郭 芮
(四川武陽(yáng)文化旅游股份有限公司,四川 彭山 620860)
四川省眉山市彭山區(qū)自2014年底撤縣改區(qū)以來(lái),其城市規(guī)劃定位由縣級(jí)農(nóng)業(yè)城市提升為眉山市中心城區(qū)之一,其城市小、舊、破的城市形象亟待改造,近年來(lái),彭山區(qū)的城市化改造速度在加快,本文就以眉山市彭山區(qū)北外街改造項(xiàng)目作為調(diào)研對(duì)象,就棚戶區(qū)改造開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行探討。
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目一般位于城市中心地段,其由于城市提檔升級(jí),是改變棚戶區(qū)臟、亂、差既有形象,改善百姓居住環(huán)境、提高生活水平的重大項(xiàng)目。其項(xiàng)目建設(shè)意義十分巨大,但仍然存在決策風(fēng)險(xiǎn)。
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目不同于單純的凈地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,其需要經(jīng)過(guò)模擬簽約、協(xié)商拆遷、工程建設(shè)、后續(xù)銷售幾個(gè)環(huán)節(jié),其周期較長(zhǎng),而政府的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是全方位的如土地拍賣(mài)政策、城市規(guī)劃政策、融資貸款政策、稅收減免政策、環(huán)境保護(hù)政策的各個(gè)層面。其開(kāi)發(fā)建設(shè)周期越長(zhǎng),政府政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)概率越大。
1.2.1 項(xiàng)目地區(qū)的區(qū)域發(fā)展
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目本質(zhì)屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目,在投資中需要考慮本地區(qū)的區(qū)域發(fā)展前景,如該地區(qū)的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)布局形式等。地理區(qū)位好的地產(chǎn)類項(xiàng)目能夠吸引外來(lái)投資資注資或消費(fèi)該類地產(chǎn)項(xiàng)目。
1.2.2 項(xiàng)目地區(qū)的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力
需要考慮該地區(qū)乃至有消費(fèi)潛力的周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)潛力,經(jīng)濟(jì)消費(fèi)潛力大的城市,其地產(chǎn)類項(xiàng)目就繁榮。
1.2.3 項(xiàng)目地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局
需要考慮該類地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局形式,如第一產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū),其工業(yè)化程度低,城市人口少,地產(chǎn)類消化能力不足。而第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū),其城市化率較大,地產(chǎn)類消化能力強(qiáng)。
1.2.4 項(xiàng)目地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)
因棚戶區(qū)改造周期長(zhǎng),從立項(xiàng)到資金回籠需要3~5年,所以需要考慮未來(lái)的地產(chǎn)類項(xiàng)目的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.5 項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目不同于一般地產(chǎn)類項(xiàng)目,一般需要修建配套安置房,其項(xiàng)目在定位中,單一的安置房建設(shè)配套加商業(yè)銷售模式,還是安置房建設(shè)加商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)模式,是值得決策者思考的問(wèn)題。
政府的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)一般由企業(yè)負(fù)責(zé)投資建設(shè)開(kāi)發(fā),其企業(yè)在政府拆遷階段就已經(jīng)進(jìn)行資本投入,比如安置過(guò)渡費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)、拆遷工作經(jīng)費(fèi)等,其拆遷中不確定因素多,拆遷難度越大,拆遷進(jìn)度滯后,都會(huì)提高安置過(guò)渡費(fèi)的給付,甚至嚴(yán)重影響到后續(xù)工程建設(shè)推進(jìn)。
國(guó)有土地上房屋的拆遷,以公司作為開(kāi)發(fā)主體的,拆遷主體仍舊是公司,政府主要起協(xié)調(diào)作用。所以,拆遷階段的安全是必須得以考量的因素,因?yàn)椴疬w爆破工程本身就是一個(gè)需要重點(diǎn)考慮的專項(xiàng)重點(diǎn)工程,在拆遷階段的安全風(fēng)險(xiǎn),一般包括兩種,一是被拆遷群眾的安全風(fēng)險(xiǎn),二是拆遷隊(duì)伍自身的安全風(fēng)險(xiǎn)。
拆遷過(guò)程中的維穩(wěn)不僅是政府應(yīng)關(guān)注的事,作為項(xiàng)目業(yè)主的開(kāi)發(fā)公司,在拆遷過(guò)程中,維穩(wěn)也是全程參與的,公司在拆遷過(guò)程中維穩(wěn)的信心和決心是決定項(xiàng)目成敗的重要因素。
項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)后,與中標(biāo)單位的建設(shè)方簽訂工程建設(shè)合同,因?yàn)楣こ堂慷啵婕皢雾?xiàng)工程多,資金撥付量大。如果合同考慮不全面、規(guī)定不具體、發(fā)生漏項(xiàng)缺項(xiàng)、表述錯(cuò)誤等就很容易發(fā)生合同糾紛,一旦發(fā)生合同糾紛,就會(huì)造成影響工程正常開(kāi)展,甚至導(dǎo)致工程停滯,最終使得相關(guān)利益方權(quán)益受損。一般來(lái)說(shuō)合同風(fēng)險(xiǎn)主要有兩種:一是未制定科學(xué)、規(guī)范化的合同條約,合同條款敘述模棱兩可,甚至部分與法律相抵觸;二是合同本身不存在表述及法律問(wèn)題,但是合同沒(méi)有做到開(kāi)發(fā)方的合理利益最大化,造成的非主觀性權(quán)益受損。
由于客觀上的天氣因素、政策環(huán)境等,主觀上的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度管理不善等。會(huì)造成工程建設(shè)進(jìn)度存在滯后現(xiàn)象,而工期延長(zhǎng)則會(huì)帶來(lái)兩大風(fēng)險(xiǎn):①地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在不確定性,尚若延期工程,很可能錯(cuò)過(guò)預(yù)計(jì)的最佳營(yíng)銷時(shí)機(jī);②工期延長(zhǎng),會(huì)使得增加開(kāi)發(fā)方的投融資成本增加、安置過(guò)度給付增加、項(xiàng)目管理成本提高。常見(jiàn)導(dǎo)致工程進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)的因素大致有:①未能正確評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)以及項(xiàng)目的施工條件,如地質(zhì)條件不好、地下管線協(xié)調(diào)不力等;②項(xiàng)目建設(shè)管理方管理不善造成失誤;③不可預(yù)見(jiàn)事件,如環(huán)保政策變動(dòng)、地震、非正常天氣等。
項(xiàng)目成本控制包含了兩大內(nèi)容,一是開(kāi)發(fā)方的項(xiàng)目建設(shè)成本控制,二是承包方的項(xiàng)目建設(shè)成本控制。
項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)一般指的是房屋工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的房屋質(zhì)量一直是被安置的百姓關(guān)心的問(wèn)題,同時(shí)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)方配套建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)也是需要著重考慮工程質(zhì)量。同時(shí)也要知道,質(zhì)量保障和成本控制的兩者之前并不矛盾。在合理控制成本的前提下,影響項(xiàng)目質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)就是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和施工建設(shè)階段。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段中設(shè)計(jì)理念的優(yōu)劣關(guān)乎項(xiàng)目質(zhì)量好壞。如涉及設(shè)計(jì)理念保守,未設(shè)計(jì)采用新型環(huán)保健康材料或者未考慮節(jié)能減排綠色設(shè)計(jì)理念,必然導(dǎo)致照?qǐng)D施工的質(zhì)量不好。而在施工建設(shè)階段,承包方未采用合理的工程施工工序,或采購(gòu)合格的建材,才能保證施工的工程質(zhì)量?jī)?yōu)良。
房產(chǎn)銷售時(shí)間通常分為三種,即現(xiàn)房出售、期房預(yù)售以及捂盤(pán)銷售。上述三種銷售都有著不同的風(fēng)險(xiǎn)?,F(xiàn)階段國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)的銷售通常是采取預(yù)售。所謂預(yù)售,具體是指開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)還正處于建設(shè)過(guò)程中,達(dá)到主管部門(mén)要求的預(yù)售條件后就提前進(jìn)行開(kāi)盤(pán)預(yù)售。 開(kāi)發(fā)商進(jìn)行預(yù)售主要目的減少投資時(shí)間效應(yīng)成本所帶來(lái)的壓力。但是預(yù)售同樣會(huì)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn),比如在房地產(chǎn)市場(chǎng)走向趨高走勢(shì)情況下,預(yù)售制無(wú)法享受趨高走勢(shì)下的利益。而現(xiàn)房銷售制和捂盤(pán)銷售制度,由于開(kāi)發(fā)方資金回籠壓力大,所采用的很少。
公司自持資產(chǎn),一般分自持租賃和自持經(jīng)營(yíng)兩種。
4.2.1 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
由于考慮是公司自持資產(chǎn),不管資產(chǎn)進(jìn)行全租賃還是招商運(yùn)營(yíng)。均對(duì)物業(yè)環(huán)境要求較高,物業(yè)環(huán)境的好壞直接關(guān)系到租賃收益高低和招商運(yùn)營(yíng)的成敗。而打造良好的物業(yè)環(huán)境一般可以以公司自主打造和雇傭市場(chǎng)上口碑良好的物業(yè)公司兩種模式進(jìn)行打造。
4.2.2 自持租賃的風(fēng)險(xiǎn)
自持租賃在前期工程建設(shè)完工后,便可通過(guò)對(duì)外租賃的形式獲得一定穩(wěn)定的租金收益回報(bào),其運(yùn)營(yíng)和招商風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁承租人,公司不需要投入更多的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的人力物力,但是不利于整個(gè)項(xiàng)目的品牌推廣和口碑打造,其社會(huì)效益一般。
4.2.3 自持經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)
自營(yíng)是在自建和自持的基礎(chǔ)上,由公司組織運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì),進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析,產(chǎn)品定位等前期工作,進(jìn)而通過(guò)豐富的行業(yè)資源引進(jìn)品牌進(jìn)駐,其運(yùn)營(yíng)難度比自持租賃大,運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng),但是自營(yíng)優(yōu)勢(shì)在于,自營(yíng)的最終目的是通過(guò)后期的管理水平,提高服務(wù)質(zhì)量,打造公司地產(chǎn)類項(xiàng)目品牌知名度,擴(kuò)大市場(chǎng)占有率,實(shí)現(xiàn)公司的無(wú)形資產(chǎn)和品牌溢價(jià),具有良好的社會(huì)效益。