場(chǎng)價(jià)格(PL)變動(dòng)與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模(QL)變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致土地使用權(quán)價(jià)值(VL)變動(dòng)。

2 影響土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值的因素

影響土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值的因素較多。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，比如人均收入、地方集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策、本地農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)需求情況等因素，根據(jù)供需平衡理論，市場(chǎng)需求越高，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格就越高，直接影響土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)價(jià)格。不同等級(jí)的土地單位面積投入同量資本會(huì)產(chǎn)生不同的生產(chǎn)率。影響地租分級(jí)的因素有很多，如氣候因素，氣溫高低、降水是否充沛、日照時(shí)間長(zhǎng)短、無(wú)霜期、自然災(zāi)害等，以無(wú)霜期為例，無(wú)霜期越長(zhǎng)對(duì)農(nóng)作物生長(zhǎng)就越有利；土地肥沃程度，土地越肥沃越能夠以較少的投入，獲取更多的收益；水文因素，土地附近河流越多，水質(zhì)越好，地下水位越高就越有利于作物成長(zhǎng)；土地所在地的地形，坡向、地形、海拔等。交通便利程度以及距離城市中心的距離，交通越便利流轉(zhuǎn)價(jià)值越高，反之越低?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平和技術(shù)的普及利用率，農(nóng)業(yè)機(jī)械自動(dòng)化程度越高，土地生產(chǎn)效率越高，越能實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

3 農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估方法選擇與運(yùn)用

收益法、市場(chǎng)法、成本法是三種基本的價(jià)值評(píng)估方法，國(guó)外學(xué)者還提出了一些新的評(píng)估方法，如實(shí)物期權(quán)法、德?tīng)柗品ā⑸窠?jīng)網(wǎng)絡(luò)分析法等。目前國(guó)內(nèi)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估尚未形成體系，理論基礎(chǔ)和數(shù)據(jù)支撐不足。針對(duì)土地流轉(zhuǎn)的形式和價(jià)值形成特征，本文根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)原則中的預(yù)期收益的原則，通過(guò)對(duì)收益法的拓展評(píng)估土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略提出要按照“生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明”的要求發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，因此土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值。

本文以河南省虞城縣H村為樣本進(jìn)行評(píng)定估算。H村距離城市中心較遠(yuǎn)、交通欠發(fā)達(dá)，根據(jù)調(diào)查可知該村有可耕地約3000畝，在籍在冊(cè)村民約1700人。農(nóng)村土地主要通過(guò)種植小麥、玉米來(lái)實(shí)現(xiàn)其土地使用權(quán)價(jià)值。抽樣調(diào)查顯示農(nóng)戶農(nóng)作物的利潤(rùn)如表1所示：

表12014-2018年H村農(nóng)作物數(shù)經(jīng)濟(jì)收入情況(元/千克)

項(xiàng)目年份20142015201620172018小麥畝產(chǎn)量560580529523536玉米畝產(chǎn)量568579594573581每畝地成本720650620580640

近5年小麥價(jià)格維持在2.2元/千克，玉米的價(jià)格在2.4元/千克。根據(jù)表1中兩類農(nóng)作物產(chǎn)量和成本得出，H村每畝地年均收入在2595元左右浮動(dòng)，平均成本約640元，年經(jīng)濟(jì)收益1953元/畝，加上國(guó)家給予的糧食補(bǔ)貼70元/畝，那可推算H村土地使用權(quán)的年經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)約2023元。H村區(qū)域位置不是很優(yōu)越，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)不活躍，市場(chǎng)法和成本法不太適合用來(lái)評(píng)估其價(jià)值，因此選擇收益法進(jìn)行估算流轉(zhuǎn)價(jià)值。

首先估算經(jīng)濟(jì)價(jià)值 PL1，根據(jù)收益法的基本原理涉及到收益、折現(xiàn)率、收益期限三個(gè)參數(shù)。

PL1代表土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值, Ri代表每年的收益,r代表土地還原利率，n代表剩余承包期限。

農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)屬于國(guó)家保護(hù)發(fā)展行業(yè)，本研究參照近5年的國(guó)債年平均利率確定土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值還原利率，近5年我國(guó)的國(guó)債利率3.2%左右，估測(cè)該項(xiàng)資產(chǎn)的折現(xiàn)率為3.2%。按照我國(guó)的土地承包政策耕地30年承包權(quán)不變，假設(shè)30年全部為剩余使用年限，計(jì)算可得出該村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值為38645.93元/畝。

估算H村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的社會(huì)價(jià)值PL2。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)社會(huì)價(jià)值可分為社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格和社會(huì)保障價(jià)格。社會(huì)保障價(jià)格可比照當(dāng)?shù)厣绫ＹM(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定，2014-2018年H村所在地社會(huì)保障費(fèi)用為6750元/年，即社會(huì)保障價(jià)格為6750元。社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格利用耕地開(kāi)墾費(fèi)法計(jì)算，根據(jù)近5年H村開(kāi)墾費(fèi)統(tǒng)計(jì)分析知，一等地17元/畝、二等地14元/平畝、三等地11元/畝。H村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模為1050畝，其中一等地1000畝，二等地50畝。由此，該村土地使用權(quán)社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格11238.66元/畝。綜合考慮H村農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)社會(huì)價(jià)值為PL2=17988.66 元/畝。

估算H村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的生態(tài)價(jià)值PL3。由表1可知，H村畝碳水化合物重量年均約為1200千克。因此，年固碳量為1672.27千克/畝，年制氧量為1217.23千克/畝。首先利用碳稅法單位面積年吸碳價(jià)格，目前國(guó)際上比較認(rèn)可的碳稅標(biāo)準(zhǔn)為0.15美元/千克，約0.92元/千克，所以年吸碳價(jià)格1538.49(元/畝)；然后用綠地成本法計(jì)算單位面積年制氧價(jià)格，當(dāng)前制氧成本約為0.76 元/kg，因此單位面積年制氧價(jià)格約為925.09(元/畝)。通過(guò)收益法估算H村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)生態(tài)價(jià)值PL3為37712.85元/畝。

H村的土地使用權(quán)的價(jià)值是經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值三者的和，綜上H村30年的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值約為94347元/畝。這與永久征用該村土地一次性支付補(bǔ)償費(fèi)用為40000元/畝存在差異。

4 結(jié)論及建議

有效開(kāi)展農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估可以促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的健康快速發(fā)展，推動(dòng)河南鄉(xiāng)村振興的實(shí)現(xiàn)。采用一口價(jià)的形式補(bǔ)償土地使用權(quán)價(jià)值值得商榷。

本文選擇的樣本距離城市較近，存在一定的局限性。距離市中心比較近、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)比較活躍的資產(chǎn)適合市場(chǎng)比較法估算土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值，距離城市較遠(yuǎn)、土地貧瘠，開(kāi)發(fā)程度不高，尤其是農(nóng)村集體荒山荒地等適合成本法土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值。