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        淺析TOD開發(fā)模式與人防建設模式協(xié)同問題

        2020-01-02 10:06:02唐志崗
        四川建筑 2020年1期
        關鍵詞:人防站點空間

        唐志崗

        (成都市人防建筑設計研究院,四川成都 610000)

        TOD(Transit-Oriented-Development)“公共交通為導向的發(fā)展模式”是指以公共交通站點為中心,5~10 min步行路程為半徑,形成以滿足工作、商業(yè)、居住、休閑等多功能的站城空間、區(qū)域中心,或者城中城。TOD開發(fā)模式是國際上具有代表性的城市社區(qū)開發(fā)模式,同時也是新城市主義最具代表性的模式之一,是涉及土地利用、產業(yè)發(fā)展、軌道交通、地下空間、人民防空、公共服務等多專業(yè)、多領域的復合開發(fā)項目。

        人防工程建設屬于國防工程建設和社會公益事業(yè)建設,堅持與城市建設相結合、與長遠建設相結合、與國家投資與社會籌資建設相結合,遵循統(tǒng)一規(guī)劃、量力而行、平戰(zhàn)結合、質量第一的原則。人防工程建設應當納入城市總體規(guī)劃,市政公用基礎設施和房屋建筑等工程的規(guī)劃和建設,要注重開發(fā)利用城市地下空間,兼顧人民防空要求[1]。 TOD項目范圍內的戰(zhàn)時人防防護對象應依據現(xiàn)行法律法規(guī),建設相應功能、相應等級、相應規(guī)模的人防工程。TOD項目涉及的人防工程內容主要包括:公共人防工程、防空地下室工程、地鐵兼顧人防工程、管廊兼顧人防工程、地下空間兼顧人防利用工程、戰(zhàn)時地下連通工程等。

        1 TOD開發(fā)模式與人防工程建設模式需解決協(xié)同問題

        TOD傾向采用成片開發(fā)模式,特點是組織緊湊的、有公交支持的開發(fā),將商業(yè)、住宅、辦公樓、公園和公共建筑設置在步行可達的公交站點的范圍內。通過混合多種類型、密度、的住房并建造適宜步行的街道網絡,將居民區(qū)各建筑連接起來,保護生態(tài)環(huán)境和河岸帶,留出高質量的公共空間,使公共空間成為建筑導向和鄰里生活的焦點,鼓勵沿著現(xiàn)有鄰里交通走廊沿線實施填充式開發(fā)或者再開發(fā)[2]。

        人防工程主要根據項目類別采用不同的建設模式。例如:防空地下室項目一般按用地界線,對應配套人防指標同步進行人防建設;地鐵項目、綜合管廊項目一般按其路由,通常對全線地下段進行人防建設;城市地下空間項目一般按其規(guī)模、業(yè)態(tài)、設防條件等,同步進行人防建設;公共人防工程、人防疏散干道工程按一般列為單獨建設項目。

        當未采用TOD模式開發(fā)時,人防工程與建筑工程在開發(fā)建設中面臨類似問題,主要體現(xiàn)在建設指標孤立,進而導致地下空間形態(tài)和功能的孤立。究其原因,多數地下建筑隨同地面建筑一并開發(fā),受項目用地分割出讓及使用的限制,大多被地塊分隔孤立,水平方向連通少、上下空間關聯(lián)差,未在點、線、面、體上形成統(tǒng)一,未能形成完善、互補的地下空間整體網絡,交通與空間的動態(tài)立體關系無從構建,例如:城市軌道交通建設總體層面上將城市重要的功能片區(qū)進行了聯(lián)系,但由于地形地貌條件以及規(guī)劃設計的缺失,以前較少采用TOD模式。實際工作中,為避免產權交叉和管理糾葛,軌道交通站點及其相關設施通常獨立于周邊開發(fā)用地單獨設置,仍無法實現(xiàn)與周邊城市空間的無縫連接與一體化開發(fā)。

        當采用TOD模式開發(fā)后,建筑工程可以很大程度上解決上述問題,但人防工程在現(xiàn)有法規(guī)框架下,應該采用何種方案才能合理實現(xiàn) “一體化”統(tǒng)籌建設和協(xié)同?

        2 解決方案研究

        TOD項目的特點是建筑空間樣式多樣,呈網絡散射狀,通道孔口多,人防設防難度大。給平時的使用和商業(yè)管理也有一定的影響。要做好協(xié)同,人防建設模式應與時俱進,與TOD開發(fā)模式契合,將同步建設理念變化為統(tǒng)籌實施理念,共同解決城市地下空間開發(fā)利用的整體效率和綜合效益問題,包括但不限于空間形態(tài)孤立問題、建設與需求不同步問題、法規(guī)限制問題等。

        2.1 建設規(guī)劃統(tǒng)籌

        在城市總體規(guī)劃的基礎上,城市地下空間規(guī)劃中的人防專項規(guī)劃要對接融入TOD開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃和TOD專項規(guī)劃設計,使各TOD項目成為城市人防規(guī)劃中的重要節(jié)點,對TOD開發(fā)區(qū)域的人防工程統(tǒng)籌布局,形成涵蓋地下交通系統(tǒng)、市政設施系統(tǒng)、防空防災系統(tǒng)、地下空間開發(fā)利用、物資儲備系統(tǒng)等綜合的城市地下空間戰(zhàn)略規(guī)劃,增進TOD綜合立體開發(fā)效益。人防工程可依托TOD實現(xiàn)互聯(lián)互通、聯(lián)網成片,保證戰(zhàn)時人員疏散與掩蔽,保證人防工程在戰(zhàn)時有效利用。人防工程、地鐵工程、綜合管廊、地下公共空間、市政地下通道和下穿通道等地下工程應提前規(guī)劃,統(tǒng)籌建設,而不是多頭管理,重復開挖。

        2.2 建設指標統(tǒng)籌

        傳統(tǒng)的人防建設指標應適應TOD模式下的城市節(jié)點綜合開發(fā),減少對TOD項目的政策制約,支持項目的推進、建設、開發(fā),在地下空間規(guī)劃、TOD專項規(guī)劃、人防專項規(guī)劃框架下統(tǒng)籌考慮。例如,若在TOD中建設有重點公共人防工程,則TOD范圍內結建人防工程指標可相對靈活設置,并統(tǒng)籌標準和成本,形成以重點人防工程為點,結建工程、兼顧人防工程、戰(zhàn)時連通道為面的設防體系,從而達到有利于TOD開發(fā)、降低投資、加快建設的目標。例如,允許地空兼顧人防面積折算抵扣結建面積、市政通道人防面積抵扣結建面積等;再如,可優(yōu)化部分結建工程的修建量,或以異地建設費方式解決,為TOD綜合開發(fā)利用提供有利條件,有力助推TOD綜合開發(fā)項目的建設 。

        2.3 建設方案統(tǒng)籌

        如前所述,TOD項目涉及的人防工程內容主要包括公共人防工程、防空地下室工程、地鐵兼顧人防工程、管廊兼顧人防工程、地下空間兼顧人防利用工程、戰(zhàn)時地下連通工程等。按照TOD綜合開發(fā)觀念,形成交通功能與城市功能相融、地上地下立體交互的現(xiàn)代交通體系,兼顧平時防災和戰(zhàn)備地下交通功能,能夠使TOD互聯(lián)互通體系更加完善、安全。

        以成都市為例,《成都市軌道交通場站一體化城市設計導則》站點分級體系中,綜合考慮站點周邊城市功能與服務范圍、對產業(yè)園和特色鎮(zhèn)的支撐作用,在軌道網絡中的通達條件等主要因素,將站點分為四級:城市級、片區(qū)級、組團級及一般級[3]。以一般級站點為例,其核心區(qū)半徑約300 m,輻射區(qū)影響半徑約500 m,服務人口約3~5萬人,站點主要客群包括:居住人群、酒店人群、游玩人群,少量辦公人群。站點通常依托片區(qū)特色功能及風貌規(guī)劃特色慢行區(qū),其中包括開放空間、商業(yè)等休閑娛樂用地及其它特色復合功能。同時,通常結合片區(qū)不同功能,形成街區(qū)特色。因此,考慮項目背景和功能組合,人防工程進行相對的集約設置有利于TOD項目整體打造、集約高效的開發(fā),且便于后續(xù)統(tǒng)一的維護管理。

        TOD地下交通節(jié)點是人防體系的重要節(jié)點,首先應強化TOD項目開發(fā)的核心,亦即地鐵車站的人防工程設計。地下軌道交通作為人防戰(zhàn)時干道,起到了串聯(lián)市域范圍各類型人防工程的作用,戰(zhàn)略意義重大。只有保證了核心車站的戰(zhàn)時安全,保證戰(zhàn)時地下交通設施不被摧毀,才可能更大限度地發(fā)揮項目的平戰(zhàn)結合利用價值。TOD其它人防區(qū)域臨近地鐵站點設置,有利于快速與地鐵形成人防互聯(lián)互通,充分發(fā)揮地鐵戰(zhàn)時作為人防疏散干道的功能優(yōu)勢。TOD項目區(qū)域內應設置能保證戰(zhàn)時人員快速轉移到地鐵的地下疏散通道。

        TOD綜合開發(fā)涉及公共設施,而公共人防工程是城市戰(zhàn)備防災公共設施的重要組成部分,結合平時功能建設公共人防工程能夠使TOD綜合開發(fā)體系更加完善。依據人防專項規(guī)劃落實部分公共人防工程,除滿足戰(zhàn)備要求外,尚能在平時為TOD綜合開發(fā)項目周邊因潮汐式交通帶來的停車難問題提供一定數量的地下公共停車設施,成為無縫換乘立體交通系統(tǒng)的有益組成部分之一。因此,可在核心車站一定距離內適當增加公共人防工程的布置。

        TOD項目注重地下地上空間的一體化利用,其居住、文教公共事業(yè)功能空間、商業(yè)功能空間的人防戰(zhàn)時功能應合理配置??杉s設置醫(yī)療救護、人員掩蔽、專業(yè)隊、配套工程、兼顧工程、加固工程等工程類型,形成集約設防體系。公共空間多進行開敞設計,而人防工程要求封閉,設防后難以滿足開敞空間需求,因此,不利于封閉設防的地下空間可考慮結構設防,人防區(qū)域可通過結構設防區(qū)域與地鐵人防工程、結建人防工程等疏散、掩蔽功能區(qū)連通。這樣,既為戰(zhàn)時人員轉移提供了相對安全的地下疏散通道,也保證了平時公共空間的使用品質。同時,開發(fā)策劃盡量選取使用功能較為穩(wěn)定的區(qū)域進行人防設置,避開遠期改造區(qū)域,避免對人防工程進行破壞性改造。

        TOD項目的戰(zhàn)備效益、社會效益與經濟效益應綜合考慮。結建人防項目建安費主要與人防建筑面積相關,集約修建造價通常低于分離設置;結構設防因僅需考慮人防加固費用,造價更低。同時,人防工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有,集約修建更有利于人防區(qū)域內車位指標進行總體控制,便于配合現(xiàn)行政策下人防區(qū)域車位的產權、銷售等問題。例如,商業(yè)辦公場所多為自用或租用,其車位多以租賃為主;而住宅車位的購買需求更高,所以保證更多可出售的住宅車位,可更好的緩解項目投資壓力。

        3 結論

        TOD項目有別于一般性開發(fā)項目,是以軌道站點為核心,統(tǒng)一對站點周邊區(qū)域進行打造,通過地上地下、站內站外統(tǒng)籌考慮、一體建設,提升城市綜合價值和市民生活品質。根據TOD項目的特點,人防建設應注重該區(qū)域人防體系化建設,以TOD為核心構建總體防護,統(tǒng)籌考慮,集中設置,便于統(tǒng)一的管理和維護。TOD項目利于破解地鐵建設籌資困境,解決地鐵運營財政補虧,此類項目的人防布置應同時注重經濟性。

        本文提出的TOD綜合開發(fā)項目人防建設新思路、新辦法、新模式,系依托TOD項目分布情況,結合人防專項規(guī)劃提出的工程布局要求和地下空間開發(fā)利用規(guī)劃提供的空間載體,結合TOD項目用地整合、容積率變化、業(yè)態(tài)變化等情況,通過打破原來的分門別類,將各類型人防工程統(tǒng)籌建設;通過人防資金注入等措施,在解決部分公共人防工程落地的同時,為站點周邊提供一定量的地下停車空間、倉儲空間以及其它可有效利用空間,從而更好地為城市節(jié)點設計的TOD項目服務,推進人防事業(yè)發(fā)展,完成人防規(guī)劃布局的實現(xiàn)。

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